Advanced

Finns det en fasa inför infasningen?

Svensson, Mikael LU and Zaar, Christian LU (2016) VFT920 20161
Real Estate Science
Abstract
The 2006 rent reform in Sweden enabled rent in newly-built rental apartments to be based on construction costs rather than objective characteristics that are considered relevant to the tenant, as with the ordinary rental system. This new type, presumption rent, is presumed to be fair during a period of ten years (subsequently prolonged to 15 years) and cannot, during this time, be challenged by the justice system. After this presumption period has passed the rent is a part of the ordinary rental system and can thus be challenged. 2016 marks ten years since the implementation of the first wave of presumption rents, and these rents shall be phased back into the ordinary rental system. To examine how representatives for private and public... (More)
The 2006 rent reform in Sweden enabled rent in newly-built rental apartments to be based on construction costs rather than objective characteristics that are considered relevant to the tenant, as with the ordinary rental system. This new type, presumption rent, is presumed to be fair during a period of ten years (subsequently prolonged to 15 years) and cannot, during this time, be challenged by the justice system. After this presumption period has passed the rent is a part of the ordinary rental system and can thus be challenged. 2016 marks ten years since the implementation of the first wave of presumption rents, and these rents shall be phased back into the ordinary rental system. To examine how representatives for private and public housing companies, real estate appraisers and industry associations regard, and tackle any risks associated with the end of the presumption period and to attempt to predict possible outcomes, 14 semi-structured interviews have been conducted. The survey has shown that housing companies are taking no active in regard to the end of the presumption period. Real estate appraisers, however, do take some caution if they find a rent to be unreasonably high. All housing companies with the exception of a public one predict that rent levels will remain unchanged except for yearly rise at the end of the presumption period. Due to the above-mentioned results, the majority of the respondents do not consider the end of the presumption period a problem, and thus do not see a need for further regulations on the matter. The thesis ends with a presentation of three possible scenarios on the end of the presumption period and their effect on future construction and the existing stock of rental apartments. (Less)
Abstract (Swedish)
Det svenska hyressättningssystemet består i huvudsak av de två komponenterna bruksvärde och det kollektiva förhandlingssystemet. Möjligheten till presumtionshyra infördes 1 juli 2006 och blev en del av det kollektiva förhandlingssystemet. Presumtionshyran är kostnadsbaserad och presumerades vara skälig under tio år (numera 15 år) och ställs under denna tid utanför bruksvärdessystemet. I juli 2016 löper de första tioårsperioderna ut och presumtionshyrorna ska infasas i bruksvärdessystemet. Hur denna infasning ska gå till är okänt och det saknas i skrivande stund ramar att förhålla sig till. Eftersom presumtionshyrorna generellt sett är högre än bruksvärdeshyrorna finns det en risk att de kan komma att bruksvärdesprövas och därmed sänkas.

... (More)
Det svenska hyressättningssystemet består i huvudsak av de två komponenterna bruksvärde och det kollektiva förhandlingssystemet. Möjligheten till presumtionshyra infördes 1 juli 2006 och blev en del av det kollektiva förhandlingssystemet. Presumtionshyran är kostnadsbaserad och presumerades vara skälig under tio år (numera 15 år) och ställs under denna tid utanför bruksvärdessystemet. I juli 2016 löper de första tioårsperioderna ut och presumtionshyrorna ska infasas i bruksvärdessystemet. Hur denna infasning ska gå till är okänt och det saknas i skrivande stund ramar att förhålla sig till. Eftersom presumtionshyrorna generellt sett är högre än bruksvärdeshyrorna finns det en risk att de kan komma att bruksvärdesprövas och därmed sänkas.

Syftet med detta examensarbete är att undersöka hur hyresmarknadens aktörer förhåller sig till presumtionstidens utgång och undersöka vilka problem denna kan tänkas ge upphov till. Vidare undersöks hur eventuella problem hanteras och vilka konsekvenser presumtionstidens utgång kan få på befintligt bestånd och nyproduktionen av hyresrätter.

Examensarbetet har genomförts som en litteraturstudie av lagtext, förarbeten och rapporter på presumtionshyresområdet samt en kvalitativ undersökning baserad på 14 intervjuer med aktörer på hyresmarknaden. Respondenterna i intervjustudien utgjordes av representanter för grupperna privata och allmännyttiga fastighetsägare, fastighetsvärderare samt branschorganisationer på hyresmarknaden.

Fastighetsägarna i undersökningen kompenserar inte för osäkerheten i hyran vid presumtionstidens utgång, varken med högre hyresnivåer eller avkastningskrav. De tar således ingen aktiv hänsyn vid investeringstillfället till att hyran kan komma att ändras. Antagandet som görs är att hyresnivån kommer fortsätta på samma nivå med årliga höjningar enligt den allmänna hyresutvecklingen på orten. Majoriteten tror att hyresnivån kommer förbli oförändrad. En fastighetsägare tror på en frysning av de högsta hyrorna och en annan tror att en sänkning av hyresnivåerna kan bli aktuellt.

