Advanced

Fastighetspaketeringar - en studie av dess praktiska tillämpning och rättsutveckling

Bergman, Cecilia LU (2014) LAGM01 20142
Department of Law
Abstract (Swedish)
Uttrycket "fastighetspaketeringar" avser ett förfarande där en fastighet inför en kommande försäljning ”förpackas” in i ett helägt dotterbolag vartefter andelarna i dotterbolaget avyttras till en extern köpare. Genom att nyttja olika delar av lagstiftningen kan både säljaren och köparen undvika beskattningskonsekvenser. I förarbetena identifierade lagstiftaren möjligheten att paketera värdefulla tillgångar men valde att inte införa motverkande regler. Fastighetspaketeringar är således ett av lagstiftaren accepterat förfarande.

Den förra regeringen har gjort flera uttalanden om att fastighetssektorn beskattas för lågt och att paketeringar kan motverkas. Den nuvarande regeringen verkar följa samma linje och har i budgetpropositionen för... (More)
Uttrycket "fastighetspaketeringar" avser ett förfarande där en fastighet inför en kommande försäljning ”förpackas” in i ett helägt dotterbolag vartefter andelarna i dotterbolaget avyttras till en extern köpare. Genom att nyttja olika delar av lagstiftningen kan både säljaren och köparen undvika beskattningskonsekvenser. I förarbetena identifierade lagstiftaren möjligheten att paketera värdefulla tillgångar men valde att inte införa motverkande regler. Fastighetspaketeringar är således ett av lagstiftaren accepterat förfarande.

Den förra regeringen har gjort flera uttalanden om att fastighetssektorn beskattas för lågt och att paketeringar kan motverkas. Den nuvarande regeringen verkar följa samma linje och har i budgetpropositionen för år 2015 aviserat en utredning för att se över förekomsten av fastighetspaketeringar som ett verktyg för skatteplanering.

Syftet med denna uppsats är att utreda under vilka omständigheter som en fastighetspaketering medför ett skattemässigt fördelaktigt resultat och vilka för- och nackdelar som är förenade med förfarandet. Utöver att analysera rättsläget förs en rättspolitisk analys av förfarandets utveckling.

Paketeringsförfarandet förutsätter dels en tillåten underprisöverlåtelse, dels att andelarna i dotterbolaget utgör kapitaltillgångar. Framställningen visar att det är oklart vilka omständigheter som kan medföra att andelarna i stället betraktas som lagertillgångar och därmed aktualiserar beskattning. Mot bakgrund härav anser författaren att rättsläget i viss utsträckning är osäkert.

De för- och nackdelar som är förenade med att sälja en fastighet i bolagsform beror på omständigheterna i det specifika fallet och säljaren respektive köparens målsättning. De ekonomiska fördelarna med att förpacka en fastighet får anses vara klart övervägande för båda parter.

Lagstiftarens syn på fastighetspaketeringar har skiftat genom åren. Vad den kommande utredningen kommer att leda till kan endast spekuleras i. Det kan argumenteras för att lagstiftaren inte förutsåg hur utbrett paketeringar skulle komma att bli och vilka enorma summor som i dagsläget undandras staten. Å andra sidan har paketeringar varit accepterade sedan länge och svårigheten med att införa motverkande regler som inte lätt kan kringgås eller är för omfattande har adresserats ett flertal gånger. Det finns även andra faktorer som kan komma att påverka utredningen. Om ett välgrundat förslag mot förmodan kan presenteras tror författaren att möjligheten att paketera fastigheter kommer att begränsas på något sätt.

Författaren har svårt att ta ställning till om, och i så fall hur, fastighetspaketeringar bör motverkas. Ett alternativ skulle kunna vara att möjligheten att paketera enbart begränsas i viss utsträckning, exempelvis vid ombildningar till bostadsrättsföreningar där den latenta skatteskulden egentligen aldrig kommer att realiseras. (Less)
Abstract
“Packaging of properties” (Sw: paketeringar av fastigheter) refers to a procedure frequently used instead of a regular property transfer when a real estate is to be sold. The real estate is first transferred to a newly established and fully owned subsidiary. Later, the shares in the subsidiary are sold to the external buyer. By using different parts of the tax legislation this method can allow both sellers and buyers to avoid taxes. The legislature predicted the possibility for companies to transfer valuable assets into a company in this way before a sale but chose not to introduce countervailing measures. Consequently, packaging of properties is considered as an accepted procedure.

