Gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus

Abstract

In 1991 there was an amendment in the Swedish Real Property Formation Act, which made it possible to form large residential property units with agriculture land for small livestock and crop production. In 1994 another amendment made it possible to form smaller agriculture property units than previously. In connection with this, demarcation problems occurred.
The purpose of this master thesis is to investigate where the line between residential property units and agriculture property units with residential buildings goes in different Swedish laws. This study will also illustrate how the changes in the Real Property Formation Act in 1991 have affected the demarcation. The methods used are studies of literature, preparatory works, court cases, interviews and a study based on completed cadastral dossiers in Skåne, Sweden.
It was found that there is a difference between the examined laws regarding the demarcation of the terms residential property unit and agriculture property unit. The biggest difference is between the Real Property Formation Act and the Property Tax Assessment Act. The Property Tax Assessment Act only allows residential units up to 2 hectare, while the Real Property Formation Act doesn’t have a size limit for each purpose.
This study shows that it’s not easy to set a size limit of how big a residential property unit and how small an agriculture property unit with residential buildings should be. However, with all the collected material it’s found that there should be a gap between the sizes. The result of this master thesis is that a residential property unit should not be any bigger than 10 hectare and an agriculture property unit with residential buildings should not be any smaller than 15 hectare. The cadastral surveyor still has to do an individual assessment on each property formation, and therefore can there be reasons for deviations from these size limits.

Abstract (Swedish)

År 1991 genomfördes ändringar i fastighetsbildningslagen som gjorde det möjligt att bilda stora bostadsfastigheter med mark för mindre djurhållning och växtodling, vilket tidigare inte ansågs lämpligt. År 1994 genomfördes ytterligare ändringar i FBL som innebar att det företagsekonomiska kravet på jordbruksfastigheter sänktes, vilket gjorde att man kunde bilda mindre jordbruksfastigheter för deltidsjordbruk än vad man tidigare kunde.
Begreppen bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter behandlas i flera lagar, men begreppen skiljer sig åt i de olika lagarna. I och med ändringarna i FBL uppstod ett gränsdragningsproblem mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus. Detta examensarbete redogör för var gränsen går mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus i olika lagar samt belyser hur ändringarna som genomfördes i FBL 1991 och 1994 har påverkat gränsdragningen. De områden som studeras är fastighetsbildning, fastighetstaxering, jordförvärv, arrende, bygglov och strandskydd.
Examensarbetet baseras på studier av litteratur, propositioner, lagkommentarer och rättsfall, intervjuer med sakkunniga samt en undersökning av förrättningsakter.
Studien av begreppen bostadsfastighet och jordbruksfastighet visar att det finns en skillnad i gränsdragningen lagarna emellan. I JFL används definitionen från FTL, samma sak gäller för strandskydd där definitionen i FBL används. Den största skillnaden i begreppen finns mellan FBL och FTL. I FBL görs en bedömning om fastigheten är lämplig för sitt ändamål, medan det i FTL är storleken som avgör om den blir en småhusenhet eller lantbruksenhet. Vid en fastighetsbildning av en stor bostadsfastighet med kombinerat ändamål kommer fastigheten att taxeras som en lantbruksenhet om den överstiger 2 ha, vilket kan leda till viss förvirring. Innan lagändringen 1991 bildades inte så stora bostadsfastigheter, vilket gjorde att fastigheter inte fastighetsbildades och taxerades för olika ändamål. Ändamålen bostad och jordbruk har blivit mindre synkroniserade efter lagändringen. En lösning på detta problem skulle kunna vara att uppdatera taxeringsreglerna gällande den minsta storleken av en lantbruksenhet från nuvarande 2 ha till exempelvis 5 ha.
Vid arrende är det upplåtelsens syfte som avgör vilken arrendeform som föreligger. Det finns en tydlig skillnad mellan bostads- och jordbruksarrende. Bostadsarrende är en upplåtelse av mark som inte är avsedd att brukas, medan ett jordbruksarrende syftar till att bruka den mark som upplåtes. Genom att det nu är möjligt att bilda större bostadsfastigheter med jordbruksmark har skillnaderna mellan ett bostadsarrende och en bostadsfastighet blivit större. Däremot har skillnaderna blivit mindre mellan ett jordbruksarrende och en jordbruksfastighet efter att det företagsekonomiska kravet i FBL 3 kap. 5 § sänktes år 1994 då det inte finns något sådant krav på ett jordbruksarrende. Vid en bygglovsprövning används inte begreppen bostadsfastighet och jordbruksfastighet, utan man ser istället till fastighetens förutsättningar för bebyggelse. Då fastighetens ändamål inte påverkar bedömningen om bygglov ska lämnas eller inte finns ingen synkronisering mellan FBL och bygglovslagstiftning.
Samma regler i FBL gäller för fastighetsbildning för en lämplig storlek av fastigheten oavsett om fastigheten ligger inom eller utom strandskyddsområde. Bostadsfastigheter med jordbruksmark för kombinerat ändamål kan bildas inom strandskydd då markens användningsområde inte förändras, vilket inte påverkar strandskyddet. Man bör dock iaktta stor försiktighet vid bildandet av stora bostadsfastigheter inom strandskyddsområde, då risken finns att hemfridszonen utökas och allmänhetens tillträde till marken därmed begränsas.
Det är svårt att sätta en gräns för hur stor en bostadsfastighet respektive hur liten en jordbruksfastighet med bostadshus kan vara. En enskild bedömning av varje fastighetsbildning behöver göras och hänsyn ska tas till förhållandena på platsen i fråga. Studierna i detta examensarbete har lett fram till slutsatsen att ett glapp bör finnas mellan den övre storleksgränsen för bostadsfastigheter och den undre gränsen för jordbruksfastigheter med bostadshus i Skåne. Jordbruksmarken i Skåne är värdefull och bildandet av allt för stora bostadsfastigheter kan komma att motverka jordbruksnäringen. Resultatet är att en fastighet för bostadsändamål med mindre djurhållning eller växtodling inte bör göras större än 10 ha och en jordbruksfastighet med bostadsfastighet bör inte göras mindre än 15 ha. Då en bedömning från fall till fall måste göras vid varje fastighetsbildning gällande fastighetens lämplighet för sitt ändamål kan dock avvikelser från dessa gränser göras om det finns skäl för det i förrättningen.

• author: Nilsson, Linnéa and Olofsson, Ida
• supervisor: Svante Nilsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The demarcation between residential property units and agriculture property units with residential buildings
• course: VFT920 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Bostadsfastighet, jordbruksfastighet, fastighetsbildningslagen, fastighetsstorlek, fastighetstaxering, jordförvärvslagen, arrende, bygglov, strandskydd
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5342 SE
• language: Swedish
• id: 7366079
• date added to LUP: 2015-06-18 09:30:29
• date last changed: 2015-06-18 09:30:29