Vad gäller fastighetsvärderarna tar de hänsyn till en eventuell förändring i hyresnivåer efter presumtionstidens utgång. Rimligheten i hyresnivån bedöms vid värderingstillfället och om den inte anses vara i paritet med bruksvärdeshyran görs en justering antingen under presumtionstiden eller vid brytpunkten för presumtionstidens utgång.

För fastighetsvärderarna och majoriteten av fastighetsägarna utgör inte presumtionstidens utgång ett problem. Detta beror främst på att de presumtionshyror som går ut under de kommande åren inte anses avvika i någon större grad från bruksvärdeshyrorna. Eftersom de inte ser presumtionstidens utgång som ett problem ser de heller inget behov av bestämmelser för hur infasningen till bruksvärdessystemet ska ske. Hyresgästföreningen ser i nuläget inte heller presumtionstidens utgång som ett problem. Däremot kommer det om några år att utgöra ett problem varför ett behov av bestämmelser för att tydliggöra rollerna på hyresmarknaden finns. Ett allmännyttigt fastighetsbolag ser dock risken att hyrorna kan komma att sänkas. Detta eftersom de verkar på en marknad där systematisk hyressättning tillämpas och således har de detaljerad information om vad bruksvärdet verkligen är. De ser också ett behov av en gemensam hållning i frågan så till vida att bestämmelser för hur problemen med infasningen kan undvikas bör införas.

Under analysen i undersökningen av intervjuerna diskuteras tre möjliga scenarier vid presumtionstidens utgång. Övergångsutfallet innebär att den utgångna presumtionshyran per automatik är att betrakta som en bruksvärdeshyra. Förhandlingsalternativet utgår från att den utgångna presumtionshyran är att betrakta som en egensatt hyra. Alternativet innebär att Hyresgästföreningen genom förhandling accepterar de utgångna presumtionshyrorna och att de då blir en del i bruksvärdessystemet. Båda scenarierna innebär att hyran förblir oförändrad på en relativt hög nivå. Konsekvensen av detta skulle kunna innebära höjda hyror i det befintliga beståndet genom omfattande renoveringar och ett ökat intresse för nyproduktion av hyresrätter. Stridsalternativet utgår från att den utgångna presumtionshyran är att betrakta som egensatt men att Hyresgästföreningen väljer att inte acceptera dem i en förhandling. Alternativet innebär att hyran är exponerad mot risken för en bruksvärdesprövning, eventuellt med sänkta hyror som följd. Konsekvenser av Stridsalternativet innefattar höjda hyror i det befintliga beståndet på grund av ökade kostnader för fastighetsägaren och minskat intresse för presumtionshyra och därigenom minskad nyproduktion av hyresrätter.

Utfallet vid presumtionstidens utgång antas bero på Hyresgästföreningens agerande och förutsättningarna i det specifika fallet. Hyresnivåerna kommer troligtvis i de flesta fall att ligga oförändrade efter presumtionstidens utgång. Risken för en hyressänkning kvarstår dock i det enskilda fallet. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Svensson, Mikael LU and Zaar, Christian LU
supervisor
organization
alternative title
Uncertainties in the 2006 rent reform in Sweden
course
VFT920 20161
year
type
H2 - Master's Degree (Two Years)
subject
keywords
Presumtionshyra, Presumtionstid, Infasning, Hyresmarknad, Nyproduktion, Hyressättning, Fastighetsvärdering
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5366 SE
language
Swedish
id
8878975
date added to LUP
2016-06-09 16:44:23
date last changed
2016-06-28 15:55:58
@misc{8878975,
  abstract     = {The 2006 rent reform in Sweden enabled rent in newly-built rental apartments to be based on construction costs rather than objective characteristics that are considered relevant to the tenant, as with the ordinary rental system. This new type, presumption rent, is presumed to be fair during a period of ten years (subsequently prolonged to 15 years) and cannot, during this time, be challenged by the justice system. After this presumption period has passed the rent is a part of the ordinary rental system and can thus be challenged. 2016 marks ten years since the implementation of the first wave of presumption rents, and these rents shall be phased back into the ordinary rental system. To examine how representatives for private and public housing companies, real estate appraisers and industry associations regard, and tackle any risks associated with the end of the presumption period and to attempt to predict possible outcomes, 14 semi-structured interviews have been conducted. The survey has shown that housing companies are taking no active in regard to the end of the presumption period. Real estate appraisers, however, do take some caution if they find a rent to be unreasonably high. All housing companies with the exception of a public one predict that rent levels will remain unchanged except for yearly rise at the end of the presumption period. Due to the above-mentioned results, the majority of the respondents do not consider the end of the presumption period a problem, and thus do not see a need for further regulations on the matter. The thesis ends with a presentation of three possible scenarios on the end of the presumption period and their effect on future construction and the existing stock of rental apartments.},
  author       = {Svensson, Mikael and Zaar, Christian},
  keyword      = {Presumtionshyra,Presumtionstid,Infasning,Hyresmarknad,Nyproduktion,Hyressättning,Fastighetsvärdering},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Finns det en fasa inför infasningen?},
  year         = {2016},
}