Advanced

Attefallshus och fastighetsbildning

Ulander Walleij, Ellen LU and Nyhage, Emilia LU (2016) VFT920 20161
Real Estate Science
Abstract
The Swedish legislation for land use planning and building development has been central in several amendments the last few decades. By different changes in approach, legislators have tried tightened rules as well as eras with more liberal regulations to adjust problems with housing shortages and urban planning. In 2014, a new amendment made it possible to construct a 25 square meter building in addition to an already existing house without a building permit. The house is commonly known as “attefall house” and is allowed to transgress the regulations in local plans.

During the preparations of the attefall law a question was raised among the consultative bodies. Would it be possible to separate the attefall house from the main building by... (More)
The Swedish legislation for land use planning and building development has been central in several amendments the last few decades. By different changes in approach, legislators have tried tightened rules as well as eras with more liberal regulations to adjust problems with housing shortages and urban planning. In 2014, a new amendment made it possible to construct a 25 square meter building in addition to an already existing house without a building permit. The house is commonly known as “attefall house” and is allowed to transgress the regulations in local plans.

During the preparations of the attefall law a question was raised among the consultative bodies. Would it be possible to separate the attefall house from the main building by subdivision of real property? If so, what would happen to the attefall house? Would it hereon be recognised as the main building in the new real property? The Swedish Planning and Building Act and the Property Formation Act seemed not to be uniformed in this matter so a broadened investigation was required.

It was fundamental to investigate if subdivision of attefall houses had already taken place in Sweden. Among the questions asked to all municipal land surveying offices, only three applications of attefall subdivision had been administrated and in all cases the party concerned had in the end chosen a different arrangement. A supplementary study showed that there had been no attefall subdivision in selected municipals in big cities of Sweden.

Since the attefall-law was relatively new at the time for the study it was also necessary to investigate what would happen in the case of a potential application of subdivision. Three fictitious scenarios where used to investigate the attitudes and possible obstacles in the case of an attefall subdivision, both within areas regulated with local plans and in more rural areas. The study showed that there are no immediate reasons to prevent such a development and that the attefall-house should be regarded as any kind of house in cadastral procedures. (Less)
Abstract (Swedish)
Är det möjligt att avstycka ett bostadshus som är uppfört utan bygglov och i strid med detaljplan, som kallas komplement och som omfattar en area om endast 25 kvm? År 2014 gjordes en lagändring som gav en fastighetsägare möjlighet att i nära anslutning till ett befintligt bostadshus uppföra just en sådan byggnad som komplement till det förstnämnda. Byggnaden har fått populärnamnet attefallshus efter den dåvarande bostadsministern. Attefallshusen får, i likhet med de undantagsregler som redan fanns för friggebodarna, byggas i strid mot detaljplaner och områdesbestämmelser.

En av de frågor som nämndes som ett potentiellt problem i förarbetena var frågan om det skulle gå att avstycka ett attefallshus. Under framtagandet av lagändringen... (More)
Är det möjligt att avstycka ett bostadshus som är uppfört utan bygglov och i strid med detaljplan, som kallas komplement och som omfattar en area om endast 25 kvm? År 2014 gjordes en lagändring som gav en fastighetsägare möjlighet att i nära anslutning till ett befintligt bostadshus uppföra just en sådan byggnad som komplement till det förstnämnda. Byggnaden har fått populärnamnet attefallshus efter den dåvarande bostadsministern. Attefallshusen får, i likhet med de undantagsregler som redan fanns för friggebodarna, byggas i strid mot detaljplaner och områdesbestämmelser.

En av de frågor som nämndes som ett potentiellt problem i förarbetena var frågan om det skulle gå att avstycka ett attefallshus. Under framtagandet av lagändringen gjordes ingen riktig kontroll över hur FBL och PBL samverkar i frågan utan den enda kommentaren som lämnades var att avstyckning av attefallshus inte bör vara möjligt utöver vad detaljplanen medger. Det första steget för att undersöka hypotesen var om det redan skett avstyckning av attefallshus. För att svara på frågan gjordes en undersökning om någon av fastigheterna där attefallshus uppförts, begränsat till storstadsregionerna, varit föremål för en avstyckning. Frågan skickades även ut till samtliga kommunala lantmäterimyndigheter. Det framgick att det i tre fall inkommit ansökningar eller förfrågningar om avstyckning av attefallshus men att det slutat med att sakägaren valt en alternativ utväg.

