Advanced

Obebyggda småhusfastigheter - Finns det ett dolt ortsprismaterial i rivning-nybyggnadsköp?

Göransson, Christoffer LU and Stampe, Anton LU (2015) VFT920 20151
Real Estate Science
Abstract
Location-price data of undeveloped single-family properties are often limited and usually covers only recently urbanized areas in the outskirts of cities. Location-price data of developed single-family properties is also difficult to use for undeveloped single-family properties because the value ratio between land, buildings and facilities is hard to determine. An inadequate location-price data of undeveloped single-family properties leads to valuation uncertainty for a number of uses, such as property tax assessment and land encroachment.

Sales of developed single-family properties where the purchaser demolish the old house in order to build a new house are categorized as a purchase of a developed single-family property, because of... (More)
Location-price data of undeveloped single-family properties are often limited and usually covers only recently urbanized areas in the outskirts of cities. Location-price data of developed single-family properties is also difficult to use for undeveloped single-family properties because the value ratio between land, buildings and facilities is hard to determine. An inadequate location-price data of undeveloped single-family properties leads to valuation uncertainty for a number of uses, such as property tax assessment and land encroachment.

Sales of developed single-family properties where the purchaser demolish the old house in order to build a new house are categorized as a purchase of a developed single-family property, because of the property tax code. These transactions often occur in existing urbanized areas and are similar to sales of undeveloped single-family properties. The purpose of the project is therefore to develop a method to identify transactions where the buyer demolishes the old house in order to build a new house. Then compare these transactions with sales of undeveloped single-family properties to determine if they can form a joint location-price data for the undeveloped single-family properties.

We conclude that “demolition-construction” purchases can be used to complement the existing location-price data for undeveloped single-family properties. These transactions can be very useful in areas where the existing location-price data of undeveloped single-family properties do not include the correct location factor. (Less)
Abstract (Swedish)
Ortsprismaterial för obebyggda småhusfastigheter är ofta begränsat och omfattar normalt endast nyexploaterade områden i städernas utkanter. Denna typ av exploatering sker ofta genom att fastigheter överlåts med avtal om att exploatören även ska uppföra en småhusbyggnad. Gränsen mellan vilka värdehöjande åtgärder som ska tilldelas den obebyggda småhusfastigheten kontra småhusbyggnaden blir därmed svår att bestämma. Ortsprismaterialet för bebyggda småhusfastigheter är också svårt att använda för obebyggda småhusfastigheter då proportionerna mellan delvärdena obebyggd småhusfastighet, småhusbyggnader och tomtanläggningar är svåra att fastställa. Ett bristfälligt ortsprismaterial för obebyggda småhusfastigheter leder till värderingsosäkerhet... (More)
Ortsprismaterial för obebyggda småhusfastigheter är ofta begränsat och omfattar normalt endast nyexploaterade områden i städernas utkanter. Denna typ av exploatering sker ofta genom att fastigheter överlåts med avtal om att exploatören även ska uppföra en småhusbyggnad. Gränsen mellan vilka värdehöjande åtgärder som ska tilldelas den obebyggda småhusfastigheten kontra småhusbyggnaden blir därmed svår att bestämma. Ortsprismaterialet för bebyggda småhusfastigheter är också svårt att använda för obebyggda småhusfastigheter då proportionerna mellan delvärdena obebyggd småhusfastighet, småhusbyggnader och tomtanläggningar är svåra att fastställa. Ett bristfälligt ortsprismaterial för obebyggda småhusfastigheter leder till värderingsosäkerhet för ett flertal användningsområden: fastställande av tomträttsavgäld, friköp av tomträtt, fastighetstaxering och markintrång, såsom breddning av väg, tomtbildning samt ledningsdragning.

Försäljningar av bebyggda småhusfastigheter där köparen river huset för att sedan bygga nytt, rivning-nybyggnadsköp, kommer i ortsprismaterialet att kategoriseras som ett köp av en bebyggd småhusfastighet, eftersom allt går efter taxeringskoden. Rivning-nybyggnadsköp sker ofta i befintliga bostadsområden och liknar köp av obebyggda småhusfastigheter. Syftet med examensarbetet är därför att jämföra dessa rivning-nybyggnadsköp med lagfarna försäljningar av obebyggda småhusfastigheter för att undersöka om de kan utgöra ett gemensamt ortsprismaterial för obebyggda småhusfastigheter.

