Advanced

Undersöknings- och upplysningsplikt vid köp av fast egendom

Eliasson, Olof (2009)
Department of Law
Abstract
Fastighetsköp tillhör sedan mycket lång tid tillbaka ett speciellt avtalsområde i svensk rätt. Man har från lagstiftarens sida valt att ha två separata regelkomplex för handel av lös och fast egendom. Utmärkande för reglerna om köp av fast egendom är bl.a. de formkrav ett sådant köp är förenat med. Ett fastighetsköp kan av en rad anledningar vara en relativt komplicerad process och köpen involverar inte sällan stora summor pengar. Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare är vid fel i fastighet en ganska komplicerad fråga. Man kan i dessa sammanhang prata om två olika typer av plikter, köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Denna uppsats söker klargöra hur pass långtgående dessa respektive plikter egentligen är.... (More)
Fastighetsköp tillhör sedan mycket lång tid tillbaka ett speciellt avtalsområde i svensk rätt. Man har från lagstiftarens sida valt att ha två separata regelkomplex för handel av lös och fast egendom. Utmärkande för reglerna om köp av fast egendom är bl.a. de formkrav ett sådant köp är förenat med. Ett fastighetsköp kan av en rad anledningar vara en relativt komplicerad process och köpen involverar inte sällan stora summor pengar. Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare är vid fel i fastighet en ganska komplicerad fråga. Man kan i dessa sammanhang prata om två olika typer av plikter, köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Denna uppsats söker klargöra hur pass långtgående dessa respektive plikter egentligen är. Undersökningsplikten är numera införd i lagtext och den återfinns i 4:19 2 st JB. Regeln fungerar på så sätt att köparen bär risken för ett fel som han borde ha upptäckt vid en normal undersökning av fastigheten medan säljaren å sin sida bär risken för att fastigheten avviker från normal beskaffenhet i fråga om fel som köparen inte bort upptäcka. Undersökningsplikten är således ingen plikt i egentlig mening utan en regel som fördelar ansvaret avseende fel i fastigheten mellan köpare och säljare. Det avgörande är alltså vad som borde ha upptäckts av en normalt erfaren köpare. I förarbetena betonas att det ska räcka med att köparen uppfyller kraven för en lekmannamässig undersökning. Det finns således inga krav i lagtexten på att köparen ska vara tvungen att anlita sakkunnig. Han kan dock indirekt i vissa fall bli nödgad att göra detta då det i vissa rättsfall har ställts höga krav på köparen. Generellt sett kan man dock i praxis se att HD intagit en ställning som inte tyder på en särskilt sträng syn på omfattningen av köparens undersökningsplikt. Huruvida det föreligger någon generell upplysningsplikt för säljaren i svensk rätt är en fråga som numera är något oklar. Det förekommer diskussion i doktrinen huruvida en sådan generell plikt att upplysa har etablerats av HD i svensk rätt i och med avgörandet av NJA 2007 s 86. Det är möjligt att tolka rättsfallets avgörande i båda riktningarna, klart är dock att avgörandet väckt en del frågor vad som egentligen gäller. Innan någonting mer sagts i frågan ska man nog vara försiktig att dra alltför långtgående slutsatser av rättsfallet. Våra nordiska grannländer har en tydligare ordning för säljarens ansvar att upplysa om fel och det kan finnas anledning för den svenska lagstiftaren att se närmare på detta. Ur flera aspekter (rättsekonomiskt, rättsäkerhets etc.) skulle det utan tvivel vara välkommet med ett tydliggörande av säljarens ansvar att upplysa från lagstiftarens sida i svensk rätt. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Eliasson, Olof
supervisor
organization
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Fastighetsrätt
language
Swedish
id
1557159
date added to LUP
2010-03-08 15:55:20
date last changed
2010-03-08 15:55:20
@misc{1557159,
  abstract     = {Fastighetsköp tillhör sedan mycket lång tid tillbaka ett speciellt avtalsområde i svensk rätt. Man har från lagstiftarens sida valt att ha två separata regelkomplex för handel av lös och fast egendom. Utmärkande för reglerna om köp av fast egendom är bl.a. de formkrav ett sådant köp är förenat med. Ett fastighetsköp kan av en rad anledningar vara en relativt komplicerad process och köpen involverar inte sällan stora summor pengar. Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare är vid fel i fastighet en ganska komplicerad fråga. Man kan i dessa sammanhang prata om två olika typer av plikter, köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Denna uppsats söker klargöra hur pass långtgående dessa respektive plikter egentligen är. Undersökningsplikten är numera införd i lagtext och den återfinns i 4:19 2 st JB. Regeln fungerar på så sätt att köparen bär risken för ett fel som han borde ha upptäckt vid en normal undersökning av fastigheten medan säljaren å sin sida bär risken för att fastigheten avviker från normal beskaffenhet i fråga om fel som köparen inte bort upptäcka. Undersökningsplikten är således ingen plikt i egentlig mening utan en regel som fördelar ansvaret avseende fel i fastigheten mellan köpare och säljare. Det avgörande är alltså vad som borde ha upptäckts av en normalt erfaren köpare. I förarbetena betonas att det ska räcka med att köparen uppfyller kraven för en lekmannamässig undersökning. Det finns således inga krav i lagtexten på att köparen ska vara tvungen att anlita sakkunnig. Han kan dock indirekt i vissa fall bli nödgad att göra detta då det i vissa rättsfall har ställts höga krav på köparen. Generellt sett kan man dock i praxis se att HD intagit en ställning som inte tyder på en särskilt sträng syn på omfattningen av köparens undersökningsplikt. Huruvida det föreligger någon generell upplysningsplikt för säljaren i svensk rätt är en fråga som numera är något oklar. Det förekommer diskussion i doktrinen huruvida en sådan generell plikt att upplysa har etablerats av HD i svensk rätt i och med avgörandet av NJA 2007 s 86. Det är möjligt att tolka rättsfallets avgörande i båda riktningarna, klart är dock att avgörandet väckt en del frågor vad som egentligen gäller. Innan någonting mer sagts i frågan ska man nog vara försiktig att dra alltför långtgående slutsatser av rättsfallet. Våra nordiska grannländer har en tydligare ordning för säljarens ansvar att upplysa om fel och det kan finnas anledning för den svenska lagstiftaren att se närmare på detta. Ur flera aspekter (rättsekonomiskt, rättsäkerhets etc.) skulle det utan tvivel vara välkommet med ett tydliggörande av säljarens ansvar att upplysa från lagstiftarens sida i svensk rätt.},
  author       = {Eliasson, Olof},
  keyword      = {Fastighetsrätt},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Undersöknings- och upplysningsplikt vid köp av fast egendom},
  year         = {2009},
}