Eftersom lagändringen vid tiden för examensarbetet fortfarande var relativt ny var det nödvändigt att även studera den potentiella avstyckningen genom fiktiva scenarier. Bland de tillfrågande kommunala lantmäterimyndigheterna genomfördes därför en studie där deltagarna fick ta ställning till om avstyckning av attefallshus skulle vara möjlig om huset var beläget i ett område med detaljerad detaljplan, ett område med mindre detaljerad detaljplan eller om det var beläget utanför detaljplanelagt område. Undersökningen visade på att det i teorin inte finns några omedelbara hinder mot avstyckning av attefallshus. Det var framförallt i scenariot utanför detaljplan som åsikterna gick isär där vissa av lantmäterimyndigheterna menade att det skulle vara nödvändigt att först söka bygglov för att säkra möjligheten för ett nytt bostadshus om det första skulle brinna ner. Vid konsultation med sakkunniga så framgick dock att avsaknaden av bygglov inte borde utgöra något hinder. En studie av rättsfall som berör avstyckning av bostadshus tyder på att en ändrad fastighetsindelning endast befäster befintliga förhållanden och bör kunna godkännas. Avstyckningen kan i vissa fall genomföras även för hus belägna på mark som kan anses som olämplig för bostadsbebyggelse.

Examensarbetet har även resulterat i en diskussion kring svårigheterna med de begrepp som används i lagen, i synnerhet tomt och omedelbar närhet, och om komplement verkligen är en lämplig benämning på ett självständigt bostadshus. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Ulander Walleij, Ellen LU and Nyhage, Emilia LU
supervisor
organization
alternative title
Complementary homes and cadastral procedures
course
VFT920 20161
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
bygglovsbefriad åtgärd, avstyckning, fastighetsbildning, komplementbyggnad, Attefallshus, komplementbostadshus, bygglov, planstridig byggnad, lagstiftningsprocessen, complementary home, complementary construction, cadastral procedure, subdivision, permit-free buildning, building permit, the legislative process
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5370 SE
language
Swedish
id
8881708
date added to LUP
2016-07-29 16:49:04
date last changed
2016-07-29 16:49:04
@misc{8881708,
  abstract     = {The Swedish legislation for land use planning and building development has been central in several amendments the last few decades. By different changes in approach, legislators have tried tightened rules as well as eras with more liberal regulations to adjust problems with housing shortages and urban planning. In 2014, a new amendment made it possible to construct a 25 square meter building in addition to an already existing house without a building permit. The house is commonly known as “attefall house” and is allowed to transgress the regulations in local plans.

During the preparations of the attefall law a question was raised among the consultative bodies. Would it be possible to separate the attefall house from the main building by subdivision of real property? If so, what would happen to the attefall house? Would it hereon be recognised as the main building in the new real property? The Swedish Planning and Building Act and the Property Formation Act seemed not to be uniformed in this matter so a broadened investigation was required.

It was fundamental to investigate if subdivision of attefall houses had already taken place in Sweden. Among the questions asked to all municipal land surveying offices, only three applications of attefall subdivision had been administrated and in all cases the party concerned had in the end chosen a different arrangement. A supplementary study showed that there had been no attefall subdivision in selected municipals in big cities of Sweden.

Since the attefall-law was relatively new at the time for the study it was also necessary to investigate what would happen in the case of a potential application of subdivision. Three fictitious scenarios where used to investigate the attitudes and possible obstacles in the case of an attefall subdivision, both within areas regulated with local plans and in more rural areas. The study showed that there are no immediate reasons to prevent such a development and that the attefall-house should be regarded as any kind of house in cadastral procedures.},
  author       = {Ulander Walleij, Ellen and Nyhage, Emilia},
  keyword      = {bygglovsbefriad åtgärd,avstyckning,fastighetsbildning,komplementbyggnad,Attefallshus,komplementbostadshus,bygglov,planstridig byggnad,lagstiftningsprocessen,complementary home,complementary construction,cadastral procedure,subdivision,permit-free buildning,building permit,the legislative process},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Attefallshus och fastighetsbildning},
  year         = {2016},
}