Prisutvecklingen på bostäder i Malmö - En statistisk jämförelse med Stockholm och Göteborg

Abstract (Swedish)

Bostäder består antingen av hela fastigheter eller av delar av fastigheter. Fastigheter och deras priser är intressanta i förhållande till andra varor då de är knutna till en precis lokalisering. Priset på en fastighet säger mycket om värdet av den lokalisering som fastigheten har. För en stad är prisutvecklingen en slags temperaturmätare och speglar en förändring i attraktivitet för ett visst läge.

Syftet med examensarbetet är att förklara avvikelsen i prisutveckling på bostäder i Malmö. Fokus ligger primärt på att undersöka syftet utifrån den grundläggande nationalekonomi som speglar de mest självklara teoretiska förklaringarna i form av en utbudseffekt eller efterfrågeeffekt i Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg. Utgångspunkten är att marknaderna i Malmö, Göteborg och Stockholm fungerar på samma sätt. I andra hand undersöks avvikelsen i prisutveckling utifrån perspektivet att marknaderna i Malmö, Stockholm och Göteborg fungerar på principiellt olika sätt. Fokus ligger i det här steget på att undersöka om det finns en effekt från Öresundsregionen, alternativt om bostadsmarknadens struktur i Malmö har en effekt på prisutvecklingen i förhållande till Stockholm och Göteborg.

Valda metoder för att utföra undersökningen har formats med hänsyn till det statistiska materialet som funnits tillgänglig med utgångspunkt i den utvalda litteraturen. En allmän litteraturstudie har gjorts för att få bakgrund till vad som påverkar ett pris. Här görs djupdykning i relevanta ekonomiska teorier om utbud och efterfrågan samt tillämpningar på fastighets- och bostadsmarknaden. För att styrka eller förkasta de teoretiska och praktiska antagandena undersöks den insamlade statistiken kvantitativt. Det insamlade datamaterialet testas sedan genom en regressionsanalys. Analysen genomförs genom två modeller, en modell som jämför Malmö med Stockholm samt en modell som jämför Malmö med Göteborg. Slutligen genomförs en samlad analys och slutsatser dras.

Det kan konstateras att Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg har en avvikande befolkningstillväxt som samvarierar med prisutvecklingen på bostäder. Övriga variabler som tagits fram samvarierar varken med prisutvecklingen eller befolkningstillväxten. Den avvikande prisutvecklingen på bostäder i Malmö beror inte på varken en utbudseffekt eller efterfrågeeffekt. Det leder till ett förkastande av antagandet om att marknaderna i Malmö, Stockholm och Göteborg skulle fungera på fundamentalt lika sätt.

Det kan också konstateras att den avvikande prisutvecklingen på bostäder i Malmö inte beror på en effekt från regionen. Det finns dock förklaringskraft i en välfungerande och stabil hyresmarknad i Malmö, möjligtvis med grund i det systematiska hyressättningssystemet med lägesbaserade parametrar. Det leder till ett styrkande av antagandet om att bostadsmarknaden i Malmö jämfört med bostadsmarknaderna i Stockholm och Göteborg fungera på principiellt olika sätt.

Abstract

Real estate and its prices are interesting in relation to other goods due to the strong linkage to a precise location. The price of a property says a lot about the value of its location. For a city, price development is a strong indicator and reflects a change in attractiveness for a particular location.

The purpose of this Master Thesis is to explain the deviation in price development on dwellings in Malmö. The focus is primarily to investigate the purpose based on basic national economy to study the most obvious theoretical explanations in terms of effects due to supply or demand in Malmö compared to Stockholm and Gothenburg. The assumption that the housing markets in Malmö, Gothenburg and Stockholm operate in the same way is in this perspective fundamental.

Secondly, the deviation in price development is studied from the perspective that the housing markets in Malmö, Gothenburg and Stockholm operate in fundamentally different ways. Focus is to investigate whether there is an effect from the Öresund region, or whether the structure of the housing market in Malmö has an effect on price developments in relation to Stockholm and Gothenburg.

The selected methods chosen for carrying out the study are colored by the available statistical material and on the selected literature. Relevant economic theories about supply and demand are investigated as well as applications on the property and housing market. In order to strengthen or reject the theoretical and practical assumptions, the collected statistic material examines quantitatively. The collected data is tested by a regression analysis. To perform the analysis two models are constructed; a model that compares Malmö and Stockholm as well as a model that compares Malmö and Gothenburg. The comprehensive analysis leads to the results and conclusions are finally drawn.

The thesis distinguishes that Malmö compared to Stockholm and Gothenburg has a deviating population growth that coincides with deviation in price development on dwellings. Other variables created do not coincide with either the price development or population growth. The divergent price development on dwellings in Malmö cannot be explained by either an effect due to supply or demand. This fact leads to a rejection of the assumption that the housing markets in Malmö, Gothenburg and Stockholm would fundamentally operate in the same way.

The thesis also distinguishes that the divergent price development on dwellings in Malmö cannot be explained by an effect from the Öresund region. However, the thesis finds an explanation in the well-functioning and stable rental market in Malmö, possibly due to the systematic rental system with location-based parameters. This leads to a strengthening of the assumption that the housing market in Malmö compared to the markets in Stockholm and Gothenburg operates in fundamentally different ways.

• author: Hedblom, Beatrice and Mattsson, Emma
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The development in price on dwellings in Malmö
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Malmö, prisutveckling, bostäder, bostadsrätt, hyresrätt, Göteborg, Stockholm
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5387 SE
• language: Swedish
• id: 8910563
• date added to LUP: 2017-06-07 10:22:28
• date last changed: 2017-06-07 13:57:21