För att säkerställa att köparen genomför ett rivning-nybyggnadsköp har kopplingar mellan kommunens bygg- och rivningslov samt lagfarten i fastighetsregistret analyserats. För undersökningsperioden 2004-2014 identifierades 29 potentiella rivning-nybyggnadsköp i Malmö, 3 i Vellinge-Månstorp, 12 i Skanör-Falsterbo och 67 i Höllviken-Ljunghusen. Då Höllviken-Ljunghusen resulterade i flest observationer konstruerades en regressionsmodell, med en dummy-variabel för förekomsten av saneringsbyggnad, för att statistiskt kunna påvisa en kompatibilitet mellan det befintliga ortsprismaterialet av obebyggda småhusfastigheter och rivning-nybyggnadsköpen i området.

En karta över försålda fastigheter visar att det befintliga ortsprismaterialet och rivning-nybyggnadsköpen individuellt sett uppvisar god lägesspridning. Regressionsanalysen för observationerna visar sedan att variabeln för saneringsbyggnad inte är statistiskt signifikant. Följaktligen drar vi slutsatsen att rivning-nybyggnadsköpen kan användas för att komplettera det befintliga ortsprismaterialet för obebyggda småhusfastigheter i Höllviken-Ljunghusen inom undersökningsperioden.

Rivning-nybyggnadsköp kan bli väldigt användbara i områden där det befintliga ortsprismaterialet av obebyggda småhusfastigheter inte fångar upp lägesfaktorn. Med andra ord som ett nytt ortsprismaterial för områden där det saknas försäljningar av obebyggda småhusfastigheter. Processen att ta fram rivning-nybyggnadsköp kan till stor del bli automatiserad, vilket ökar dess användbarhet. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Göransson, Christoffer LU and Stampe, Anton LU
supervisor
organization
alternative title
Undeveloped single-family properties - Is there a hidden location-price data in demolition-construction purchases?
course
VFT920 20151
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
småhusfastighet, ortsprismetod, ortsprismaterial, marknadsvärde, fastighetstaxering, tomträtt, regressionsanalys, intrångsersättning
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5334 SE
language
Swedish
id
5464148
date added to LUP
2015-06-12 14:45:36
date last changed
2015-08-18 08:04:52
@misc{5464148,
  abstract     = {Location-price data of undeveloped single-family properties are often limited and usually covers only recently urbanized areas in the outskirts of cities. Location-price data of developed single-family properties is also difficult to use for undeveloped single-family properties because the value ratio between land, buildings and facilities is hard to determine. An inadequate location-price data of undeveloped single-family properties leads to valuation uncertainty for a number of uses, such as property tax assessment and land encroachment. 

Sales of developed single-family properties where the purchaser demolish the old house in order to build a new house are categorized as a purchase of a developed single-family property, because of the property tax code. These transactions often occur in existing urbanized areas and are similar to sales of undeveloped single-family properties. The purpose of the project is therefore to develop a method to identify transactions where the buyer demolishes the old house in order to build a new house. Then compare these transactions with sales of undeveloped single-family properties to determine if they can form a joint location-price data for the undeveloped single-family properties.

We conclude that “demolition-construction” purchases can be used to complement the existing location-price data for undeveloped single-family properties. These transactions can be very useful in areas where the existing location-price data of undeveloped single-family properties do not include the correct location factor.},
  author       = {Göransson, Christoffer and Stampe, Anton},
  keyword      = {småhusfastighet,ortsprismetod,ortsprismaterial,marknadsvärde,fastighetstaxering,tomträtt,regressionsanalys,intrångsersättning},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Obebyggda småhusfastigheter - Finns det ett dolt ortsprismaterial i rivning-nybyggnadsköp?},
  year         = {2015},
}