Utvecklingsfel vid småhusbyggande - vem bär ansvaret?

Abstract (Swedish)

Syftet med uppsatsen är att utreda vem som skall bära ansvaret för sk utvecklingsfel vid småhusbyggande. Kan beställaren/köparen i alla lägen för-vänta sig ett felfritt hus? Utredningen är baserad på traditionell rättsdogmatisk metod. Bakgrund till uppsatsen är det uppmärksammade Myresjöhusfallet, T 99-12, som gällde felansvaret för ett antal småhus som byggts med sk enstegstätad fasad. Byggmetoden får sägas falla under kategorin utvecklingsfel.

Utvecklingsfel är en typ av dolda fel. Juridiskt definieras utvecklingsfel som bristfälligheter som har uppkommit trots att arbetet har utförts på ett sätt som motsvarar fackmässig standard vid tidpunkten för arbetets avslutande.

En viktig faktor vid bedömningen av ansvarsfrågan är överlåtelseformen. Om marken överlåts separat, blir reglerna för småhus- eller konsumententreprenad aktuella. I annat fall, då småhus och mark överlåts tillsammans, gäller felreglerna i jordabalken.

En entreprenad är behäftad med fel om den avviker från fackmässig standard, eller från vad som kan anses avtalat. Felbedömningen skall göras vid den tid då entreprenaden godkändes för slutbesiktning. Detta är särskilt intressant vid utvecklingsfel, då byggmetoderna ofta är oprövade och felen visar sig först i ett senare skede.

Utvecklingsfel i fast egendom förefaller ingå i säljarens/entreprenörens an-svar, åtminstone om det rör sig om ett nybyggt hus på fastigheten. Detta framgår av NJA 1997 s. 290, där HD konstaterade att en småhusköpare måste, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att hu-sen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder.

Vid konsumententreprenad är läget förmodligen det motsatta. Enligt förar-betena till konsumenttjänstlagen skall utvecklingsfel inte omfattas av näringsidkarens/entreprenörens ansvar och även doktrinen pekar i samma riktning. Det förefaller inte som om beställaren kan förvänta sig ett felfritt hus på samma sätt som är fallet vid köp enligt jordabalken. En viktig fråga att ställa sig är dock hur rättvis ansvarsfördelningen är. Lagstiftaren har uppenbarligen prioriterat näringsidkarnas behov framför konsumentintressena.

En ljusning i sammanhanget är den i våras publicerade utredningen Rätta byggfelen snabbt! – med effektivare förelägganden och försäkringar, SOU 2013:10 som föreslår en ny, obligatorisk åtgärdandeförsäkring. En av flera fördelar med den nya försäkringen är att den föreslås omfatta just utvecklingsfel. Är det måhända så att vi är på väg mot ett generellt sett utökat konsumentskydd vid utvecklingsfel?

Abstract

The purpose of this paper is to investigate the liability for developmental faults in connection with single house construction. Background to the paper is the Myresjöhus Case, T 99-12, that has attracted some public attention. The case concerned the liability for a number of single houses that were built with the construction method known as External thermal insulation composite system walls. The method is an example of a developmental fault.

Developmental faults are a kind of abstract faults. In legal terms develop-mental faults are defined as defects that have arisen despite that the work has been made in what is considered to be a professional way at the time of completion.

An important issue when assessing the liability is the mode of conveyance. If the land is sold separately, the rules of consumer construction contracts are applicable. If, on the contrary, the single house and the land are sold together, the rules in the Land Code come into force.

A construction is defective if it deviates from the professional standard, or from what has been agreed. The assessment shall be made according to the circumstances at the time of the inspection of the house. This is particularly interesting in the case of developmental faults, since the construction meth-ods often are poorly tested and the defects show up at a later stage.

Developmental faults in real estate seem to be a part of the seller´s responsi-bility; at least if the house on the property is new. This may be concluded from NJA 1997 s. 290, a Swedish Supreme Court ruling, where the court stated that single house buyers must, especially when the houses are new, be able to expect that the houses are generally functional and do not have any special defects that that make them less suited for accommodation.

The case is probably the contrary in consumer construction contract rela-tions. According to the preparatory work of the Consumer Services Act, developmental faults are not a part of the constructor´s liability. This view is shared by some voices in jurisprudence. It thus seems like that the purchaser cannot expect a flawless house in the same way as when the house is sold according to the rules in the Land Code. An important question to ask is whether this allocation of the liability is just and fair. Apparently the legisla-tor has given priority to the interests of the constructor on behalf of the con-sumer.

Good news under the circumstances is a newly published government in-quiry, SOU 2013:10, proposing a new kind of mandatory insurance that will among other things cover developmental faults. Are we in fact on our way of achieving a generally better consumer protection regarding developmental faults?

• author: Lassen, Mikael
• supervisor: Sacharias Votinius
• organization: Faculty of Law; Department of Law
• course: LAGF03 20132
• year: 2013
• type: M2 - Bachelor Degree
• subject: Law and Political Science
• keywords: allmän rättslära (en. jurisprudence), avtalsrätt, civilrätt (en. private law), entreprenadrätt (en. Construction contract law), fastighetsrätt, förmögenhetsrätt, konsumenträtt (en. consumer law) rättsvetenskap (en. law), utvecklingsfel
• language: Swedish
• id: 4227519
• date added to LUP: 2014-01-30 11:17:29
• date last changed: 2014-01-30 11:17:29