Advanced

Effekter på bostadsmarknaden av stabiliseringspolitiska åtgärder

Mattsson, Jacob LU (2017) VFT920 20171
Real Estate Science
Abstract
A current topic in Swedish politics is the increasing household debt, particularly in the metropolitan areas. The Swedish Central Bank and the Financial Supervisory Authority have made proposals for several policies, to inhibit a continued growth of the household debt. These policies include introducing amortization requirements, a debt-to-income ratio limit and reduced home mortgage interest deductions. The growth of the Swedish household debt is mainly attributed to the lower cost of mortgages, a result of low interest rates.

This paper examines why it is considered necessary to regulate household debt as well as which stabilization policy that should be best suited for this. The policies examined are the various forms of... (More)
A current topic in Swedish politics is the increasing household debt, particularly in the metropolitan areas. The Swedish Central Bank and the Financial Supervisory Authority have made proposals for several policies, to inhibit a continued growth of the household debt. These policies include introducing amortization requirements, a debt-to-income ratio limit and reduced home mortgage interest deductions. The growth of the Swedish household debt is mainly attributed to the lower cost of mortgages, a result of low interest rates.

This paper examines why it is considered necessary to regulate household debt as well as which stabilization policy that should be best suited for this. The policies examined are the various forms of amortization requirements, debt-to-income ratio limits, reduced home mortgage interest deduction as well as different measures relating to the property tax and the capital gains tax.

Households with high debt-to-income and loan-to-value ratios have empirically proven to prolong and exacerbate economic recessions, since they are forced to cut back on their spending during economic disruptions to afford their loans. In this case, many individuals’ personal choices affect the greater economic system, and therefore makes up an externality. Individuals are also protected against the risk of too much debt, because of an extensive social security system as well as the interest deduction, which leads to moral hazard.

The lending behaviour of the banks are a type of externality as well. Banks have no incentive to get their mortgage customers to amortize because it is more beneficial for the bank if their customers have other types of saving vehicles. This leads to an adverse selection of saving vehicles. Furthermore, there may be a moral hazard behaviour of banks that are too big to fail.

Neither amortization requirements nor debt-to-income ratio limits solves the actual reason for the increased household indebtedness. An amortization requirement will not have any greater effect. Furthermore, the temporary exceptions for households with economic setbacks are somewhat similar to subprime loans. A debt-to-income ratio limit is the policy that should be the most effective to reduce household debt growth. It could however have a negative impact on residential mobility and cause a decline in housing prices.

