ExL eller FBL - kan grannen göra ett klipp?

Abstract (Swedish)

År 2010 ändrades ersättningsreglerna och ett tjugofemprocentigt schablontillägg infördes i expropriationslagstiftningen. Vid de fall där mark endast kan tas i anspråk enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen, vinstfördelningsfallen, infördes dock inget påslag.

Att inget påslag infördes vid vinstfördelningsfallen medförde att ersättningen i teorin kan bli lägre om en vinstfördelningsprincip tillämpas än om ersättningen bestäms enligt en skadeersättningsprincip. Innan lagändringen blev ersättningen alltid minst lika hög vid vinstfördelning som vid skadeersättning. I detta examensarbete undersöks dels om det i praktiken förekommer att ersättningen blir lägre än 125 procent av marknadsvärdeminskningen i dessa fall och dels om detta är problematiskt.

För att undersöka om det i praktiken förekommer att ersättningen vid vinstfördelning blir lägre än 125 procent av marknadsvärdeminskningen har det i examensarbetet granskats förrättningar där vinstfördelning tillämpats. Totalt granskades 113 vinstfördelningar och vid sex av dem bestämdes ersättningen till ett belopp som understeg 125 procent av avträdarens marknadsvärdeminskning. Vid fyra av dessa förrättningar hade vinstfördelningsprincipen fördelning efter fastigheternas värdeförändring tillämpats och vid två förrättningar hade genomsnittsvärdeprincipen tillämpats. Ur det undersökta materialet visade det sig alltså att det förekommer sådana fall, men att de inte är speciellt vanliga.

För att undersöka om det är problematiskt att ersättningen vid vinstfördelningar kan bli lägre än om skadeersättning tillämpats har motiven till ersättningslagstiftningen studerats. Ur denna studie har det framkommit att det starkaste skälet till införandet av schablonpåslaget vid expropriation var att regeringen ville stärka äganderätten genom att ta hänsyn till avträdarens individuella värde av fastigheten samt den värderingsosäkerhet som föreligger vid bestämmande av ersättning. Ett viktigt skäl till att stärka äganderätten var att tvångsvis markåtkomst där skadeersättning tillämpas numera ofta utförs av privata aktörer med ett vinstintresse. Att något påslag inte infördes vid vinstfördelning berodde på att hänsyn kan tas till individuella värden vid vinstfördelningen. Examensarbetets studie av förrättningar visar dock att det vid vinstfördelning förekommer att avträdaren endast får ersättning för sin marknadsvärdeminskning. Ett ytterligare argument till att det inte infördes var att det vore en uppenbar nackdel att ändra ett fungerande system.

Slutsatsen i examensarbetet är att motiven bakom införandet av schablonpåslaget även borde gälla vid vinstfördelningsfallen. Det är därför problematiskt att en lägre ersättning kan erhållas vid dessa fall jämfört med om skadeersättning tillämpats. Därför förslås i examensarbetet att ersättningsreglerna vid vinstfördelning borde ändras så att avträdaren är garanterad minst 125 procent av sin marknadsvärdeminskning i ersättning. Förslaget borde inte kräva några större förändringar i nuvarande ersättningssystem och det medför att avträdaren garanteras ersättning för samma skador som skulle ersatts vid skadeersättning, men möjligheten att få del av vinsten kvarstår.

Abstract

In 2010, the Swedish compensation rules were changed and the compensation connected to forced land access for common purpose was increased. The compensation is now 25 percent above the market value reduction in these cases. However, this higher level of compensation does not include land access conducted by individuals.

When forced land access is used by individuals, the owner of the property that loses land is guaranteed to be compensated with the market value loss and a share of the profit. The size of this share is not predetermined and can be as low as zero percent. The former compensation rules always resulted in a higher, or at least an equal amount when land access was used by individuals compared with when it was used for common purpose. However, today it is possible for a lower compensation to be paid when land is taken for an individual purpose.

The purpose of this master thesis is to investigate how common it is for the compensation to be lower than 125 percent of the market value reduction and if the current legislation is problematic.

Therefore, a study has been done to investigate cadastral procedures where profit sharing was applied to see how common it is for the compensation to be lower than 125 percent of the market value reduction. In the study, 113 cadastral procedures with profit sharing was found. The compensation was lower than 125 percent in six of the studied cases.

To investigate whether it is problematic that the compensation for profit sharing may be lower than 125 percent of the market value reduction, the motives behind the compensation legislation have been studied. From this study, it has been found that the higher compensation level was introduced to strengthen ownership, and therefore consideration should be given to individual values and value uncertainty. An important reason for strengthening ownership was that expropriation nowadays is often carried out by private parties with interest in making profit.

The conclusion in the thesis is that the motivation behind the introduction of the higher compensation also should be applied when using profit sharing. Therefore, it is problematic that a lower compensation can be obtained in these cases compared with when the property is being taken for a common purpose. Consequently, in the thesis it is proposed that the compensation rules for profit sharing in Sweden should be changed so that the property that is losing land is guaranteed at least 125 percent of its market value reduction in compensation.

• author: Elf, Leo and Svahn, Arvid
• supervisor: Eric Norén
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Higher compensation when using profit sharing
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: marknadsvärde, ersättning, vinstfördelning, genomsnittsvärdeprincipen, fastighetsreglering, schablonpåslag, individuellt värde
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5390 SE
• language: Swedish
• id: 8913231
• date added to LUP: 2017-06-15 13:22:18
• date last changed: 2017-06-15 13:22:18