Advanced

Utmätning av bostäder - Särskilt om intresseavvägningen, gäldenärens rättighetsskydd och dagens bostadsmarknad

Hellsten, Matilde LU (2016) JURM02 20162
Department of Law
Abstract
All property which the debtor owns can, as a main principle according to Swedish law, be seized if the debtor fails to pay the debts. The regulatory framework for seizing property used as the debtor’s residence varies depending on the form of the property. This thesis aims to clarify these differences. As an ulterior motive for social protection of housing, co-operative apartments are, as a main principle, covered by an exemption from being seized. Therefore, co-operative apartments can be seized if the debtor has acted improperly in relation to the creditor or if it is unreasonable in regards to the debtor’s needs and the commercial value of the co-operative apartment that will be seized. According to the precedents, a co-operative... (More)
All property which the debtor owns can, as a main principle according to Swedish law, be seized if the debtor fails to pay the debts. The regulatory framework for seizing property used as the debtor’s residence varies depending on the form of the property. This thesis aims to clarify these differences. As an ulterior motive for social protection of housing, co-operative apartments are, as a main principle, covered by an exemption from being seized. Therefore, co-operative apartments can be seized if the debtor has acted improperly in relation to the creditor or if it is unreasonable in regards to the debtor’s needs and the commercial value of the co-operative apartment that will be seized. According to the precedents, a co-operative apartment which constitutes the residence for a family can only be seized if the commercial value of the apartment does not substantially exceeds SEK 300 000.

Contrariwise, there is no similar exemption for seizing real estate used as a residence. The real estate can be seized provided the prerequisites for seizing real estate is fulfilled. Hence, the seizing of the property should be considered as a surplus, the action is reasonable and there is no other property that can be seized instead of the real estate. In the precedents, properties have been seized for very small debts compared to the commercial value of the property, which has resulted in a requirement of proportionality for siezing property used as residences developed by the European court of Human rights. Furthermore, requirements for conflicts of interest between the debtor and creditor in regards of social and economic requirements has been developed in the precedent.

The latest developments of prices in the housing market has resulted in that the above discussed exemption of seizing co-operative apartments of SEK 300 000 can been questioned, since the commercial value of co-operative apartments today exceeds the values of real estate. How the exemption between debtors and creditors should be executed has not been determined in the precedent and the question is whether the debtor’s rights is considered to the extent needed or if the debtor’s protection is sufficient. This is the foundation for the thesis purpose and question.

The analysis of the thesis determines that the applicable law is rather ambiguous in regards to the recent precedence and that the seizing of co-operative apartments and real estate is not modernized considering today’s housing market. Moreover, the analysis evaluates that the debtor’s social protection of housing is insufficient and that debtors are treated differently depending of type of residence. (Less)
Abstract (Swedish)
I Sverige får, som huvudregel, i princip all egendom som gäldenären innehar utmätas om gäldenären underlåter att betala sina skulder. Reglerna för utmätning av bostäder skiljer sig åt beroende på bostadsform och uppsatsen syftar till att klargöra dessa skillnader. Bostadsrätter omfattas som utgångspunkt av utmätningsfrihet enligt beneficiereglerna och kan därför undantas från utmätning, med hänvisning till det bakomliggande bostadssociala skyddet för gäldenären och dennes familj. Undantag från utmätningsfriheten kan göras om gäldenären har handlat otillbörligt med hänsyn till sina borgenärer eller om det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att undanta bostadsrätten. Enligt nuvarande praxis ska... (More)
I Sverige får, som huvudregel, i princip all egendom som gäldenären innehar utmätas om gäldenären underlåter att betala sina skulder. Reglerna för utmätning av bostäder skiljer sig åt beroende på bostadsform och uppsatsen syftar till att klargöra dessa skillnader. Bostadsrätter omfattas som utgångspunkt av utmätningsfrihet enligt beneficiereglerna och kan därför undantas från utmätning, med hänvisning till det bakomliggande bostadssociala skyddet för gäldenären och dennes familj. Undantag från utmätningsfriheten kan göras om gäldenären har handlat otillbörligt med hänsyn till sina borgenärer eller om det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att undanta bostadsrätten. Enligt nuvarande praxis ska bostadsrätter som utgör familjebostäder vara utmätningsfria om värdet på bostadsrätten inte väsentligen överstiger 300 000 kronor.