The previous government has made several statements... (More)
“Packaging of properties” (Sw: paketeringar av fastigheter) refers to a procedure frequently used instead of a regular property transfer when a real estate is to be sold. The real estate is first transferred to a newly established and fully owned subsidiary. Later, the shares in the subsidiary are sold to the external buyer. By using different parts of the tax legislation this method can allow both sellers and buyers to avoid taxes. The legislature predicted the possibility for companies to transfer valuable assets into a company in this way before a sale but chose not to introduce countervailing measures. Consequently, packaging of properties is considered as an accepted procedure.

The previous government has made several statements about the real estate sector being taxed too low and that packaging can be countered. The current government seems to agree and has announced an investigation to review the occurrence of packaging of properties as a tool for tax planning.

The purpose of this thesis is to examine the circumstances under which a packaging results in tax benefits and also the advantages and disadvantages that are associated with this procedure. Apart from analysing the legal position, a legal policy analysis of the procedure’s historical development will be presented.

In order to result in tax benefits the procedure requires i. an allowable undervalue transaction and ii. that the shares in the subsidiary are capital assets. The results of this study shows that it is uncertain under what circumstances the shares are to be considered as inventory assets (which entails taxation) instead of capital assets. Hence, the legal position is, to some extent, considered to be unclear.

The advantages and disadvantages that are associated with selling a property through a subsidiary depends on the circumstances as well as the seller and buyer’s intentions. However, the economic benefits will in most cases clearly outweigh the disadvantages for both parties.

The legislature's view of this procedure has shifted over time. The results of the upcoming investigation can at this point only be speculated upon. One can argued that the legislature did not foresee the extent of which packaging would be used or the considerable amounts of tax money that the state is now losing. On the other hand, the procedure has been accepted for a long time and the difficulty of introducing countervailing rules has been addressed several times. Other factors may also affect the outcome of the investigation. If a well-founded motion can be presented, the ability to packaging properties will probably be limited to some extent.

The author finds it difficult to decide whether or not, and if so how, the procedure should be countered. An alternative could be to only limit it to some extent, for example, the re-formations to co-operative housing
associations since the deferred tax liability in those cases never will occur. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Bergman, Cecilia LU
supervisor
organization
alternative title
Packaging of properties - a study of the practical application and legal development
course
LAGM01 20142
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Skatterätt fastigheter överlåtelser beskattning paketering fastighetspaketering
language
Swedish
id
5152971
date added to LUP
2015-04-02 12:04:32
date last changed
2015-04-02 12:04:32
@misc{5152971,
  abstract     = {“Packaging of properties” (Sw: paketeringar av fastigheter) refers to a procedure frequently used instead of a regular property transfer when a real estate is to be sold. The real estate is first transferred to a newly established and fully owned subsidiary. Later, the shares in the subsidiary are sold to the external buyer. By using different parts of the tax legislation this method can allow both sellers and buyers to avoid taxes. The legislature predicted the possibility for companies to transfer valuable assets into a company in this way before a sale but chose not to introduce countervailing measures. Consequently, packaging of properties is considered as an accepted procedure.

The previous government has made several statements about the real estate sector being taxed too low and that packaging can be countered. The current government seems to agree and has announced an investigation to review the occurrence of packaging of properties as a tool for tax planning.

The purpose of this thesis is to examine the circumstances under which a packaging results in tax benefits and also the advantages and disadvantages that are associated with this procedure. Apart from analysing the legal position, a legal policy analysis of the procedure’s historical development will be presented.

In order to result in tax benefits the procedure requires i. an allowable undervalue transaction and ii. that the shares in the subsidiary are capital assets. The results of this study shows that it is uncertain under what circumstances the shares are to be considered as inventory assets (which entails taxation) instead of capital assets. Hence, the legal position is, to some extent, considered to be unclear. 

The advantages and disadvantages that are associated with selling a property through a subsidiary depends on the circumstances as well as the seller and buyer’s intentions. However, the economic benefits will in most cases clearly outweigh the disadvantages for both parties.

The legislature's view of this procedure has shifted over time. The results of the upcoming investigation can at this point only be speculated upon. One can argued that the legislature did not foresee the extent of which packaging would be used or the considerable amounts of tax money that the state is now losing. On the other hand, the procedure has been accepted for a long time and the difficulty of introducing countervailing rules has been addressed several times. Other factors may also affect the outcome of the investigation. If a well-founded motion can be presented, the ability to packaging properties will probably be limited to some extent.

The author finds it difficult to decide whether or not, and if so how, the procedure should be countered. An alternative could be to only limit it to some extent, for example, the re-formations to co-operative housing
associations since the deferred tax liability in those cases never will occur.},
  author       = {Bergman, Cecilia},
  keyword      = {Skatterätt fastigheter överlåtelser beskattning paketering fastighetspaketering},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Fastighetspaketeringar - en studie av dess praktiska tillämpning och rättsutveckling},
  year         = {2014},
}