Skip to main content

LUP Student Papers

LUND UNIVERSITY LIBRARIES

Semesterparagrafen - en lucka i lagen? En kritisk analys av 12 kap. 32 § JB

Bergman, Cecilia LU (2013) LAGF03 20132
Department of Law
Faculty of Law
Abstract (Swedish)
Syftet med denna uppsats är att kritiskt granska och analysera bestämmelsen i 12 kap. 32 § jordabalken (JB) och dess tillämpning vid kommersiella hyresavtal. Den huvudsakliga problematiseringen är huruvida lagrummets avsedda ändamål stämmer överens med dagens tillämpning och om den kan anses medföra en obalans mellan avtalsparterna som inte är rättfärdigad.

12 kap. 32 § första stycket JB stadgar ett förbud mot att överlåta hyresavtalet utan hyresvärdens samtycke medan det andra stycket stadgar att hyresgästen får säga upp avtalet om hyresvärden nekar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom tre veckor.

Av förarbetena att döma verkar det aldrig ha varit syftet att ge hyresgästen en uppsägningsrätt vid... (More)
Syftet med denna uppsats är att kritiskt granska och analysera bestämmelsen i 12 kap. 32 § jordabalken (JB) och dess tillämpning vid kommersiella hyresavtal. Den huvudsakliga problematiseringen är huruvida lagrummets avsedda ändamål stämmer överens med dagens tillämpning och om den kan anses medföra en obalans mellan avtalsparterna som inte är rättfärdigad.

12 kap. 32 § första stycket JB stadgar ett förbud mot att överlåta hyresavtalet utan hyresvärdens samtycke medan det andra stycket stadgar att hyresgästen får säga upp avtalet om hyresvärden nekar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom tre veckor.

Av förarbetena att döma verkar det aldrig ha varit syftet att ge hyresgästen en uppsägningsrätt vid överlåtelsesituationer, eller ens en möjlighet att överlåta utan hyresvärdens samtycke med undantag för dödsbon. En
förvanskning av bestämmelsen tycks ha kommit att medföra en förskjutning av skyddsintresset. Från att ha haft intentionen att tillvarata hyresvärdens intressen har det senare övergått till att istället tillvarata hyresgästens.

En lokalhyresgäst har goda möjligheter att få till stånd en överlåtelse och kan även erhålla en uppsägningsrätt. Hyresvärden å sin sida har få möjligheter att hindra en överlåtelse och kan inte heller påverka en uppsägning.

Det har diskuterats huruvida hyresgästens möjlighet till ensidig uppsägningsrätt har kommit att utnyttjas av illojala hyresgäster som vill ta sig ur ett hyresavtal i förtid. Praxis visar på exempel där hyresgäster använt något tveksamma metoder för att skapa en uppsägningsrätt, exempelvis avsända en oklar överlåtelsebegäran och därefter göra sig okontaktbar, eller skicka begäran när hyresgästen vet att hyresvärden är på semester. Om begäran inte besvaras inom tre veckor får hyresgästen en rätt att säga upp hela avtalet - därav begreppet ”semesterparagrafen”. Till hyresgästens fördel ställer domstolen låga krav på vad som utgör en konkret begäran. Uppsägningsrätten bortfaller om det är fråga om en skenöverlåtelse men det ställs höga krav på att hyresvärden ska anses ha visat att hyresgästen inte haft ett verkligt överlåtelsesyfte.

Jordabalkens 12 kapitel är tvingande till hyresgästens förmån. Vid kommersiella hyresavtal är det i regel två jämlika parter varför det kan argumenteras för att det skydd som tillgodogörs hyresgäster genom 12 kap. JB skapar en obalans mellan två egentligen jämbördiga parter. Den möjlighet till uppsägningsrätt som 32 § ger hyresgästen står inte i förhållande till hyresvärdens möjlighet att säga upp hyresgästen i förtid eller möjlighet att ens påverka uppsägningen. Den obalans som 32 § medför kan enligt författaren inte anses rättfärdigad. Lagrummet bör därför ändras.

