Statliga myndigheters försäljning av fast egendom

Abstract

The government holds a large property portfolio, which is managed by governmental administrative authorities and governmental companies. This report aims to investigate the meaning of the rules that the governmental administrative authorities have to follow when they are selling properties, and it also aims to describe the practice that has been developed within the authorities.

The report is based on examination of legislation, legislative history, ordinances, court cases and other relevant literature related to the subject. In addition, interviews have been conducted with people working with property sales at the Swedish Fortifications Agency and the National Property Board of Sweden. Several documents, linked to the sale procedure and which have been received from the two authorities above, has also been studied.

When a governmental authority is in the process of selling a property it has to consult with other governmental authorities if it can be considered that they may be in need of the property. If such a sale does not take place, a sale to one of the other stakeholders who have a priority right to purchase might be at hand.

For example, municipalities have a priority right to purchase for societal development purposes. Societal development purpose has a wide field of application, but does not include land that is not intended to undergo any change. To acquire before the other stakeholders on the property market, the municipalities have to prove their need for the property. Preparatory works of legislation has shown that the requirements for proof are not especially high, but the municipality has to submit evidence stating the probability that the intended purpose of the property comes to fruition.

The governmental authorities have to perform property sales to market price. To determine a market price, the governmental authority, the Swedish Fortifications Agency, uses an independently executed valuation, a bidding procedure or a procedure in which stakeholders submit bids through their website. The National Property Board of Sweden always uses an independently executed valuation, additionally when selling on the open market the authority uses a bidding procedure.

Abstract (Swedish)

Staten äger ett stort antal fastigheter som förvaltas av dels statliga förvaltningsmyndigheter och av dels statligt ägda bolag. Den här rapporten syftar till att utreda innebörden av de regler som de statliga förvaltningsmyndigheterna har att förhålla sig till vid avyttring av fast egendom men den syftar även till att redogöra för den praxis som har utvecklats inom myndigheterna vad gäller försäljningsprocessen.

Lagstiftning, förarbeten, förordningar, rättsfall, vetenskapliga rapporter och annan relevant litteratur ligger till grund för examensarbetet. Bestämmelser om försäljningsförfarandet finns framförallt i förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom, m.m. som exempelvis föreskriver att försäljningar ska utföras affärsmässigt.

Härutöver har intervjuer genomförts med personer som arbetar med fastighetsförsäljningar inom Fortifikationsverket och Statens fastighetsverk för att erhålla en bättre uppfattning om försäljningsprocessen. Fortifikationsverket och Statens fastighetsverk är två statliga förvaltningsmyndigheter med stora fastighetsbestånd och med aktiva försäljningsverksamheter.

Förutom intervjuer har flertalet handlingar som har erhållits från de två verken och som har koppling till försäljningsförfarandet studerats.

När en statlig myndighet ska avyttra fast egendom ska samråd ske med övriga statliga myndigheter om det bedöms som troligt att dessa kan behöva egendomen. Ifall en sådan överlåtelse inte kommer till stånd kan det bli aktuellt med en försäljning till någon av de andra intressenter som har företrädesrätt till förvärv. Bostadsrättsföreningar, kooperativa hyresrättsföreningar, hyresgäster och kommuner har i vissa situationer rätt att förvärva egendom före fastighetsmarknadens övriga aktörer enligt ovan nämnda förordning.

Kommuner har företrädesrätt när det rör sig om egendom för samhällsbyggnadsändamål, vilket avser mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Begreppet innefattar obebyggd eller glesbebyggd mark som i framtiden kommer behöva tas i anspråk för tätbebyggelse och även befintlig tätbebyggd mark där det finns behov av att omdana bebyggelsen. Samhällsbyggnadsändamål har ett brett tillämpningsområde men omfattar inte mark som inte är avsedd att undergå någon förändring.

För att kommuner ska få förvärva fast egendom före fastighetsmarknadens övriga aktörer måste de styrka sitt behov. Studier av förarbeten har visat att kraven på bevisning inte är alltför höga utan det handlar om att kommunen ska lägga fram en sannolikhetsbevisning för det avsedda ändamålet med egendomen. Bevisning kan exempelvis ske i form av översiktsplaner, utvecklingsplaner eller bostadsbyggnadsprogram.

Samtliga försäljningar som verkställs av de statliga myndigheterna ska genomföras till marknadsvärde. Ett bokfört värde gäller dock vid överlåtelse till en annan statlig myndighet som inte är affärsdrivande. För att fastställa ett marknadsvärde använder Fortifikationsverket antingen en oberoende värdering, ett anbudsförfarande eller ett e-budsförfarande. Statens fastighetsverk använder alltid en oberoende värdering, och vid försäljning på öppna marknaden använder verket dessutom ett anbudsförfarande.

• author: Martinsson, Fanny
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Governmental authorities sale of properties
• course: VFT920 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: försäljningsprocessen, kommunal företrädesrätt, statliga fastigheter, marknadsvärde, municipal priority right, governmental properties fastställande av köpeskilling, sales procedure, market value, determining purchase price
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5337 SE
• language: Swedish
• id: 7357338
• date added to LUP: 2015-06-16 16:15:58
• date last changed: 2015-06-18 14:04:28