Fördelning av förrättningskostnaden vid vinstfördelning

Abstract

Detta examensarbete ämnar till att beskriva gällande lagstiftning, praxis och doktrin kring vinstfördelning med fokus på hur förrättningskostnaderna är tänkta att fördelas då genomsnittsvärdeprincipen används. Vidare är syftet att skildra hur förrättningskostnaderna fördelas i praktiken genom att undersöka praxis från underinstanser och lantmäteriförrättningar. Avsikten är att utröna om det finns några skillnader i den praktiska tillämpningen jämfört med den teoretiska och vidare vilka konsekvenser kostnadsfördelningen har på den egentliga vinstfördelningen. För att besvara frågeställningen kring gällande rätt har en traditionell juridisk även kallad rättsdogmatisk metod använts, vilken utgår ifrån undersökning av de traditionella rättskällorna. Vidare har även lantmäteriförrättningar undersökts och jämförts och slutligen har intervjuer gjorts med värderingskunniga på Lantmäteriet. Vinstfördelning är indirekt definierat i FBL 5:10a 3 st. och föreligger i de fall som inte kan räknas till skadeersättningsfallen, när mark tas i anspråk till förmån för enskilda. När mark tas i anspråk för tomtbildning och ibland även vid tillskapandet av tomtillbehör tillämpas genomsnittsvärdeprincipen. Principen bygger på två avgörande från Högsta domstolen, NJA 1956 s. 603 och NJA 1989 s. 431 och enligt dessa avgöranden ska ersättningen bestämmas till det genomsnittliga råtomtmarksvärdet per kvm inom den nya tomt som skapas genom fastighetsregleringen. Råtomtmarksvärde bestäms genom att dra ifrån värdehöjande avgifter för gator och VA och framförallt förrättningskostnader från ett tomtmarksvärde. Kostnaderna ska vid fastighetsreglering fördelas efter den nytta fastighetsägaren erhåller och med nytta menas i princip båtnad, FBL 5:13 1 st. Vid genomsnittsvärdeprincipen och även vid andra indirekta vinstfördelningsmetoder är det emellertid inte säkert att fastigheternas värdeförändringar och därmed också båtnaden är kända. Kostnaderna ska istället fördelas på det sätt som följer av uttalandet i NJA 1989 s. 431. I rättsfallet stadgas att förrättningskostnaderna som utgångspunkt kan läggas på tillträdaren om kostnaderna dras av från genomsnittsvärdet. Detta eftersom tillträdaren kan tillgodogöra sig hela den värdeökande effekten som erläggandet av kostnaderna medför. I fall där det är nödvändigt att jämka ersättningen till tillträdarens marknadsvärdeökning ska förrättningskostnaderna betalas av avträdande fastighet för att undvika att förlust uppstår för tillträdaren. Om det är tillträdaren som formellt betalar förrättningskostnaderna ska ersättningen till avträdaren minskas med förrättningskostnadernas storlek. I de förrättningar som undersökts i detta arbete lades nästan alltid kostnaderna på tillträdaren enligt kostnadsfördelningsbeslutet, även i de fall då det jämkades till tillträdande fastighets marknadsvärdeökning. Kostnadsfördelningsbeslutet motiverades ofta med att det fanns en överenskommelse om kostnadsfördelningen. Enligt rättsfallet RH 2000:40 ska emellertid någon hänsyn inte tas till överenskommelse kring kostnadsfördelningen och detta betyder således att fullständig enlighet inte råder mellan rättsfallet och tillämpningen i förrättningarna. Kostnadsfördelningen påverkas emellertid inte bara av kostnadsfördelningsbeslutet utan även av hur värderingen utförts och ett exempel är hur råtomtmarksvärdet bestämts. Det noterades både i ett rättsfall och i några förrättningar att det inte gjordes avdrag för förrättningskostnaden och att ett markvärde inklusive förrättningskostnad användes i genomsnittvärdeprincipen. Detta innebar att tillträdaren sammantaget betalade en högre förrättningskostnad än normalt. Vidare uppdagades att förvånansvärt ofta bestämdes marknadsvärdeökningen för den tillträdande fastigheten till ett marginalvärde av råtomtmarksvärdet istället för tomtmarksvärdet. Resultatet av detta blir att marknadsvärdeökningen beräknas till ett lägre värde än den egentliga marknadsvärdeökningen och hamnar därför inom likvidintervallet. Om det jämkas till denna nivå uppstår en vinst för tillträdaren och frågan är hur kostnader ska fördelas i ett sådant läge? Något som också uppdagades är att det finns situationer, främst i förhållande till jämkning, då det utifrån värderingsutlåtandet inte går att avgöra om kostnadsfördelningen är riktig. I rättsfallen och i förrättningarna förekom det att ersättningen jämkades direkt till tillträdande fastighets marknadsvärdeökning utan att ersättning enligt genomsnittsvärdeprincipen bestämts. Vidare fanns det fall där det inte kontrollerades om jämkning var nödvändig. I dessa fall uppstår en osäkerhet kring huruvida kostnadsfördelningen är korrekt och i slutänden även om vinstfördelningen är korrekt. Det tycks finnas flera förklaringar till varför det i värderingarna förekommer avvikelser från etablerad praxis. I vissa fall beror det sannolikt på att värderaren har en för låg kompetensnivå och helt enkelt inte förstår hur kostnadsfördelningen och vinstfördelningen påverkas av att göra på ett visst sätt. En annan förklaring är att värderaren medvetet valt att frångå genomsnittsvärdeprincipen och avsiktligt gör fel. Anledningen till detta kan vara att värderaren menar att det endast uppstår ett skäligt ekonomiskt resultat om principen frångås. Ett exempel skulle kunna vara att värderaren anser att avträdaren borde bära en större andel av förrättningskostnaderna eftersom denne medvetet fördyrat förrättningen genom sitt agerande. En annan förklaring till dessa medvetna avvikelser är att de görs av kostnads- och effektivitetsskäl. Genom att utelämna vissa moment som ändå inte har någon inverkan på slutresultatet minskas tidsåtgången i värderingen. Dessutom reduceras även den tid som måste användas för att i efterhand rättfärdiga värderingen. Värderarens antagande bygger ofta på erfarenhet och kunskap och kan därför inte redogöras för i detalj, vilket betyder att antagandena mer eller mindre knapphändigt redovisas i värderingarna. För den utomstående kan det således vara svårt att förstå hur värderingen utförts och den kan även uppfattas som felaktig trots att den inte är det. Problem kan dessutom uppstå om en värdering som är felaktig inte överklagas eftersom det inte framgår att den är fel. Risk finns för att ett rättsosäkert läge skapas.