För att motverka missbruk av bestämmelsen skulle man exempelvis kunna förlänga tidsfristen, införa krav på samarbete eller låta uppsägningsrätten infalla först efter att en förlikning inför medlingsnämnd misslyckats. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Bergman, Cecilia LU
supervisor
organization
course
LAGF03 20132
year
type
M2 - Bachelor Degree
subject
keywords
fastighetsrätt, överlåtelse, semesterparagrafen, 12:32 JB, uppsägning.
language
Swedish
id
4228889
date added to LUP
2014-01-30 14:35:21
date last changed
2014-01-30 14:35:21
@misc{4228889,
  abstract     = {Syftet med denna uppsats är att kritiskt granska och analysera bestämmelsen i 12 kap. 32 § jordabalken (JB) och dess tillämpning vid kommersiella hyresavtal. Den huvudsakliga problematiseringen är huruvida lagrummets avsedda ändamål stämmer överens med dagens tillämpning och om den kan anses medföra en obalans mellan avtalsparterna som inte är rättfärdigad.

12 kap. 32 § första stycket JB stadgar ett förbud mot att överlåta hyresavtalet utan hyresvärdens samtycke medan det andra stycket stadgar att hyresgästen får säga upp avtalet om hyresvärden nekar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom tre veckor.

Av förarbetena att döma verkar det aldrig ha varit syftet att ge hyresgästen en uppsägningsrätt vid överlåtelsesituationer, eller ens en möjlighet att överlåta utan hyresvärdens samtycke med undantag för dödsbon. En
förvanskning av bestämmelsen tycks ha kommit att medföra en förskjutning av skyddsintresset. Från att ha haft intentionen att tillvarata hyresvärdens intressen har det senare övergått till att istället tillvarata hyresgästens.

En lokalhyresgäst har goda möjligheter att få till stånd en överlåtelse och kan även erhålla en uppsägningsrätt. Hyresvärden å sin sida har få möjligheter att hindra en överlåtelse och kan inte heller påverka en uppsägning.

Det har diskuterats huruvida hyresgästens möjlighet till ensidig uppsägningsrätt har kommit att utnyttjas av illojala hyresgäster som vill ta sig ur ett hyresavtal i förtid. Praxis visar på exempel där hyresgäster använt något tveksamma metoder för att skapa en uppsägningsrätt, exempelvis avsända en oklar överlåtelsebegäran och därefter göra sig okontaktbar, eller skicka begäran när hyresgästen vet att hyresvärden är på semester. Om begäran inte besvaras inom tre veckor får hyresgästen en rätt att säga upp hela avtalet - därav begreppet ”semesterparagrafen”. Till hyresgästens fördel ställer domstolen låga krav på vad som utgör en konkret begäran. Uppsägningsrätten bortfaller om det är fråga om en skenöverlåtelse men det ställs höga krav på att hyresvärden ska anses ha visat att hyresgästen inte haft ett verkligt överlåtelsesyfte. 

Jordabalkens 12 kapitel är tvingande till hyresgästens förmån. Vid kommersiella hyresavtal är det i regel två jämlika parter varför det kan argumenteras för att det skydd som tillgodogörs hyresgäster genom 12 kap. JB skapar en obalans mellan två egentligen jämbördiga parter. Den möjlighet till uppsägningsrätt som 32 § ger hyresgästen står inte i förhållande till hyresvärdens möjlighet att säga upp hyresgästen i förtid eller möjlighet att ens påverka uppsägningen. Den obalans som 32 § medför kan enligt författaren inte anses rättfärdigad. Lagrummet bör därför ändras. 

För att motverka missbruk av bestämmelsen skulle man exempelvis kunna förlänga tidsfristen, införa krav på samarbete eller låta uppsägningsrätten infalla först efter att en förlikning inför medlingsnämnd misslyckats.},
  author       = {Bergman, Cecilia},
  keyword      = {fastighetsrätt,överlåtelse,semesterparagrafen,12:32 JB,uppsägning.},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Semesterparagrafen - en lucka i lagen? En kritisk analys av 12 kap. 32 § JB},
  year         = {2013},
}