Advanced

Värdering i tvistiga klyvningar

Emanuelsson, Johan LU and Henningsson, Gustav LU (2015) VFT920 20151
Real Estate Science
Abstract
During a property partition the idea is that all land should be appraised to some extent, so that it can later be distributed among the co-owners according to their respective share. In a few examples of appraisals used by the National Land Survey there has been signs of irregularities in the application of grading appraisals. In some of these cases land has been appraised including buildings and with the actual supply of forest, contrary to legislation.

This master thesis aims to examine how appraisals in contentious partitions are performed when allocating lots in a property partition procedure and how the legislator intended the process to be executed.

The examination was performed in two main parts, first a theoretical analysis... (More)
During a property partition the idea is that all land should be appraised to some extent, so that it can later be distributed among the co-owners according to their respective share. In a few examples of appraisals used by the National Land Survey there has been signs of irregularities in the application of grading appraisals. In some of these cases land has been appraised including buildings and with the actual supply of forest, contrary to legislation.

This master thesis aims to examine how appraisals in contentious partitions are performed when allocating lots in a property partition procedure and how the legislator intended the process to be executed.

The examination was performed in two main parts, first a theoretical analysis of mainly legislative preparatory work, literature and court cases. Thereafter a study of already completed property partition procedures. The partition cases that were chosen were executed all over Sweden during the time frame of the 1st of January 2005 to the 28th of February 2015. The study resulted in an examination of 3,152 cases of which 123 proved contentious.
Contentious partitions are in general performed according to the law. In about 18 % of the cases the appraisals were executed incorrectly, meaning that the grading appraisal were missing or performed inadequately. The number of appealed partitions is considered to be low, only about 34 % of all the contentious partitions, especially considering the often hostile nature of these procedures.
It is difficult to find a way of improving the appraisal methodology concerning lot allocation. Many factors shows signs it would be possible to conduct a partition solemnly on a compensation appraisal. There is however a not insignificant assessed amount of cases where it is necessary to perform a complete grading appraisal to assure a fair and safe lot allocation. This means that the current grading appraisal system should be retained. (Less)
Abstract (Swedish)
Vid ett klyvningsförfarande är tanken att all ingående mark ska värderas i någon omfattning för att sedan fördelas mellan delägarna enligt deras respektive andel. Det har observerats exempel på värderingar som inte alltid gjorts enligt lag med en graderingsvärdering, det vill säga en värdering med mark i obebyggt skick och skog av normal karaktär, utan att denna istället gjorts efter en likvidvärdering. De svårigheter som kan uppstå är bland annat att det vid klyvning av en skogsfastighet kan bli problem för delägarnas fortsatta skogsbruk om en delägare tilldelas en lott vars skog är i en sådan fas att ägarens kontinuerliga uttag ur skogen försvåras vilket kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser av personlig karaktär. Ett annat problem... (More)
Vid ett klyvningsförfarande är tanken att all ingående mark ska värderas i någon omfattning för att sedan fördelas mellan delägarna enligt deras respektive andel. Det har observerats exempel på värderingar som inte alltid gjorts enligt lag med en graderingsvärdering, det vill säga en värdering med mark i obebyggt skick och skog av normal karaktär, utan att denna istället gjorts efter en likvidvärdering. De svårigheter som kan uppstå är bland annat att det vid klyvning av en skogsfastighet kan bli problem för delägarnas fortsatta skogsbruk om en delägare tilldelas en lott vars skog är i en sådan fas att ägarens kontinuerliga uttag ur skogen försvåras vilket kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser av personlig karaktär. Ett annat problem som kan uppstå är att stora ersättningsbelopp kan behöva erläggas för att kompensera de stora värden som kan utgå då exempelvis byggnader med höga värden ingår i klyvningen.

Examensarbetet ämnar därmed att undersöka hur värdering vid tvistiga klyvningar genomförs samt hur lagstiftaren tänkte att värderingsinstrumenten ska användas. Detta ska mynna ut i svar på de problem som beskrevs ovan, genom att ta reda på vad syftet med gällande lagstiftning är samt i vilken grad genomförda klyvningsförrättningar uppfyller lagkraven.

Undersökningen genomfördes i huvudsak i två delar, dels genom en teoretisk analys av bland annat förarbeten och litteratur, samt dels genom en granskning av genomförda klyvningsförrättningar och rättsfall. Den senare delen utfördes med hjälp av Lantmäteriets Arkivsök där ett urval i tid gjordes, men där hela landet ingick. Den valda perioden var från den första januari 2005 till den sista februari 2015. I undersökningen granskades totalt 3 152 akter varav 123 stycken visade sig vara tvistiga enligt de för undersökningen uppställda kriterierna, vilket motsvarar ca 3,9 %.

