Köparens undersökningsplikt och säljarens- respektive mäklarens upplysningsplikt

Abstract

Properties represents great economic value and a property acquisition can be the biggest transaction one will do in a lifetime. Transparence regarding the defect-rules are therefore of great importance. According to the Swedish Land Code the buyer has a duty to examine. This thesis purpose is to define the current legal situation regarding this duty, as well as if a duty to inform exists for the seller after the verdict in the court case NJA 2007 s.86 and, if it does, the thesis examines if such a duty was funded in a duty of loyalty. Does such a duty affect the broker and how far does the broker’s duty to inform go? Those questions will also be answered.

The buyer’s responsibility to examine is extensive and there are few situations where the buyer doesn’t bear responsibility. The seller on the other hand doesn’t have a duty to inform in general but, as was the result of NJA 2007 s. 86, in some case where the defect is easy discovered, the seller has a duty to inform. This thesis argues the rulings precedential value should be low and that a duty to inform doesn’t exists for the seller. Nor can such a duty exist for the seller through a duty of loyalty since such doesn’t exists in the real estate law. However, it exists for the brokers. Whatever duty a seller has according to real estate law, a seller can have a duty to inform according to the Contracts Act, 33 §.

The broker has its own duty to inform both parties but this duty however, shall as little as possible intervene with the responsibilities existing between the buyer and the seller.

Abstract (Swedish)

Fastigheter omfattar stora ekonomiska värden och för privatpersoner hör en fastighetsöverlåtelse ofta till en av de stora affärerna man gör i livet. Det är således viktigt att ansvarsfördelningen vid fel och brister i fastigheten blir tydlig så att köparen, säljaren respektive mäklaren vet vilket ansvar som gäller. Detta ansvar regleras i jordabalken och i fastighetsmäklarlagen. För köparen innebär ansvarsfördelningen en plikt att undersöka. Säljarens ansvar formuleras som en upplysningsplikt, vilken inte uttrycks i lagtext men som många författare inom doktrinen ändå anser föreligger.

Målet med uppsatsen är att klargöra hur rättsläget ser ut gällande denna ansvarsfördelning mellan köparen, säljaren och mäklaren. Detta är intressant efter avgörandet NJA 2007 s. 86, där HD ålade säljaren en upplysningsplikt trots att det gick emot förarbeten och tidigare praxis. Vissa författare inom doktrinen hävdar att denna upplysningsskyldighet, som HD ålade säljaren, grundar sig i en lojalitetsplikt likt den som hittas i kontrakträtten. Således ämnar denna uppsats även undersöka om en sådan lojalitetsplikt kan anses gälla inom fastighetsrätten samt om även mäklarna omfattas av en sådan lojalitetsplikt.

En köpare får inte åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt. Alla tillgängliga utrymmen ska undersökas utan att köparen behöver göra ingrepp i fastigheten. Ingrepp kan dock köparen behöva göra om det finns varnande signaler eller felsymptom vilket resulterar i en utökad undersökningsplikt. Plikten kan även reduceras om säljaren garanterar eller bagatelliserar ett förhållande. Stort ansvar läggs allså på köparen. Säljaren å sin sida har ingen generell upplysningsplikt för fel och brister denne känner till men ålades en upplysningsplikt för lättupptäckta fel i fallet NJA 2007 s. 86. I uppsatsen argumenteras det för att fallets prejudicerande värde är lågt. Denna uppfattning stöds även av ett antal författare i doktrinen medan andra menar att säljaren en gång för alla ålades en upplysningsplikt genom avgörandet. I uppsatsen konstateras att en part kan åläggas en upplysningsskyldighet med stöd av AvtL 33 §.

Lojalitetsplikten är ett rättsbegrepp som undersöks mer ingående i uppsatsen. Plikten innebär i stora drag att en part har en skyldighet att iaktta motpartens intressen när man ingår avtal. Lojalitetsplikten anses dock vara för diffus för att få något genomslag i fastighetsrätten, andra bestämmelser väger tyngre. Däremot omfattas en mäklare av nämnda plikt då den sammanfaller med vad denne åläggs med enligt FML 8 §.

Mäklarens upplysningsplikt ska i så liten utsträckning som möjligt inkräkta på ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Detta uppnås genom lag och praxis som menar att skadestånd från mäklaren kan jämkas när denne brister i sin plikt att upplysa om förhållande som köparen borde ha upptäckt. Detta verkar man inom doktrinen vara ense om är bra men det har identifierats två läger. Det ena menar att mäklaren ska upplysa om situationer som innebär fel i köprättslig mening medan det andra lägret hävdar att mäklarens plikt sträcker sig längre än så, dvs. även berör brister som inte klassas som köprättsliga. Den här uppsatsens ståndpunkt ligger i linje med det sistnämnda, då den slutsatsen verkar vara den troligaste tolkningen av avgörandet RÅ 2006 ref. 53, där mäklarens upplysningsplikt behandlades.

• author: Svahn, Albin and Eckerstig, Anna
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The buyers duty to examine and the sellers as well as the brokers duty to inform
• course: VFT920 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: The principle of loyalty, Defects in the eyes of the law, Actual defects, The brokers duty to inform, The sellers duty to inform, JB 4:19, AvtL 33 §, FML 16 §. The buyers duty to examine, Omsorgsplikt, God fastighetsmäklarsed, Köparens undersökningsplikt, Säljarens upplysningsplikt, Mäklarens upplysningsplikt, Faktiska fel, Köprättsliga fel, Lojalitetsprincip, Lojalitetsplikt, The duty of loyalty
• ISSN: ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5336 SE
• language: Swedish
• id: 7513759
• date added to LUP: 2015-07-17 09:14:27
• date last changed: 2015-07-17 09:14:27