Funktionellt samband - en studie av fastigheters lämplighet i flera skiften

Abstract (Swedish)

En lantmäteriförrättning vars syfte till största del är att undvika stämpelskatt kallas “skatteförrättning”. Genom reglerna i FBL kan köpare av fast egendom i vissa situationer undkomma reglerna kring lagfart i JB och därmed undvika stämpelskatt för förvärvet. I aktuella situationer är köparen ägare av en fastighet till vilken det tänkta köpeobjektet regleras.

Skattelättnaden är i sig inget hinder för att genomföra en förrättning där köpeobjektet regleras till den redan lagfarna fastigheten så länge lämplighetsvillkoren i FBL uppfylls. Fastighetens lämplighet har dock i vissa situationer, då slutresultatet blir en fastighet i flera skiften, uppfattats påverkas av om ett ”funktionellt samband” föreligger mellan skiftena inom fastigheten. Sambandet tycks i flertalet fall pekas på som en anledning till att lämplighetsrekvisitet i FBL 3:1 är uppfyllt och att förrättningen därmed är genomförbar. Vad funktionellt samband innebär och vad som krävs för att ett sådant samband ska vara uppfyllt är däremot inte beskrivet i lagtext, förarbetena till lagen eller kommentarerna till denna. I den handbok som Lantmäterimyndigheten har som handläggningsstöd finns däremot termen med. Det är inte helt tydligt i vilka lägen som ett eventuellt krav på funktionellt samband faktiskt finns. Med detta som bakgrund utformades syftet till att försöka bringa klarhet i vad funktionellt samband betyder för lämplighetsprövningen i FBL 3:1 när det gäller fastighetsreglering av mark i flera skiften. Rapporten utredde hur funktionellt samband uppkom och hur det används. Arbetet avgränsades till att inte undersöka jord- och skogsbruksfastigheter, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter eller ägarlägenhetsfastigheter.

Med knapphändig information i lagtext och litteratur blev det nödvändigt att vända sig till yrkesverksamma för en djupare utredning i ämnet. De rättsfall som ansetts vara intressanta för ämnet fick utgöra en stor del av grunden till valet av ett antal intervjuobjekt vilka tillfört ett stort bidrag till författarnas uppfattning kring ämnet. Undersökningen breddades av ytterligare fler intervjuer med Lantmäteriets handläggare. Även en enkätundersökning med yrkesverksamma lantmätare har medfört ett stort bidrag till rapporten.

Den restriktiva inställning till att bilda fastigheter i flera skiften, som författarna uppfattat från Lantmäterimyndighetens sida, blev en intressant debatt att utgå från vid arbetet. Fokus blev att få uppfattning om vilka krav som ställdes på skiftenas inbördes relation för att kunna påstå att ett funktionellt samband var uppfyllt. Frågor uppkom kring barriärer, avstånd, faciliteter och hur vanligt förekommande fastigheter i flera skiften är. Utöver rättsfallen rörande fastighetsreglering enligt FBL har också diskussioner kring funktionellt samband upptäckts förekomma vid bildande av servitut enligt JB. Med tanke på lagarnas till viss del nära anknytningar har det ansetts intressant att studera om en eventuell koppling kan uppfattas vid användningen i de båda fallen.

Av insamlat material har en uppfattning kring kravet på funktionellt samband för fastigheter i flera skiften skapats. Rättsfall samt övrig information målar upp bilden av ett nödvändigt beroende mellan skiftena, där det ena skiftet inte är en lämplig fastighet utan tillgång till det andra skiftet. Ett sådant beroende uppfattas kunna uttrycka sig i exempelvis en facilitet vilken nyttjas av båda skiftena tillsammans. Detta krav kan dock inte med säkerhet anses gälla för samtliga fastigheter i flera skiften, även om det är oklart för vilka fastighetsändamål som kravet gäller för. En uppfattning är att kravet gäller för bostadsfastigheter men kanske ej för andra ändamål.

Någon direkt påverkan på lämplighetsprövningen av fastigheter i flera skiften är svår att peka på. Dock bör funktionellt samband ha viss betydelse för prövningen med tanke på ordens förekomst i rättsfall och i Lantmäteriets handbok.

I lagkommentaren tas den inbördes kommunikationen upp som väsentlig för skiftenas samhörighet inom en fastighet. Kommunikationen har uppfattats vara en viktig del av det funktionella sambandet för fastigheter i flera skiften. Insamlat material stöder uppfattningen att en alltför stor barriär eller ett för långt avstånd mellan skiftena uppfattats negativt för att ett funktionellt samband ska kunna skapas i aktuellt fall.

Hur hanteringen av funktionellt samband vuxit fram och varifrån uttrycket har sin grund är en fråga som ligger i framtiden att besvara. I denna studie har inte någon direkt koppling till de funktionella samband som tidigare använts vid bildande av servitut kunnat påvisas.

I Sverige finns det 47 655 fastigheter av utvalda ändamål (dvs. ej jord- och skogsbruk, gatufastigheter, tredimensionella fastigheter, eller ägarlägenhetsfastigheter) Flest till antalet är småhusfastigheter, vilka utgör 67 % av den totala mängden fastigheter i flera skiften. Med tanke på det stora antalet småhusfastigheter som totalt finns i Sverige är detta dock enbart en mycket liten andel av den totala mängden småhusfastigheter: 1,4 %.

Abstract

A cadastral procedure with the intent to avoid paying stamp duty for particular real estate transactions is a well-known phenomenon in Sweden. By using the rules in the Property Formation Act stamp duty can be avoided. In order to comply with the rules in the Property Formation Act the buyer has to already own real estate, to which the recently acquired land parcel can be transferred. The Cadastral Authority decides whether newly formed real estate is suitable for its purpose according to the Property Formation Act or not.
In the scenario in which a real estate unit consists of two separate parcels, the expression “utilitarian connection” between the parcels has been used. Utilitarian connection does not occur in The Property Formation Act nor in the preparatory work for the law. The aim of this essay is trying to find the meaning of this terminology, and the possible effect it may have had in trials to determine whether real estate is suitable or not.
The results from this essay show that the term utilitarian connection describes a necessary dependence between parcels. In other words: a real estate unit is not suitable for its purpose without access to the parcel. It is however important to emphasise that this dependence can be described using terms other than utilitarian connection. The term utilitarian connection can be found in the cadastral handbook of Lantmäteriet (the Swedish mapping, cadastral and land registration authority), which indicates that it has an effect in the trial to determine whether real estate consisting of two or more parcels is suitable or not. Commentaries to the Property Formation Act also emphasize that intercommunication is of importance to determine if real estate is suitable. A utilitarian connection between two (or more) parcels is dependent on the intercommunication between them.

• author: Brånhult, Sofia and Giselsson, Moa
• supervisor: Svante Nilsson
• organization: Real Estate Science
• course: VFT920 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Funktionellt samband, funktionsmässigt samband, skiften, fastighetsreglering, lämplig fastighet, stämpelskatt
• language: Swedish
• id: 7516022
• date added to LUP: 2015-09-01 08:05:14
• date last changed: 2015-09-01 08:05:14