Skatterättslig neutralitet mellan olika fastighetstransaktioner – en jämförelse

Abstract

In this essay, the tax neutrality perspective of property transactions will be discussed and a special focus will be put on stamp duty. The real estate transactions which are covered in the essay are transfers, acquisitions and “fastighetsbildning”.

The modern Swedish tax system is based on economic theories and in the last 30 years the focus has been put on getting an efficient tax system, where the principle of neutrality has played an important part. The goal of the principle of neutrality is that the result of different kind of property transactions will not be affected differently by the tax. This is to promote the correct pricing on the market, thus achieving an efficient allocation of society's resources. The question to be asked is; at what price should the principle of neutrality be followed?

Stamp duty is an ancient form of taxation in which the state is able to tax the services the public will find useful. In recent years, the amount of taxable services are minimized and today, the primary focus are on the acquisition of real property, leaseholds and the acceptance of real estate mortgages. Today, the stamp duty ois1.5% for regular people and 4.25% for legal entities. If a transaction can be made without the stamp tax a lot of money can be saved, especially if the deal is worth billions.

Both transactions through acquisitions and “fastighetsbildning” can reduce the stamp duty very much, and even in some cases, avoid it altogether. Through acquisitions, one can also make the capital gains free of tax, by using the rules regarding business-related shares. This results in a distortion amongst the property transactions, where both better and worse options to carry out the transaction exists. From an efficiency standpoint, this is not very good and therefore it is important to maintain some sort of neutrality between the transactions. The legislator has recognized this and an investigation is on the way. The investigation is partly focused on the distortion in property and other industries.

The property transactions based largely on different legislation which contributes to complications in the harmonization of the difference in value between the options, both before and after tax. One of the arguments to why this has not been remedied is that the tax loss has not been considered wide enough. Here you can see that the legislator mainly focused on the fiscal interest. Another argument was that it wanted to avoid the complexity of the system. Today, a change is justified from both a fiscal interest and a neutral perspective. The question is how the law can be changed without getting too complicated or unfair?

The paper discussed various proposals for changes. Some changes focus on changing the stamp duty law by everything from the tax rate to impose some kind of tax avoidance clause. While others focus more on changing the rules regarding transfers below market price. To decide what kind of change that should be made is very difficult without a deeper analysis, but one thing that is particularly important is that the system does not become too complex.

The conclusion is that the analysis shows that there are considerations in favor of legislative changes in a certain direction but there are also other things that points in a different direction. A complete fiscal neutrality does not seem attainable. In the end, it's about priorities.

Abstract (Swedish)

I denna uppsats kommer det skatterättsliga neutralitetsperspektivet hos fastighetstransaktioner att diskuteras och särskilt fokus kommer att ligga på stämpelskatten. De fastighetstransaktioner som tas upp är överlåtelse, bolagsförvärv och fastighetsbildning.

Det moderna svenska skattesystemet bygger på nationalekonomiska teorier och de senaste 30 åren har fokus legat på att få ett effektivt skattesystem och där utgör neutralitetsprincipen en viktig del. Neutralitetsprincipens mål är att olika alternativs konkurrenskraft inte ska påverkas av skatten, i detta fall de olika transaktionstyperna. Med andra ord ska värdeskillnaden mellan alternativen vara detsamma före som efter skatt. Detta är för att främja en korrekt prisbild på marknaden och således uppnå en effektiv allokering av samhällets resurser. Frågan man kan ställa sig är till vilket pris bör neutralitetsprincipen följas?

Stämpelskatten är en uråldrig beskattningsform där staten har möjlighet att beskatta tjänster allmänheten finner nyttiga. På senare år har skaran av dessa beskattade tjänster minimerats och idag gäller det framförallt vid förvärv av fast egendom och tomträtter samt då fastighetsinteckningar beviljas. Idag ligger stämpelskatten på 1,5 % för fysiska personer och på 4,25 % för juridiska personer. Kan det genomföra transaktioner där stämpelskatten inte behöver erläggas kan det sparas mycket pengar, särskilt om affären är värd flera miljarder.

Genom dagens uppbyggnad av både fastighetsförsäljning genom bolagsförvärv och genom fastighetsbildning kan man reducera stämpelskatten väldigt mycket och till och med i vissa fall undvika den helt. Genom bolagsförvärv kan man dessutom göra kapitalvinsten skattefri med hjälp av reglerna gällande näringsbetingade andelar. Detta resulterar i en slags snedvridning bland fastighetstransaktioner där det finns både bättre och sämre alternativ att genomföra en transaktion på. Ur ett effektivitetstänk är detta givetvis inte särskilt bra och därför är det viktigt att upprätthålla någon slags neutralitet mellan transaktionerna. Lagstiftaren har fått upp ögonen på detta och tillsatte en utredning som ska vara färdig 31 mars 2017 med fokus på att bl.a. undersöka snedvridningen både inom fastighetsbranschen och gentemot andra branscher.

Fastighetstransaktionerna bygger till stor del på olika lagstiftningar vilket kan medföra komplikationer vid harmonisering av värdeskillnaden mellan alternativen före och efter skatt. Ett av argumenten i förarbetena till varför detta inte åtgärdats tidigare har varit att skattebortfallet inte varit tillräckligt stort. Här ser man att lagstiftaren framförallt fokuserade på det fiskala intresset. Ett annat argument var att man ville undvika komplexitet i systemet. Idag kan en förändring motiveras både utifrån ett fiskalt intresse och ett neutralitetsperspektiv. Frågan är hur lagstiftningen kan förändras utan att bli för komplicerat eller orättvist?

I uppsatsen diskuteras olika förslag på förändringar. Vissa förslag fokuserar på att förändra stämpelskattelagen genom allt ifrån att skattesatsen till att införa någon slags skatteflyktsparagraf. Medan andra förslag fokuserar mer på att förändra reglerna gällande underprisöverlåtelser. Att bestämma sig för en specifik förändring utan en mer djupgående analys är väldigt svårt men en sak som är särskilt viktig, är att systemet inte blir för komplext.

Slutsatsen är att den genomförda analysen visar att det finns överväganden som talar för lagförändringar i en viss riktning och andra för en annan inriktning. En fullständig skatterättslig neutralitet verkar inte möjlig att uppnå. I slutändan handlar det om prioriteringar.

• author: Gabrielsson, Fabian
• supervisor: Mats Tjernberg
• organization: Department of Law
• alternative title: Fiscal neutrality between different property transactions - a comparison
• course: JURM02 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: Skatterätt, Fastighetstransaktioner, Bolagsförvärv, Fastighetsbildning
• language: Swedish
• id: 8905354
• date added to LUP: 2017-04-19 10:50:57
• date last changed: 2017-04-19 10:50:57