Någon motsvarande utmätningsfrihet finns inte för fast egendom som används som bostad. Så länge rekvisiten för utmätning av fast egendom är uppfyllda kan utmätningen genomföras, vilket innebär att utmätningen ska beräknas inbringa ett överskott, åtgärden ska anses försvarlig och någon annan egendom ska inte vara möjlig eller rimlig att utmäta. I praxis har fast egendom blivit utmätta för mycket små belopp jämfört med fastighetens värde vilket har resulterat i att Europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna (ED) har uppställt ett proportionalitetskrav på utmätningsförfarandet. Krav på att företa intresseavvägningar mellan gäldenären och borgenären med hänsyn till sociala och ekonomiska skäl har också uppställts i praxis.

De senaste årens prisutveckling på bostadsmarknaden resulterar i att det kan ifrågasättas om det uppställda gränsvärdet för att undanta bostadsrätter från utmätning kan anses rimligt, och om ett undantag för bostadsrätter ens ska föreligga mot bakgrund av att bostadsrätter idag svarar för ett högre genomsnittspris än vad fast egendom gör. Hur avvägningen ska göras mellan gäldenären och borgenärens intressen har inte heller klarlagts i praxis, och frågan är om gäldenärens rättigheter och intressen tillvaratas i tillräcklig mån. Detta ligger till grund för uppsatsens frågeställningar och syfte.

I uppsatsens analysdel konstateras att gällande rätt är något svåröverskådlig mot bakgrund av den rättspraxis som har utvecklats genom åren, och utmätningsförfarandet kan inte anses moderniserat utifrån hur dagens bostadsmarknad ser ut. Vidare konstateras att gäldenärens bostadsskydd idag är bristfälligt och gäldenärer behandlas olika beroende på bostadsform. Även om intresseavvägningen mellan gäldenären och borgenären är svår att balansera rättvist finns ett stort behov av att klargöra hur intresseavvägningen ändå ska företas för att förfarandet ska bli rättssäkert. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Hellsten, Matilde LU
supervisor
organization
alternative title
Seizure of residence - about the balance of interests, the debtor's protection of rights and today's housing market
course
JURM02 20162
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
förmögenhetsrätt, fastighetsrätt, sakrätt, insolvensrätt, obeståndsrätt
language
Swedish
id
8897765
date added to LUP
2017-01-21 13:36:42
date last changed
2017-01-21 13:36:42
@misc{8897765,
  abstract     = {All property which the debtor owns can, as a main principle according to Swedish law, be seized if the debtor fails to pay the debts. The regulatory framework for seizing property used as the debtor’s residence varies depending on the form of the property. This thesis aims to clarify these differences. As an ulterior motive for social protection of housing, co-operative apartments are, as a main principle, covered by an exemption from being seized. Therefore, co-operative apartments can be seized if the debtor has acted improperly in relation to the creditor or if it is unreasonable in regards to the debtor’s needs and the commercial value of the co-operative apartment that will be seized. According to the precedents, a co-operative apartment which constitutes the residence for a family can only be seized if the commercial value of the apartment does not substantially exceeds SEK 300 000. 

Contrariwise, there is no similar exemption for seizing real estate used as a residence. The real estate can be seized provided the prerequisites for seizing real estate is fulfilled. Hence, the seizing of the property should be considered as a surplus, the action is reasonable and there is no other property that can be seized instead of the real estate. In the precedents, properties have been seized for very small debts compared to the commercial value of the property, which has resulted in a requirement of proportionality for siezing property used as residences developed by the European court of Human rights. Furthermore, requirements for conflicts of interest between the debtor and creditor in regards of social and economic requirements has been developed in the precedent.

The latest developments of prices in the housing market has resulted in that the above discussed exemption of seizing co-operative apartments of SEK 300 000 can been questioned, since the commercial value of co-operative apartments today exceeds the values of real estate. How the exemption between debtors and creditors should be executed has not been determined in the precedent and the question is whether the debtor’s rights is considered to the extent needed or if the debtor’s protection is sufficient. This is the foundation for the thesis purpose and question. 

The analysis of the thesis determines that the applicable law is rather ambiguous in regards to the recent precedence and that the seizing of co-operative apartments and real estate is not modernized considering today’s housing market. Moreover, the analysis evaluates that the debtor’s social protection of housing is insufficient and that debtors are treated differently depending of type of residence.},
  author       = {Hellsten, Matilde},
  keyword      = {förmögenhetsrätt,fastighetsrätt,sakrätt,insolvensrätt,obeståndsrätt},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Utmätning av bostäder - Särskilt om intresseavvägningen, gäldenärens rättighetsskydd och dagens bostadsmarknad},
  year         = {2016},
}