A reduced home mortgage interest deduction should be the most effective policy to internalize the externalities that are an effect of household indebtedness behaviour. The removal of the “interest rebate” should reduce the demand for mortgage loans by eliminating the moral hazard behaviour. The home mortgage interest deduction should be reduced while interest rates are still low. It could be reduced gradually over a longer time period. A tax shift with a reduced capital gains tax could undo the decreased residential mobility caused by the property tax reform of 2007. (Less)
Abstract (Swedish)
En aktuell debatt i svensk politik är hushållens växande skulder, framför allt i storstadsområdena. Förslag har lagts fram från Finansinspektionen och Sveriges
Riksbank om amorteringskrav, skuldkvotstak och sänkt ränteavdrag. Detta för att
hämma en eventuellt fortsatt ökning av hushållens skulder.
Den svenska hushållssektorns ökande skuldsättning tillskrivs främst de lägre
kostnaderna för bolån som har uppstått i och med det låga ränteläget samt möjligheterna av ombildning av hyresrättslägenheter. I och med att den genomsnittliga bolåneräntan sjönk under perioden 1996 – 2015 från 10 till 2 procent. Detta har medfört att hushållens ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst har minskat medan skulden i förhållande till... (More)
En aktuell debatt i svensk politik är hushållens växande skulder, framför allt i storstadsområdena. Förslag har lagts fram från Finansinspektionen och Sveriges
Riksbank om amorteringskrav, skuldkvotstak och sänkt ränteavdrag. Detta för att
hämma en eventuellt fortsatt ökning av hushållens skulder.
Den svenska hushållssektorns ökande skuldsättning tillskrivs främst de lägre
kostnaderna för bolån som har uppstått i och med det låga ränteläget samt möjligheterna av ombildning av hyresrättslägenheter. I och med att den genomsnittliga bolåneräntan sjönk under perioden 1996 – 2015 från 10 till 2 procent. Detta har medfört att hushållens ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst har minskat medan skulden i förhållande till disponibel inkomst har ökat. Vad som också anses ha bidragit till de ökade skulderna, om än i mindre omfattning, är fastighetsskattereformen 2007 som ledde till ökade bostadspriser.
Denna uppsats ämnar till att undersöka varför det anses nödvändigt att reglera hushållens skuldsättning och vilken stabiliseringspolitisk åtgärd som är bäst lämpad för detta. De åtgärder som undersöks är olika former av amorteringskrav, skuldkvotstak, sänkt ränteavdrag samt olika åtgärder som rör fastighets- och kapitalvinstskatterna.
Hushåll med för hög skuldkvot och för hög belåningsgrad riskerar att förlänga och
förstärka lågkonjunkturer. Detta i och med att de tvingas att dra ner på sin
konsumtion under ekonomiska störningar för att ha råd med sina lån. Detta utgör en externalitet eftersom många individers individuella val påverkar samhällsekonomin i stort. Individerna är dessutom skyddade mot risk på grund av ett omfattande
socialförsäkringssystem samt ränteavdraget, vilket leder till moral hazard. Hushållen är villiga att ta större lån än vad de annars hade gjort eftersom de är delvis skyddade mot risken,
Det finns också problem vad gäller bankernas utlåningsbeteende. Bankerna har inte
incitament till att få sina bolånekunder att amortera eftersom det är mer fördelaktigt för banken om deras kunder har andra typer av sparformer. Detta leder till ett snedvridet urval av sparformer. Vidare kan det finnas ett moral hazard-beteende hos banker som är ”too big to fail”. Eftersom att bostadspriserna främst drivs av lånekostnaderna har bankerna ett omfattande ansvar för bostadsmarknadens utveckling.
Varken amorteringskrav eller skuldkvotstak, som är de mest aktuella åtgärderna, löser själva bakgrunden till hushållens ökade skuldsättning. Amorteringskravet kan efter undersökningen antas vara relativt effektlöst och de tillfälliga undantagen för hushåll med förändrade ekonomiska förutsättningar kan liknas vid subprime-lån.
Skuldkvotstaket är den åtgärd som bör vara mest effektiv för att dämpa hushållens
skuldsättning. Samtidigt kan det förväntas medföra negativa konsekvenser i form av
inlåsningseffekter och bostadsprisfall. Det kan även konstateras att skuldkvotstaket, sänkt ränteavdrag samt höjd fastighetsskatt/fastighetsavgift samtliga bör ge störst effekt i önskvärda geografiska områden, storstäderna.
Ett sänkt ränteavdrag bör vara den mest effektiva åtgärden i syfte att internalisera de externa effekter som följer hushållens skuldsättningsbeteende. Dels bör ökade
räntekostnader i sig öka incitamenten till att amortera samtidigt som ett borttagande av ”ränterabatten” bör minska efterfrågan på bolån. Med ett sänkt ränteavdrag skulle även bolånemarknaden tillåtas justera sig själv utan regleringar, vilket bör anses vara det mest effektiva systemet. Detta bör göras medan räntenivåerna fortfarande är låga och det finns även möjlighet att följa internationella exempel där ränteavdraget successivt trappas ner under en längre tidperiod. Om detta växlas mot en sänkt kapitalvinstskatt uppnås en budgetneutral reform som dessutom luckrar upp inlåsningseffekter som följde fastighetsskattereformen 2007. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Mattsson, Jacob LU
supervisor
organization
course
VFT920 20171
year
type
H2 - Master's Degree (Two Years)
subject
keywords
Fastighetsskatt, Kapitalvinstskatt, Skuldkvotstak, Amorteringskrav, Ränteavdrag, Bostadsmarknad, Home mortgage interest deduction, Amortization requirement, Debt-to-income ratio limit, Capital gains tax, Property tax, Housing market
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5380 SE
language
Swedish
id
8905402
date added to LUP
2017-04-11 12:45:29
date last changed
2017-04-11 12:45:29
@misc{8905402,
  abstract     = {A current topic in Swedish politics is the increasing household debt, particularly in the metropolitan areas. The Swedish Central Bank and the Financial Supervisory Authority have made proposals for several policies, to inhibit a continued growth of the household debt. These policies include introducing amortization requirements, a debt-to-income ratio limit and reduced home mortgage interest deductions. The growth of the Swedish household debt is mainly attributed to the lower cost of mortgages, a result of low interest rates. 

This paper examines why it is considered necessary to regulate household debt as well as which stabilization policy that should be best suited for this. The policies examined are the various forms of amortization requirements, debt-to-income ratio limits, reduced home mortgage interest deduction as well as different measures relating to the property tax and the capital gains tax.

Households with high debt-to-income and loan-to-value ratios have empirically proven to prolong and exacerbate economic recessions, since they are forced to cut back on their spending during economic disruptions to afford their loans. In this case, many individuals’ personal choices affect the greater economic system, and therefore makes up an externality. Individuals are also protected against the risk of too much debt, because of an extensive social security system as well as the interest deduction, which leads to moral hazard. 

The lending behaviour of the banks are a type of externality as well. Banks have no incentive to get their mortgage customers to amortize because it is more beneficial for the bank if their customers have other types of saving vehicles. This leads to an adverse selection of saving vehicles. Furthermore, there may be a moral hazard behaviour of banks that are too big to fail.

Neither amortization requirements nor debt-to-income ratio limits solves the actual reason for the increased household indebtedness. An amortization requirement will not have any greater effect. Furthermore, the temporary exceptions for households with economic setbacks are somewhat similar to subprime loans. A debt-to-income ratio limit is the policy that should be the most effective to reduce household debt growth. It could however have a negative impact on residential mobility and cause a decline in housing prices. 

A reduced home mortgage interest deduction should be the most effective policy to internalize the externalities that are an effect of household indebtedness behaviour. The removal of the “interest rebate” should reduce the demand for mortgage loans by eliminating the moral hazard behaviour. The home mortgage interest deduction should be reduced while interest rates are still low. It could be reduced gradually over a longer time period. A tax shift with a reduced capital gains tax could undo the decreased residential mobility caused by the property tax reform of 2007.},
  author       = {Mattsson, Jacob},
  keyword      = {Fastighetsskatt,Kapitalvinstskatt,Skuldkvotstak,Amorteringskrav,Ränteavdrag,Bostadsmarknad,Home mortgage interest deduction,Amortization requirement,Debt-to-income ratio limit,Capital gains tax,Property tax,Housing market},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Effekter på bostadsmarknaden av stabiliseringspolitiska åtgärder},
  year         = {2017},
}