Undersökningsplikten. Säljarens, köparens och mäklarens roll vid köp av fast egendom

Abstract

A property transaction is for most people an important deal, and the impact can therefore also be great, both for buyers and sellers. One of the issues of a purchase is the division of responsibilities for errors between the buyer and the seller, and there are many court cases over the years where the buyer's duty to investigate the purchase of property is tried in Swedish courts. According to the Swedish property act 4 § 19 the liability for defects lies largely on the buyer.

Even though the legislators speaks of an obligation for the buyer to investigate the property he is in the process of buying, there is no explicit law of the intent that the purchaser would be required to conduct an investigation. There is not a statutory obligation for the buyer to examine the property, but instead it is a way to delegate the responsibilities between the buyer and the seller.

A buyer can not invoke an error that should have been noticed if he explored the property in sufficient detail after having considered all other matters before the purchase. He cannot claim that the property has any errors if it is appropriate for the age of the property, the condition and the circumstances, moreover, should have been able to realize the possibilities that the property would possess these negative characteristics.

It appears from practice that the buyer's duty is normally relatively far-reaching. All available spaces should be carefully examined. It has been shown that people often set very high standards for a buyer so that he shall have fulfilled his duty to investigate. Even if you say that there should simply be a "normal versed and experienced buyers" and what he will be able to discover and understand.

The seller's responsibility is his duty to inform of possible errors is more controversial in Swedish law and there is no clear legal provision stating that that is the case. After studying both the doctrine and practice, the legal situation is somewhat unclear in terms of a general duty of disclosure to the purchaser.

Since the vast majority of property transactions in Sweden today is mediated through a real estate agent, it is also interesting to look at the responsibility and the role the real estate agent has in the process.

Abstract (Swedish)

En fastighetsaffär är för de allra flesta en stor affär, kanske den allra största man gör i sitt liv, och konsekvenserna kan därför också bli stora, både för köpare och säljare. En av frågeställningarna vid ett köp är ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare och det finns många rättsfall genom åren där köparens undersökningsplikt vid köp av fast egendom prövas i svenska domstolar. Enligt Jordabalkens 4 kap 19 § läggs felansvaret till stor del på köparen.

Även om man i dagligt tal talar om en undersökningsplikt för köparen står det inte någonstans i lagtexten att köparen skulle vara skyldig att företa en undersökning. Undersökningsplikten är alltså inte en lagstadgad plikt för köparen att undersöka fastigheten utan istället ett sätt att fördela felansvaret.

En köpare kan alltså inte åberopa ett fel som han borde ha upptäckt om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant efter att ha övervägt alla övriga omständigheter vid köpet. Han kan heller inte hävda att fastigheten är felaktig om man med hänsyn till ålder på fastigheten, skicket samt omständigheterna för övrigt borde kunnat räkna med att fastigheten skulle besitta dessa negativa egenskaper.

Det framgår av praxis att köparens undersökningsplikt i normalfallet är relativt långtgående. Alla tillgängliga utrymmen skall undersökas noggrant. Det har visat sig att man ofta ställt mycket höga krav på en köpare för att denne skall ha fullgjort sin undersökningsplikt. Även om man säger att det skall räcka med en ”normalt bevandrad och erfaren köpare” och vad han skall kunna upptäcka och förstå.

Ser man till säljarens ansvar är hans upplysningsplikt mer omdiskuterad i svensk rätt. Det finns inte någon tydlig rättsregel som stadgar att så är fallet, och ser man till doktrin och praxis är rättsläget något oklart vad gäller en generell upplysningsplikt för köparen.

Eftersom de allra flesta fastighetsaffärer i Sverige idag förmedlas via en fastighetsmäklare är det också intressant att titta på vilket eventuellt ansvar och vilken roll denne har när det gäller en eventuell undersökningsplikt eller upplysningsplikt.

• author: Paulsson Rosenqvist, Boel
• supervisor: Bengt Lundell
• organization: Department of Law
• alternative title: The obligation to examine property. The role of the seller, buyer and real estate agent.
• course: JUR091 20142
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: Fastighetsrätt
• language: Swedish
• id: 7397829
• date added to LUP: 2015-06-22 14:30:43
• date last changed: 2015-06-22 14:30:43