Abstract (Swedish)

Detta examensarbete ämnar till att beskriva gällande lagstiftning, praxis och doktrin kring vinstfördelning med fokus på hur förrättningskostnaderna är tänkta att fördelas då genomsnittsvärdeprincipen används. Vidare är syftet att skildra hur förrättningskostnaderna fördelas i praktiken genom att undersöka praxis från underinstanser och lantmäteriförrättningar. Avsikten är att utröna om det finns några skillnader i den praktiska tillämpningen jämfört med den teoretiska och vidare vilka konsekvenser kostnadsfördelningen har på den egentliga vinstfördelningen.

För att besvara frågeställningen kring gällande rätt har en traditionell juridisk även kallad rättsdogmatisk metod använts, vilken utgår ifrån undersökning av de traditionella rättskällorna. Vidare har även lantmäteriförrättningar undersökts och jämförts och slutligen har intervjuer gjorts med värderingskunniga på Lantmäteriet.

Vinstfördelning är indirekt definierat i FBL 5:10a 3 st. och föreligger i de fall som inte kan räknas till skadeersättningsfallen, när mark tas i anspråk till förmån för enskilda. När mark tas i anspråk för tomtbildning och ibland även vid tillskapandet av tomtillbehör tillämpas genomsnittsvärdeprincipen. Principen bygger på två avgörande från Högsta domstolen, NJA 1956 s. 603 och NJA 1989 s. 431 och enligt dessa avgöranden ska ersättningen bestämmas till det genomsnittliga råtomtmarksvärdet per kvm inom den nya tomt som skapas genom fastighetsregleringen. Råtomtmarksvärde bestäms genom att dra ifrån värdehöjande avgifter för gator och VA och framförallt förrättningskostnader från ett tomtmarksvärde.

Kostnaderna ska vid fastighetsreglering fördelas efter den nytta fastighetsägaren erhåller och med nytta menas i princip båtnad, FBL 5:13 1 st. Vid genomsnittsvärdeprincipen och även vid andra indirekta vinstfördelningsmetoder är det emellertid inte säkert att fastigheternas värdeförändringar och därmed också båtnaden är kända. Kostnaderna ska istället fördelas på det sätt som följer av uttalandet i NJA 1989 s. 431. I rättsfallet stadgas att förrättningskostnaderna som utgångspunkt kan läggas på tillträdaren om kostnaderna dras av från genomsnittsvärdet. Detta eftersom tillträdaren kan tillgodogöra sig hela den värdeökande effekten som erläggandet av kostnaderna medför. I fall där det är nödvändigt att jämka ersättningen till tillträdarens marknadsvärdeökning ska förrättningskostnaderna betalas av avträdande fastighet för att undvika att förlust uppstår för tillträdaren. Om det är tillträdaren som formellt betalar förrättningskostnaderna ska ersättningen till avträdaren minskas med förrättningskostnadernas storlek.

