Bygga nytt - var lönar det sig?

Abstract

One way to measure the attractiveness of a local housing market is Tobin’s Q. On the market for single-family housing property, Tobin’s Q is usually defined as the ratio between the market value of the property and its investment cost. This means that the quota can serve as an indicator on whether it is profitable to build a new house or not. The theory states that Tobin’s Q above 1,0 indicates that it is profitable to build, while a value below 1,0 indicates the opposite.

This thesis includes a mapping of Tobin’s Q on the single-family housing property
market in Scania’s municipalities, where differences in value-bearing properties of houses and property’s as well as geographic locations are taken into account. Each municipality is divided into sub-areas and for each area data is gathered for developed and undeveloped properties. Furthermore, the study aims to investigate issues that might arise when calculating Tobin’s Q and how values substantially above 1,0 can be interpreted and explained.

In order to produce a market value for the standard property, the numerator of Tobin’s Q, a hedonic pricing model is constructed which is estimated with a regression analysis. The Tobin’s Q quota corresponds to the ratio of two equivalent properties. Therefore, the market value of an undeveloped property with the same size as the standard property is calculated. Also the cost to build a house with the same size as the house of the standard property is calculated. The two values represent the denominator of Tobin’s Q.

The survey shows that Tobin’s Q vary a lot between the municipalities of Scania.
There are also inter-regional differences within each municipality. Tobin’s Q is
calculated for a total of 94 sub-areas, of which 62 exhibit a value below 1,0. Five areas have values that significantly exceed 1,0 and are all above 1,5. These values are mainly explained by a mismatch between the data materials for the numerator and denominator, i.e. the properties with developed plots have been sold in other areas than the sales of the undeveloped plots.

The result of the study indicates that construction costs and how you geographically define the sub-areas, are the two factors that have the greatest impact on Tobin’s Q for the single-family housing property market. Since price levels vary greatly between different locations within a municipality, a detailed subdivision is desirable. However, this requires that a sufficient number of sales have been made for each specific sub-area, otherwise the result may be unreliable. Calculating construction costs is of great importance, since it represents a large part of the denominator’s total value, and therefore will have a big impact on Tobin’s Q. If possible, the use of local construction costs are preferable.

Abstract (Swedish)

Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden har under de senaste åren varit positiv. Lågt bostadsbyggandet i förhållande till befolkningsökningen anses vara en bidragande orsak till den positiva prisutvecklingen.

Ett sätt att mäta attraktiviteten på den lokala bostadsmarknaden är Tobins Q. På småhusmarknaden definieras Tobins Q vanligtvis som kvoten mellan ett småhus
marknadsvärde och dess investeringskostnad. Det innebär att kvoten kan fungera som en indikator på om det är lönsamt att bygga nytt småhus. Enligt teorin är det lönsamt att bygga vid en kvot över 1,0, medan en kvot under 1,0 indikerar det motsatta.

I denna rapport görs en kartläggning av Tobins Q för småhusmarknaden i Skånes
kommuner, där hänsyn tas till fastigheters belägenhet samt skillnader i småhus och fastigheters värdebärande egenskaper. Vidare syftar studien till att utreda den metodproblematik som är aktuell vid beräknande av Tobins Q för småhusmarknaden samt hur värden väsentligen över 1,0 kan tolkas och förklaras.

För kartläggningen görs områdesindelningar för varje kommun. Inom varje läge
studeras och används försäljningar av bebyggda och obebyggda småhusfastigheter.
För att ta fram ett värde för täljaren i Tobins Q, konstrueras en hedonisk
värderingsmodell som skattas med en regressionsanalys. För varje delområde
värderas en normalfastighet, dvs. en fastighet med medelegenskaper för de
värdebärande faktorerna. Marknadsvärdet för normalfastigheten justeras till ett
småhus i nyskick genom att modellens deprecieringsfaktor används. För att erhålla kvotens nämnare värderas för varje delområde en tomt med samma tomtareal som normalfastigheten. Byggkostnaden för att bygga ett hus med samma värdearea som normalfastigheten beräknas. Delvärdena summeras och utgör nämnaren i Tobins Q.

Beräkningarna av Tobins Q visar på stor varians mellan Skånes kommuner. Det
föreligger även interregionala skillnader inom respektive kommun. Tobins Q
beräknas för totalt 94 delområden, varav 62 delområden uppvisar ett värde under 1,0. Fem delområden har värden som överstiger 1,5. Dessa så kallade extremvärden förklaras främst av dålig matchning mellan datamaterialen, dvs. de bebyggda fastigheterna har sålts i andra områden än tomtmarksförsäljningarna.

Resultatet av studien indikerar att de faktorer som har störst inverkan på Tobins Q för småhusmarknaden är lägesindelning och byggkostnader Eftersom prisnivåer varierar mellan olika lägen inom en kommun, är en noggrann lägesindelning önskvärd. Det förutsätter dock att tillräckligt många försäljningar av bebyggda och obebyggda fastigheter har gjorts för det specifika läget, annars kan resultatet bli otillförlitligt.

Vidare visar resultatet på vikten av att använda lokalanpassade byggkostnader, då byggkostnaden utgör en stor del av kvotens nämnare och därigenom har en betydande påverkan på Tobins Q. Den genomsnittliga byggkostnaden som tillhandahålls av SCB fungerar väl för områden bestående av hus med genomsnittlig standard, men sämre i områden där husen avviker från ”normal” standard. I t.ex. exklusiva områden som Ribersborg i Malmö är den genomsnittliga husstandarden hög, vilket medför en högre byggkostnad än den genomsnittliga.

• author: Elmeskär, Erik and Alsenfelt Pamp, Jonas
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Single family housing market - where to build?
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Tobins Q, småhusmarknad, regression, fastighet, kartläggning Tobin’s Q, single family housing property market, property, mapping
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5363 SE
• language: Swedish
• id: 8879190
• date added to LUP: 2016-06-17 16:18:01
• date last changed: 2016-06-17 16:18:01