Graderingsvärderingsinstitutet har en lång historia där tanken var att ta fram ett system för att skapa lämpliga jordbruksfastigheter där eventuella skillnader jämnas ut med likvider. Med FBL var syftet att skapa en lagstiftning som både möjliggör en rättssäker handläggning av förrättningarna samtidigt som de ska vara möjliga att genomföra på ett resurseffektivt sätt.

Generellt sett genomförs klyvningar, och i de tvistiga fallen officialvärderingar, enligt gällande lagstiftning. I ca 18 % av de tvistiga fallen har dessa värderingar gjorts inkorrekt, det vill säga utan en graderingsvärdering eller att denna är utförd felaktigt. Förutom dessa felaktiga fall genomfördes ca 82 % helt korrekt varav ca 16 procentenheter på ett översiktligt vis. Antalet överklagade tvistiga klyvningar anses vara låg med tanke på den ofta fientliga stämningen, endast ca 34 %. Detta tyder på att lagstiftningen fungerar på ett godtagbart sätt och att klyvningar genomförs så att delägarna blir nöjda även i de omstridda fallen.


För storleken på de plus respektive minusjämkningar som ska tålas vid en klyvning gäller främst de uttalandena i förarbetena som säger att gränserna i äldre lagstiftning ska vara vägledande men även att det ska göras en helhetsbedömning i varje enskilt fall. Vidare är det rimligt att delägare ska tåla större plus- än minusjämkningar.

Det är svårt att hitta sätt att förbättra värderingsmetodiken vad gäller lottläggningen. Många faktorer tyder på att det skulle gå bra att genomföra en klyvning på enbart en likvidvärdering. Det bedöms dock att det finns ett inte obetydligt antal fall där det inte är lämpligt att endast utgå från en likvidvärdering, vilket innebär att det nuvarande graderingsvärderingsförfarandet bör behållas. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Emanuelsson, Johan LU and Henningsson, Gustav LU
supervisor
organization
alternative title
Appraisals in contentious property partitions
course
VFT920 20151
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
klyvning, graderingsvärdering, likvidvärdering, ägokravsjämkning, minusjämkning, plusjämkning, lottilldelning, Partition, grading appraisal, compensation appraisal, curtilage adjustment, lot assignment
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5331 SE
language
Swedish
id
5434853
date added to LUP
2015-06-04 12:08:29
date last changed
2015-07-10 10:15:51
@misc{5434853,
  abstract     = {During a property partition the idea is that all land should be appraised to some extent, so that it can later be distributed among the co-owners according to their respective share. In a few examples of appraisals used by the National Land Survey there has been signs of irregularities in the application of grading appraisals. In some of these cases land has been appraised including buildings and with the actual supply of forest, contrary to legislation.

This master thesis aims to examine how appraisals in contentious partitions are performed when allocating lots in a property partition procedure and how the legislator intended the process to be executed.

The examination was performed in two main parts, first a theoretical analysis of mainly legislative preparatory work, literature and court cases. Thereafter a study of already completed property partition procedures. The partition cases that were chosen were executed all over Sweden during the time frame of the 1st of January 2005 to the 28th of February 2015. The study resulted in an examination of 3,152 cases of which 123 proved contentious.
Contentious partitions are in general performed according to the law. In about 18 % of the cases the appraisals were executed incorrectly, meaning that the grading appraisal were missing or performed inadequately. The number of appealed partitions is considered to be low, only about 34 % of all the contentious partitions, especially considering the often hostile nature of these procedures.
It is difficult to find a way of improving the appraisal methodology concerning lot allocation. Many factors shows signs it would be possible to conduct a partition solemnly on a compensation appraisal. There is however a not insignificant assessed amount of cases where it is necessary to perform a complete grading appraisal to assure a fair and safe lot allocation. This means that the current grading appraisal system should be retained.},
  author       = {Emanuelsson, Johan and Henningsson, Gustav},
  keyword      = {klyvning,graderingsvärdering,likvidvärdering,ägokravsjämkning,minusjämkning,plusjämkning,lottilldelning,Partition,grading appraisal,compensation appraisal,curtilage adjustment,lot assignment},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Värdering i tvistiga klyvningar},
  year         = {2015},
}