I de förrättningar som undersökts i detta arbete lades nästan alltid kostnaderna på tillträdaren enligt kostnadsfördelningsbeslutet, även i de fall då det jämkades till tillträdande fastighets marknadsvärdeökning. Kostnadsfördelningsbeslutet motiverades ofta med att det fanns en överenskommelse om kostnadsfördelningen. Enligt rättsfallet RH 2000:40 ska emellertid någon hänsyn inte tas till överenskommelse kring kostnadsfördelningen och detta betyder således att fullständig enlighet inte råder mellan rättsfallet och tillämpningen i förrättningarna.

Kostnadsfördelningen påverkas emellertid inte bara av kostnadsfördelningsbeslutet utan även av hur värderingen utförts och ett exempel är hur råtomtmarksvärdet bestämts. Det noterades både i ett rättsfall och i några förrättningar att det inte gjordes avdrag för förrättningskostnaden och att ett markvärde inklusive förrättningskostnad användes i genomsnittvärdeprincipen. Detta innebar att tillträdaren sammantaget betalade en högre förrättningskostnad än normalt. Vidare uppdagades att förvånansvärt ofta bestämdes marknadsvärdeökningen för den tillträdande fastigheten till ett marginalvärde av råtomtmarksvärdet istället för tomtmarksvärdet. Resultatet av detta blir att marknadsvärdeökningen beräknas till ett lägre värde än den egentliga marknadsvärdeökningen och hamnar därför inom likvidintervallet. Om det jämkas till denna nivå uppstår en vinst för tillträdaren och frågan är hur kostnader ska fördelas i ett sådant läge?

Något som också uppdagades är att det finns situationer, främst i förhållande till jämkning, då det utifrån värderingsutlåtandet inte går att avgöra om kostnadsfördelningen är riktig. I rättsfallen och i förrättningarna förekom det att ersättningen jämkades direkt till tillträdande fastighets marknadsvärdeökning utan att ersättning enligt genomsnittsvärdeprincipen bestämts. Vidare fanns det fall där det inte kontrollerades om jämkning var nödvändig. I dessa fall uppstår en osäkerhet kring huruvida kostnadsfördelningen är korrekt och i slutänden även om vinstfördelningen är korrekt.

Det tycks finnas flera förklaringar till varför det i värderingarna förekommer avvikelser från etablerad praxis. I vissa fall beror det sannolikt på att värderaren har en för låg kompetensnivå och helt enkelt inte förstår hur kostnadsfördelningen och vinstfördelningen påverkas av att göra på ett visst sätt. En annan förklaring är att värderaren medvetet valt att frångå genomsnittsvärdeprincipen och avsiktligt gör fel. Anledningen till detta kan vara att värderaren menar att det endast uppstår ett skäligt ekonomiskt resultat om principen frångås. Ett exempel skulle kunna vara att värderaren anser att avträdaren borde bära en större andel av förrättningskostnaderna eftersom denne medvetet fördyrat förrättningen genom sitt agerande. En annan förklaring till dessa medvetna avvikelser är att de görs av kostnads- och effektivitetsskäl. Genom att utelämna vissa moment som ändå inte har någon inverkan på slutresultatet minskas tidsåtgången i värderingen. Dessutom reduceras även den tid som måste användas för att i efterhand rättfärdiga värderingen. Värderarens antagande bygger ofta på erfarenhet och kunskap och kan därför inte redogöras för i detalj, vilket betyder att antagandena mer eller mindre knapphändigt redovisas i värderingarna. För den utomstående kan det således vara svårt att förstå hur värderingen utförts och den kan även uppfattas som felaktig trots att den inte är det. Problem kan dessutom uppstå om en värdering som är felaktig inte överklagas eftersom det inte framgår att den är fel. Risk finns för att ett rättsosäkert läge skapas.

• author: Bugge, Michaela
• supervisor: Eric Norén
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Allocation of cadastral procedure cost in the profit distribution case
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: förrättningskostnader, markexploatering, Fastighetsbildning, vinstfördelning, genomsnittsvärdeprincipen, fastighetsreglering
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5358 SE
• language: Swedish
• id: 8880881
• date added to LUP: 2016-06-17 16:07:53
• date last changed: 2016-06-17 16:07:53