Attefallshus som bostadsrätt

Abstract

The Swedish Government has recently initiated additional permit-free buildings with the aim to simplify the Planning and Building act, reduce the housing shortage and increase a property owner’s proprietorship. According to the amendment it is possible to construct a complementary home with the size of 25 square meters in close proximity to an existing house. This building is known as an Attefall house. It can be constructed without a building permit and can transgress regulations in local plans.

The legislative process of the Attefall house law has been criticized because of the short procedure and lack of consistent impact assessments. Authorities questioned the possibility that an Attefall house re-forms to a tenant-ownership. This statement was never considered by the government and is the foundation for this paper.

In this paper it is shown that 83 Attefall houses in the conurbations have been re-formed to tenant-ownership. Therefore, it was fundamental to elucidate some of the property legal and economic consequences created by re-formations of Attefall houses. All the municipal land surveying offices were asked questions in three fictitious scenarios of how participatory shares in joint facilities are influenced by the occurrence of re-formations. For the reason, there was no unambiguous consensus regarding its influence and how the participatory shares should be modified. However, the majority thought that the participatory share should increase by the value of a permanent house or a multi-family house according to the "tonkilometermetoden".

Furthermore, it is shown from interviews with local government workers that the impact of re-forming Attefall houses on the preparation of local plans and the infrastructure is absent. Only areas with smaller infrastructure dimensions could be adversely affected. Thereafter, this paper investigates whether a real property that has been subject to a re-formation of an Attefall house should be taxed as a private home or an apartment building. The conclusion is that a real property should be charged as a private home since it is built with two separated buildings - one two-family dwelling and one Attefall house.

In conclusion, it is discussed how convenient it is to use the term complementary home to a re-formed Attefall house since a tenant-ownership can only consist of an independent accommodation.

Abstract (Swedish)

Den 2 juli 2014 infördes lagändringar om bygglovsbefriade åtgärder i syfte att förenkla plan- och bygglovsprocessen, minska bostadsbristen och att fastighetsägare skulle få mer handlingsutrymme utan att krav ställs från myndigheter. I samband med lagändringarna infördes regler om bygglovsbefriade komplementbostadshus i 9 kap. 4 a § PBL. En byggnad som får utgöra maximalt 25 kvadratmeter och som ska uppföras i omedelbar närhet av ett befintligt bostadshus. Ett komplementbostadshus, som i dagligt tal benämns attefallshus, tillåts att uppföras i strid mot detaljplaner och områdesbestämmelser men förutsätter viss tillståndsprövning för samhällets säkerhetskrav.

Lagförslaget om attefallshus fick mycket kritik på grund av det forcerade tillvägagångssättet och för att förslaget antogs utan någon fördjupad konsekvensanalys. I remissyttranden framkom en synpunkt om risken för att "olovliga" bostadsrättsföreningar bildas. För att undersöka om attefallshus kan utgöra bostadsrätter har de fastigheter som i storstadsregionerna beviljats startbesked för attefallshus undersökts. Resultatet påvisade att minst 83 attefallshus är bostadsrätter och att det är en företeelse som sakta börjar ta form i Storstockholm. För att kunna bilda en bostadsrättsförening krävs minst tre självständiga bostäder. Av de 83 fall som påträffades var samtliga fastigheter bebyggda med ett tvåbostadshus och ett attefallshus. Undersökningen resulterade dessutom i en diskussion om de motstridiga termerna komplement och självständig bostad. Ett attefallshus ska vara ett komplement till en huvudbyggnad och samtidigt vara en självständig bostad i så stor utsträckning som möjligt. En bostadsrätt får däremot endast utgöra en självständig bostad och termen komplement är därmed inte lämplig för ett attefallshus som utgör en bostadsrätt.

Eftersom attefallshus som bostadsrätter förekommer, var arbetets vidare syfte att utreda fastighetsrättsliga och fastighetsekonomiska konsekvenser som uppstått på grund av detta. En del av arbetet var att utreda ett attefallshus som bostadsrätts påverkan på andelstal. Eftersom företeelsen är relativt ny finns det fåtal praxis och utredningar varför författarna inledningsvis formulerade en fallstudie bestående av fiktiva problemställningar avseende attefallshus som bostadsrätters påverkan på andelstal i en gemensamhetsanläggning. Resultatet från studien visade att det inte finns en entydig syn på hur andelstal påverkas. Generellt ansåg kommunala lantmäterimyndigheter att andelstalen för fastigheter med ett attefallshus som utgör en bostadsrätt ska öka och att ett attefallshus som utgör en bostadsrätt genererar ett andelstal motsvarande en permanentbostad eller ett flerfamiljshus enligt tonkilometermetoden.

Vidare har påverkan på det kommunala detaljplanearbetet och infrastrukturförsörjningen undersökts. Utifrån intervjuer med kommunala tjänstemän framkom det att företeelsen där ett attefallshus utgör en bostadsrätt varken påverkar det kommunala detaljplanearbetet eller infrastrukturförsörjningen. Antalet attefallshus som bostadsrätter är få och någon påverkan har inte varit märkbar. Det är endast i områden med lägre standard och dimensionering där infrastrukturförsörjningen kan tänkas bli marginellt negativt berörd.

Arbetet avsåg slutligen att utreda frågor kring taxering och fastighetsavgift samt fastighetskatt. Ur ekonomisk synvinkel utgör ett attefallshus som bostadsrätt en värderingsenhet och taxeras som byggnadstypen småhus samt debiteras fastighetsavgift. Det har framkommit att synen på ett flerfamiljshus är varierande beroende på om det är ur ett fastighetstaxeringsperspektiv eller ur ett perspektiv där andelstal bestäms enligt tonkilometermetoden. Enligt fastighetstaxeringslagen är ett hyreshus en byggnad som är inrättad som bostad åt minst tre familjer. Vissa kommunala lantmäterimyndighet ansåg däremot att andelstal ska bestämmas utifrån ett transporttal för en flerfamiljsbostad trots att husen i en bostadsrättsförening, bestående av ett tvåbostadshus och ett attefallshus, inte är sammanbyggda.

• author: Thorsson, Sofie and Augustsson, Mikaela
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Attefallshus, komplementbostadshus, komplementbyggnad, bygglovsbefriad åtgärd, bygglov, planstridig byggnad, plan- och bygglagen, bostadsrätt
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5384
• language: Swedish
• id: 8909742
• date added to LUP: 2017-05-31 12:52:23
• date last changed: 2017-05-31 12:52:23