Hyresreglering i kommersiella hyreskontrakt Lagstiftningsmotiv ur ett nutidsperspektiv

Abstract (Swedish)

I Sverige har avtal om hyra och nyttjanderätt traditionellt ansetts ha en särställning jämfört med andra obligationsrättsliga avtal. Starka sociala, nationalekonomiska och företagsekonomiska skäl har präglat lagstiftningen i syfte att skydda hyrestagaren, genom olika former av besittningsskydd och metoder för hyresreglering.

Uppsatsen behandlar reglering, syften och motiv kring det indirekta besittningsskyddet för hyreslokaler samt dess ändamålsenlighet. Uppsatsen framlägger också ett förslag på bättre lämpad lagstiftning.

Arbetets huvudsakliga slutsats är att existerande lagstiftning avseende det indirekta besittningsskyddet för hyreslokaler inte är anpassad till dagens hyresmarknad och dess förutsättningar. Lagstiftningens motiv stammar ur en till stora delar föråldrad samhällsstruktur under 1910-1960-talet och det indirekta besittningsskyddet har inte utformats tillräckligt flexibelt för att vara anpassningsbart till samhällsutvecklingen.

Det indirekta besittningsskyddets huvudsakliga syfte var att skydda det ekonomiska värde som lokalhyresgästen upparbetat. I anknytning till detta diskuterades ett stort antal underliggande motiv såsom farhågor för överprisbildning, balans mellan två icke jämbördiga parter, godtyckliga uppsägningar från hyresvärdens sida, strävan att skapa ett lagtekniskt enkelt och enhetligt system och inte minst det angelägna i att förära samtliga lokaltyper samma besittningsskydd. En analys och undersökning av lagstiftningsmotiven visar att de inte är anpassade till dagens förhållanden på lokalhyresmarknaden – de är till stor del föråldrade och saknar förankring i nutida näringsliv och struktur. En väsentlig orsak till dessa brister identifieras i det faktum att lokalhyresmassan inte är homogen, utan består av flera olika typer som kontor, butik, hotell och så vidare.

En mer ändamålsenlig lagstiftning bör tillgodose lokalhyresgästens skyddsintresse definierat som det upparbetade ekonomiska värdet som knyter samman hyresgästens verksamhet med lokalen betingat av dess läge. Centralt är härvid att bedöma verksamhetens kundkrets och dess beteende i förhållande till verksamhetens geografiska läge. I syfte att uppvisa flexibilitet i relation till samhälls- och näringslivsstrukturers utveckling är det väsentligt att bedömningen görs vid aktuell utflyttningstidpunkt.

Popular Abstract

The rental contract is a different form of contract compared to other contracts in Sweden. There are strong motives of social and economic character for protecting tenant, and rent regulation combined with tenancy protection has existed since 1942.

The essay discuss the regulation and its purposes as they are described in the preparatory works. The essay also discuss whether they are expedient or not. Eventually the essay brings forward a proposal on a better-suited regulation.

The main conclusion of the essay is that the existing regulation on protected tenancy for commercial premises is ill adapted to the modern rental market and its conditions. The preparatory works were originally motivated by the needs of a social structure, mainly in the decades of 1910-1960, which no longer exist. The protected tenancy regulation has not been designed to be flexible and adaptable to social development.

The main issue of the protected tenancy for commercial premises was to protect the economic value, created by the tenant. In connection with this, a large number of purposes were discussed such as over pricing rent, balance between two non-equal parties, arbitrarily notice of termination from the property owner, the ambition of creating a simply technical and uniform regulation and not at least the eager intention to favour all commercial premises with the same protection. An analysis and research of the preparatory works show that they are ill adapted to current situation on the rental market for commercial premises – they are mainly obsolete and lack the legitimacy of today business and structure. Commercial tenants are not a homogeneous group. It contains of several types of premises as offices, stores, hotels etc.

A better-suited regulation should satisfy the interest of the commercial tenant, defined as the financial interest earned by the tenant, and connected to the business of the tenant as well as the premises location. A crucial issue hereby is to evaluate the clientele of the business and its behaviour related to the location. For the purposes of being flexible in relation to development of social- and business structure, it is substantial that the evaluation is carried out at the time for the tenant’s removal.

• author: Berntzén, Cecilia
• supervisor: Per Norberg
• organization: Department of Law
• alternative title: Rent Regulation in Commercial Contracts Guiding Motives in a Contemporary Perspective
• course: JUR091 20142
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: hyresrätt
• language: Swedish
• id: 7448244
• date added to LUP: 2015-06-25 13:26:16
• date last changed: 2015-06-25 13:26:16