Tredimensionell fastighetsbildning för att minska stämpelskatt

Abstract

When buying real estate stamp duty is to be paid for the transaction. Instead of buying the real estate unit the transaction can be made using land parceling. This is an approach used to reduce or avoid the stamp duty.
The aim of this essay is to look into if three-dimensional land parcelling is used with the intention to avoid stamp duty and what the consequences are. Three-dimensional land parcelling contains a three-dimensional real estate unit, which is defined both vertical and horizontal. In order to investigate the subject around 680 acts involving three dimensional land parcelling has been looked at. Five persons working in the specific field have also been interviewed in order to create a perception.
The conclusion is that three-dimensional land parcelling at real estate transactions to reduce the stamp duty does exist, however not to a large extent. The method most used is to parcel out a three-dimensional property and buy it for a relative small purchase price which leads to a relative small stamp duty. After the parcelling out is done a real estate regulation is made where land from the residual property unit is transferred to the new property that was formed at the parceling out.
The most obvious consequence of using three-dimensional land parcelling to reduce the stamp duty is that the state loses tax revenue. From the states perspective the loss of money is quite small compared to the whole income from taxes. Therefore using three-dimensional land parceling to avoid stamp duty is not classified as an issue.

Abstract (Swedish)

Vid förvärv av fastighet genom köp ska stämpelskatt betalas. Stämpelskatten är 4,25 % för juridiska personer och 1,5 % för privatpersoner och beräknas på det värde som är högst utav köpeskillingen och taxeringsvärdet året innan lagfarten för förvärvet beviljades. Är fastighetens värde väldigt stort kan stämpelskattekostnaden då bli väldigt hög. För att minska kostnaden för stämpelskatt kan andra förvärvsmetoder användas, till exempel förvärv genom fastighetsbildning.
Förvärv genom fastighetsbildning har utretts i tidigare examensarbeten och slutsatsen har då varit att fastighetsbildning i syfte att minska stämpelskatten förekommer. Just nu pågår även en statlig utredning som bland annat ska undersöka hur förekommande det är med fastighetsbildning för att minska stämpelskatten och vad konsekvenserna av detta blir. Något som inte har utretts tidigare är användningen av 3D-fastighetsbildning i syfte att minska stämpelskatten. Därför är syftet med detta examensarbete att undersöka hur förekommande det är med 3D-fastighetsbildning för att minska stämpelskatten och vilka konsekvenser detta medför.
För att utföra arbetet gjordes först en litteraturstudie av relevanta områden för att få en bild kring företeelsen skatteförrättningar med 3D-fastighetsbildning. Cirka 680 förrättningsakter har granskats för att hitta eventuella skatteförrättningar och intervjuer har gjorts med fem yrkesverksamma för att få deras bild av ämnet.
Av de 680 förrättningsakter som granskats hittade vi sju stycken exempel på skatteförrättningar. Dessa exempel valdes ut efter olika kriterier och egna tolkningar av vad som gjorts av stämpelskatteskäl och det kan därmed finnas några exempel som vi har missat. Vi har gått igenom dessa sju exempel och förklarat tillvägagångssättet samt beräknat hur mycket stämpelskatt som sparats i varje fall. Utöver de sju exempel som vi hittade vid genomgången av förrättningsakterna har vi redogjort för ytterligare ett exempel som en av intervjupersonerna tipsade oss om.
I de åtta exempel som vi granskat närmare har staten gått miste om 148 168 800 kr i skatteintäkter från stämpelskatt. Skatteförrättningarna har genomförts på tre olika sätt; endast fastighetsreglering eller avstyckning och fastighetsreglering eller avstyckning, fastighetsreglering och klyvning. Det vanligaste tillvägagångssättet är att stycka av en 3D-fastighet som köps för en relativt låg köpeskilling. Efter att avstyckningen registrerats eller avslutats görs en fastighetsreglering där stamfastigheten regleras in i styckningslotten för en betydligt högre ersättning jämfört med köpeskillingen för styckningslotten. Genom att förvärva en fastighet med det här tillvägagångssättet behövs stämpelskatt endast betalas vid förvärvet av styckningslotten och det kan därmed sparas en hel del i stämpelskatt.
Intervjuer har gjorts med fyra personer som representerar lantmätarsidan och en person som representerar sakägarsidan. Fyra av de fem intervjuade var överens om att
Tredimensionell fastighetsbildning för att minska stämpelskatt
8
skatteförrättningar med 3D-fastighetsbildning förekommer men i väldigt liten omfattning. En av de intervjuade var dock av uppfattningen att upplägget med först en avstyckning av en 3D-fastighet och sen en fastighetsreglering av mark från stamfastigheten till styckningslotten görs av äganderättsliga skäl och inte av skattemässiga skäl.
Utifrån genomgången av akter och intervjuer med yrkesverksamma går det att fastställa att 3D-fastighetsbildning med syfte att minska stämpelskatten förekommer, dock i relativt liten omfattning.
Skatteförrättningar med 3D-fastighetsbildning medför en del konsekvenser. De mest självklara är att staten går miste om skatteintäkter och att de sökande sparar pengar. De förlorade skatteintäkterna bedöms dock inte vara särskilt stora för statens räkning. I jämförelse med de totala skatteintäkterna från stämpelskatt är det bara en bråkdel som staten går miste om och ännu mindre i jämförelse med statens totala skatteintäkter. Att sökanden sparar pengar leder även till fördelar för andra parter, till exempel kan hyressättningen av lokaler och bostäder bli lägre.
Att använda 3D-fastighetsbildning som förvärvsmetod kräver resurser, både tid och pengar. Det uppstår extra kostnader i form av förrättningskostnader och ofta anlitas en konsult som hjälper till med upplägget vilket kan kosta en hel del. Den extratid som uppstår vid förvärv genom 3D-fastighetsbildning är tiden för att komma fram till upplägget samt handläggningstiderna hos lantmäterimyndigheten. För att det ska löna sig med skatteförrättningar krävs det att stämpelskatten är så pass stor att det täcker de extra kostnader som uppstår samt att det finns tid till att gå igenom processen.
Då skatteförrättningar med 3D-fastighetsbildning sker i relativt liten omfattning blir konsekvenserna inte särskilt stora och därmed ser inte vi det som ett problem. Syftet med lagen är inte att fastighetsbildning ska användas för att minska stämpelskatt, men då 3D-fastighetsbildning som förvärvsmetod inte anses vara ett problem är slutsatsen att det just nu inte krävs en lagändring.

• author: Lundskog, Ida and Ek, Erica
• supervisor: Svante Nilsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Three-dimensional land parcelling to reduce stamp duty
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Skatteförrättning, Tredimensionell fastighetsbildning, Stämpelskatt
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5360 SE
• language: Swedish
• id: 8875210
• date added to LUP: 2016-06-09 17:21:16
• date last changed: 2016-06-09 17:21:16