Exploatering och hållbara avtal

Abstract (Swedish)

Då en exploatör vill bygga på egen mark tecknas ofta ett exploateringsavtal i samband med genomförandet av en detaljplan. Sådana avtal har tecknats under en längre tid men sedan första januari 2015 finns termen definierad i PBL. I förarbetena till lagstiftningen diskuteras problem såsom bristande transparens och ett ojämnt avtalsförhållande mellan parterna. I vårt arbete har vi undersökt huruvida lagändringen har fått något genomslag i praktiken, både i avtalen och i verksammas sätt att arbeta. Vi har också undersökt huruvida det i avtalen finns osäkerheter, otydligheter och risker.

Arbetet görs utifrån en rättsociologisk metod, dvs. fokus har legat på att undersöka exploateringsavtalens praktiska tillämpning genom att i arbetet analysera 54 exploateringsavtal från kommuner i södra Sverige. Vi har också genomfört intervjuer med fem exploatörer och två kommuner. För att kunna genomföra korrekta analyser av exploateringsavtalen och få en god kvalitet på intervjuerna studerades förarbeten och litteratur på området.

I vårt arbete kommer vi fram till att exploateringsavtalen fungerar väl men att de problem som diskuteras ovan ibland ändå återfinns. I våra intervjuer menar verksamma parter att samarbetet mellan parterna fungerar väl men att det finns aspekter som kan behöva förbättras.

Att kommunen har en större makt i avtalsförhållandet är ingen revolutionerande upptäckt i och med att vi i Sverige har ett kommunalt planmonopol. Vi har i vårt arbete emellertid analyserat avtal där vi tycker att kommunen har överutnyttjat sin maktposition. Kommunala övertramp får sällan påföljder då exploatörerna vill hålla sig på god fot med kommunen.

Tvister om exploateringsavtalens innehåll går sällan till domstol. Den mycket magra rättspraxisen på området gör att parterna kan ha svårt att hävda sin rätt i en diskussion. Bristen på rättspraxis kan kopplas till det som nämns ovan om det ojämna avtalsförhållandet men också till tids- och kostnadsaspekter då tvister är dyra och riskerar därmed att dra ut på tiden.

Arbetet har visat på att de nya lagreglerna inte har fått särskilt stort genomslag. Ur exploateringsavtalen är det svårt att utläsa skillnader före och efter laginförandet. Även intervjuobjekten menar att deras sätt att arbeta med exploateringsavtal inte förändrats sedan laginförandet.

Vår sammanfattade mening är att exploateringsavtalen har problemområden som kan komma att realiseras i enstaka fall. Det kan tänkas att lagändringen inte ännu fått fullt genomslag i praktiken och att detta är något som sker efter hand som verksamma bekantar sig med lagarna. På detta sätt kan vissa av våra påpekade problemområden försvinna. Vi menar också att andra problemområden kan försvinna med hjälp av relativt små förändringar i tanke- och arbetssätt. Avtalsfriheten är i exploateringsförhållanden väsentlig. Förändringar måste därför göras utan att inskränka denna frihet för att på så sätt få till stånd hållbara avtal.

Abstract

When a private land-owner intends to develop his property a land development
agreement is signed between the municipality and the land-owner. Such agreements have been the custom for many years, but since January 1, 2015 new rules regarding land development agreements have been introduced in the Swedish Planning and Building Act. In the investigation for the new law, problems concerning the lack of transparency and the uneven contractual relationship are discussed. In this paper we have tried to determine whether the introduction of the new law has had any effect on the signing of contracts and the work surrounding them. We have also studied whether the land development agreements contain uncertainties, ambiguities and other risks.
In our work we have found that the land development agreements accomplish what it is supposed to, but contains a number of the problems mentioned above. In our interviews the private land-owners expresses that the cooperation with the
municipality is well functioning but there are areas that needs to be improved.
The municipality is the more powerful part in the agreement which of course can be related to the planning monopoly. In spite of this we have found that the
municipalities sometimes go beyond what is their right by law.
Disputes that arises regarding land development agreements seldom gets tried in legal court. The very few cases regarding land development agreements makes it harder for the involved parts to settle on just terms.
Our study also shows that newly introduced rules regarding land development
agreements has had little impact on the signing of the agreements. Our interviewees express that they have not changed their ways concerning these agreements.
Our conclusion is that land development agreements has problematic areas that might cause issues in the odd case. We think this might have to do with the law still being quite new. We also think some of the problematic areas can be improved upon by making small changes in the way we think and work with land development agreements. It is also important to note that the contractual freedom is very essential. Changes must be done without restricting this freedom in order to generate sustainable agreements.

• author: Dahlström, Gunnar and Lindén, Erik
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Land development and sustainable agreements
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Fastighetsbildning, markexploatering, kommunala förpliktelser
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5392 SE
• language: Swedish
• id: 8911148
• date added to LUP: 2017-06-20 15:46:04
• date last changed: 2017-06-20 15:46:04