Refinansiering av förvärvslån vid fastighetsbolagsköp - En aktiebolagsrättslig problematisering ur en långivande banks perspektiv

Abstract (Swedish)

Denna uppsats behandlar de problem en långivande bank ställs inför i samband med refinansiering av ett förvärvslån när en kund, här ett aktiebolag, ska förvärva en fastighet förpackad i ett aktiebolag.
Tillvägagångssättet bygger på att det förvärvande bolaget upptar ett lån, in blanco, från banken för att förvärva aktierna i bolaget som fastigheten ligger i. Efter förvärvet upptar det förvärvade bolaget ett lån från banken med fastigheten som säkerhet. De, från banken, upplånade medlen lånas sedan ut till det förvärvande bolaget så att förvärvslånet regleras. På så sätt har det ursprungliga förvärvslånet refinansierats och ligger nu i det förvärvade bolaget, fastighetsbolaget.
I samband med lånet mellan fastighetsbolaget och det förvärvande bolaget uppstår potentiellt två aktiebolagsrättsliga problem vars sanktioner banken riskerar att drabbas av.
Det första problemet rör förvärvslåneförbudet, vilket syftar till att skydda bolag från att förvärvas med deras egna medel. Om lånet mellan fastighetsbolaget och det förvärvande bolag ställs i för nära anslutning till förvärvet av fastighetsbolaget finns en risk att detta utgör en överträdelse av förvärvslåneförbudet. De sanktioner som är förknippade med detta förbud är straff, skadestånd samt ogiltighet.
Det andra problemet handlar om att samma lån, dvs. lånet mellan fastighetsbolaget och det förvärvande bolaget kan utgöra en förtäckt värdeöverföring. Detta utgör inget bekymmer för banken, men, om fastighetsbolaget efter den förtäckta värdeöverföringen inte har full teckning för sitt bundna egna kapital blir värdeöverföringen olaglig. Detta utgör ett desto större problem för banken. Sanktionerna medför i första hand en återbäringsplikt och i andra hand ett ansvar att täcka upp eventuell brist. Det visar sig att risken för att banken ska träffas av återbäringsplikten är stor då det de facto är banken som anses vara mottagare av den olagliga värdeöverföringen i och med att banken tillgodogör sig värdeöverföringen genom att reglera det förvärvande bolagets lån.
Banken måste vid sin kreditprövning göra en ingående analys av de båda bolagen för att på så sätt säkerställa att något av förbuden vid ett senare tillfälle inte kan anses ha överträtts. Vidare bidrar förvärvslåneförbudet till en onödig osäkerhet kring refinansieringsupplägget eftersom syftet inte är att förvärva ett bolag med dess egna medel, syftet är att förvärva en fastighet.

Abstract

This thesis focuses on what problems a debt giving bank faces when refinancing an acquisition debt when their corporate costumer, a limited company, acquire a real estate packaged in a limited company.
The procedure is based on the following transactions. The acquiring company receives a debt from the bank, without any security, to acquire the shares in the company in which the real estate is packaged. The acquired company will, after the acquisition, receive a debt from the bank by providing the real estate as a security. The debt funding is lent to the acquiring company to amortize the initial acquisition debt. In this way, the initial acquisition debt has been refinanced and the debt is now in the acquired company.
When the acquired company is lending money to the acquiring company two problems potentially occur according to Swedish company law, problems which can affect the bank negatively.
The first problem relates to the Swedish prohibition on loans for corporate acquisitions, whose purpose is to protect companies from acquisitions financed with the acquired company’s own capital. There is a risk of violating the ban if the debt from the acquired company to the acquiring company is given too close to the acquisition. The sanctions associated whit the ban are fines or prison, indemnity and nullity.
The second problem relates to the same transaction as above, as it can be a covert value transfer. The covert value transfer is not a problem for the bank, but, if the acquired company after the transaction doesn’t have cover for its bounded equity the transaction is an illegal value transfer. The sanctions associated with the illegal value transfers obligate the receiver to refund the value. There is a significant risk that the bank will be considered to be the receiver, not the acquiring company, and therefore has to refund the value. In case that the bank is not considered as the receiver the bank will probably be obligated to cover any deficiency.
When analyzing the companies involved in this type of acquisition, before any debt been granted, the bank has to make sure that none of the prohibitions later will be violated. The Swedish prohibition on loans for corporate acquisitions contributes to unjustified precariousness for all of the involved parties. The purpose of the concept of refinancing is not to acquire a company with its own resources; the purpose is to acquire a real estate.

• author: Briland, Andrée
• supervisor: Krister Moberg
• organization: Department of Business Law
• course: HARH10 20121
• year: 2012
• type: M2 - Bachelor Degree
• subject: Business and Economics; Law and Political Science
• keywords: Refinansiering, förvärvslåneförbudet, olagliga värdeöverföringar, fusion, bank: fastighetsbolag
• language: Swedish
• id: 2733874
• date added to LUP: 2012-06-07 13:40:25
• date last changed: 2012-06-07 13:40:25