Avtal om framtida överlåtelser av fast egendom

Abstract

This research examines whether contracts that regulate future real estate purchases are to be permitted in Sweden. An investigation of the present as well as the historical legal position has served as a basis for the assessment made by the authors. Additionally the research investigates possible regulations of future real estate purchases in the event of a legalisation.
Contracts governing future real estate purchases are invalid, this follows from an ancient Swedish judicial principle, pactum de contrahendo. The invalidity of such contracts has been tried by the judiciary at several occasions who has concluded that the invalidity is a result of the formal requirements of real estate purchase agreements stated by the Code of Land Laws.
Our assessment is that the formal requirements themselves cannot be considered to cause the invalidity, the motives behind the formal requirements, however, can motivate the invalidity. The motives behind the existing formal requirements are among other things, the ambition to achieve transparent ownership situations in real estate matters and that ownership transitions shall be transparent. The principle of invalidity of contracts governing future real property purchases has been an established principle of the Swedish judiciary system for centuries. Several historical investigations has been undertaken by experts in order to state their emergence. One interpretation of one paragraph in the Code of Land Laws of 1810 is believed to be a possible source of origin, something that has not however, been fully confirmed.
Despite the prohibition against contracts on future real estate purchase, conclusion of such contracts exist in practice. Very often such contracts are concluded by large companies and municipalities. The fact that such contracts are concluded is not believed to be due to the lack of knowledge but due to the will of the parties to conclude such contracts. This can be seen as an indication of the demand for this particular type of contract in practice.
In this research, comparisons with other legislation have been made which have led us to the conclusion that contracts on future real estate purchases should be permitted. In order to maintain legal certainty we consider that the contracts should be regulated in law. To avoid the risks for the parties concerned as well as strangers, our suggestion is that contracts that regulate future real estate purchases are to be registered in the cadastre.

Abstract (Swedish)

Avtal om framtida överlåtelser av fastigheter är enligt en gammal svensk rättsprincip, pactum de contrahendo, ogiltiga. Med avtal om framtida överlåtelser avses avtal som medger förköpsrätt, option eller termin. Möjligheten till avtal av sådant slag beträffande fastigheter har prövats i domstol vid ett flertal tillfällen, ogiltigheten har då hänvisats föreligga till följd av de formkrav som ställs på överlåtelseavtal i jordabalken. Förbud av sådant slag finns inte för någon annan typ av egendom enligt svensk lagstiftning. Avtal av det slaget är emellertid vanligt förekommande för aktier och annan lös egendom.
Trots förbudet mot avtal om framtida överlåtelser förekommer ingående av avtal av detta slag i praktiken. Det är många gånger stora företag och kommuner som ingår avtalen. Att avtal ingås trots förbudet kan alltså inte anses bero på okunskap utan snarare på en önskan av parterna själva att ingå sådana avtal. Det kan ses som en indikation på att avtalstypen efterfrågas i praktiken. Genom att bilda ett aktiebolag till vilket fastighetens äganderätt överlåts kan reglerna kringgås. Avtal om framtida överlåtelse kan då tecknas för aktierna som är lös egendom vilket medför ett indirekt avtal för fastigheten.
Det finns situationer där förköpsrätt ändå tillåts. Närmare bestämt är förköpsrätt tillämplig i två fall. Det första fallet är då bostads- eller gårdsarrende är upplåtet. I detta fall kan en arrendator beviljas förköpsrätt genom anmälan till arrendenämnden. Det andra fallet är då hyresgäster i en fastighet går samman och bildar en bostadsrättsförening. Om bostadsrättsföreningen anmäler intresse om förvärv av fastigheten till hyresnämnden kan föreningen ges förköpsrätt till fastigheten som omfattar medlemmarnas hyresrättslägenheter. I dessa fall uppkommer förköpsrätt inte genom avtal utan uppstår till följd av lagstiftning.
Den princip som det ofta hänvisats till i domar berörande framtida överlåtelse av fast egendom har varit etablerad i svensk rätt under flera århundranden men dess ursprung och uppkomst är inte helt fastställd. Det är inte konstaterat hur denna allmänt vedertagna princip har uppkommit, det gör dock inte principen mindre gällande. Jur. dr Elisabeth Ahlinder har i sin doktorsavhandling försökt att utreda principens ursprung. Hon fann ingen säker härkomst men menar att principen kan ha ursprung i en tolkning av en paragraf i äldre jordabalken från år 1810. I dagsläget hänvisar rättsväsendet till att ogiltigheten av avtal om framtida överlåtelser av fast egendom beror på formkraven i dagens JB. Vi anser att det inte är formkraven i sig som medför ogiltighet av avtal om framtida överlåtelse, däremot kan skälen till formkraven anses motverkas om avtalstypen skulle vara giltig. De motiv som finns bakom dagens formkrav är bland annat att tydliga äganderättsförhållanden till fastigheter ska råda och att övergång av äganderätt ska vara tydlig.
I rapporten har jämförelser gjorts med annan lagstiftning vilket resulterat i att en legalisering av avtal om framtida överlåtelser anses vara möjlig. För att motverka de otydliga äganderättsförhållanden som man, i bland annat förarbetena till jordabalken, påpekat att man vill undvika och som man sagt skulle kunna uppstå till följd av en legalisering föreslås att reglering görs av avtalstyperna i lag. För att undvika risk för både de inblandade parterna och tredje man föreslås bland annat att avtal om framtida överlåtelse skrivs in i fastighetsregistret.

• author: Josefsson, Marie and Persson, Mathilda
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Future real estate transfers
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: pactum de contrahendo, formkrav, fastighetsöverlåtelse, termin, Förköpsrätt, option
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5352 SE
• language: Swedish
• id: 8870439
• date added to LUP: 2016-04-05 10:57:09
• date last changed: 2016-04-05 10:57:09