Advanced

Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden

Johansson, Erik LU (2015) VFT920 20151
Real Estate Science
Abstract (Swedish)
I förarbetet till fastighetsbildningslagen öppnade man upp för möjligheten att betrakta ett köp som en överenskommelse, enligt 5:18 FBL, och därmed blev det möjligt att överföra en hel fastighet till en mottagande fastigheten. Med detta alternativ till det traditionella köpet av fast egendom var det nu möjligt att undvika stämpelskatten. Efter några år utfördes en statlig utredning SOU 1983:8, och den påvisade att köp genom fastighetsregleringar inte användes i någon större omfattning. Därmed var ett förbud eller reglering av denna alternativa förvärvsmetod inte motiverad.

Syftet med detta examensarbete är att visa hur antalet fastighetsregleringar förändras med tiden och dess inverkan på värdering av jordbruksmark. Den tredje... (More)
I förarbetet till fastighetsbildningslagen öppnade man upp för möjligheten att betrakta ett köp som en överenskommelse, enligt 5:18 FBL, och därmed blev det möjligt att överföra en hel fastighet till en mottagande fastigheten. Med detta alternativ till det traditionella köpet av fast egendom var det nu möjligt att undvika stämpelskatten. Efter några år utfördes en statlig utredning SOU 1983:8, och den påvisade att köp genom fastighetsregleringar inte användes i någon större omfattning. Därmed var ett förbud eller reglering av denna alternativa förvärvsmetod inte motiverad.

Syftet med detta examensarbete är att visa hur antalet fastighetsregleringar förändras med tiden och dess inverkan på värdering av jordbruksmark. Den tredje problemställningen är om fastighetsregleringarna var gjorda för att undvika stämpelskatt.

I arbetet har en mängd förrättningsakter med tre års mellanrum genomgåtts mellan år 1996 och 2014. Det är tre kommuner i södra Skåne som har utgjort området för undersökningen och kommunerna är Trelleborg, Skurup och Ystad. Urvalskriterierna var följande: fastighetsregleringen skulle ha skett utanför detaljplan, förvärvaren var en eller flera fysiska personer och fastighetsregleringen grundade sig på ett köp. Därefter samlades alla lagfarna köp motsvarande år och kommun. Sedan beräknades förhållandet mellan fastighetsreglering och lagfaret köp avseende på summan av total försåld jordbruksareal. Därefter gjordes en värdering i två delar. Den första summerade köpeskillingarna och delade på total areal jordbruksmark. Den andra värderade jordbruksmarken med en hjälp av en ortsprismetod. Slutligen beräknades en brytpunkt ut, när det var lika dyrt med förrättningskostnad som stämpelskatt, och därefter kunde man se om det var lönsamt med fastighetsregleringarna eller inte.

Resultatet visade att användandet av fastighetsregleringar har ökat och fortsätter öka i förhållande till jordabalksköpen. De sista åren har marknadsandelen för fastighets-regleringar varit runt 70 procent. Mark som förvärvats genom fastighetsregleringar har enligt värderingen varit dyrare. Därför bör fastighetsregleringar inverka på en värdering av jordbruksmark. Lönsamheten att undslippa stämpelskatt och istället betala förrättningskostnaden har varit positiv efter år 2008 och vid viktat medelvärde, som ger större förvärv genomslag, kan man konstatera att detta inträffade redan år 1999. (Less)
Abstract
The aim of this thesis is to show how the number of reallotment change over time and it’s the impact on the valuation of agricultural land. The third issue is whether the reallotments was made to avoid stamp duty.
Cadastral dossier has been search through from the year 1996- 2014 with a three-year interval between the measurements. There are three municipalities in southern Scania that has investigated witch are Trelleborg, Skurup and Ystad. The selection criteria were that the reallotment was done outside detailed development plan and purchaser were a natural person and was based on a document of sale. Then all traditional sales were gathered the corresponding year and municipality, and the relationship between reallotment and force of... (More)
The aim of this thesis is to show how the number of reallotment change over time and it’s the impact on the valuation of agricultural land. The third issue is whether the reallotments was made to avoid stamp duty.
Cadastral dossier has been search through from the year 1996- 2014 with a three-year interval between the measurements. There are three municipalities in southern Scania that has investigated witch are Trelleborg, Skurup and Ystad. The selection criteria were that the reallotment was done outside detailed development plan and purchaser were a natural person and was based on a document of sale. Then all traditional sales were gathered the corresponding year and municipality, and the relationship between reallotment and force of law acquisition was calculated on total sold agricultural area. Then a validation of the agricultural land was made. Finally, a break point when it was just as expensive with cadastral cost as stamp duty, was calculated and with that it was possible to see if it was viable with reallotmen or not.
The results showed that use of the reallotment has grown and is still growing away from force of law acquisition. The last few years, the market share for reallotment has been around 70 percent. It has also been shown that land acquired through reallotment have been more expensive. Therefore, reallotments had an impact on the valuation of agricultural land. The profitability of evading stamp duty has been viable, certainly after the year 2008. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Johansson, Erik LU
supervisor
organization
alternative title
Reallotments impact in the market of real property
course
VFT920 20151
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Fastighetsreglering, stämpelskatt, fastighetsköp, jordbruk
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5343 SE
language
Swedish
id
7359392
date added to LUP
2015-06-18 09:30:17
date last changed
2015-06-18 14:04:28
@misc{7359392,
  abstract     = {The aim of this thesis is to show how the number of reallotment change over time and it’s the impact on the valuation of agricultural land. The third issue is whether the reallotments was made to avoid stamp duty.
Cadastral dossier has been search through from the year 1996- 2014 with a three-year interval between the measurements. There are three municipalities in southern Scania that has investigated witch are Trelleborg, Skurup and Ystad. The selection criteria were that the reallotment was done outside detailed development plan and purchaser were a natural person and was based on a document of sale. Then all traditional sales were gathered the corresponding year and municipality, and the relationship between reallotment and force of law acquisition was calculated on total sold agricultural area. Then a validation of the agricultural land was made. Finally, a break point when it was just as expensive with cadastral cost as stamp duty, was calculated and with that it was possible to see if it was viable with reallotmen or not.
The results showed that use of the reallotment has grown and is still growing away from force of law acquisition. The last few years, the market share for reallotment has been around 70 percent. It has also been shown that land acquired through reallotment have been more expensive. Therefore, reallotments had an impact on the valuation of agricultural land. The profitability of evading stamp duty has been viable, certainly after the year 2008.},
  author       = {Johansson, Erik},
  keyword      = {Fastighetsreglering,stämpelskatt,fastighetsköp,jordbruk},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden},
  year         = {2015},
}