Transportinfrastruktursatsningars påverkan på fastighetsvärden

Abstract

In connection with the planned high-speed rail links between Stockholm and Gothenburg / Malmö, the government has appointed a committee to negotiate a co-financing solutions for the project. This group, Sverigeförhandlingen, was also commissioned by the government to draw up a bill for how property owners, who benefit from public investment, could voluntarily return parts of this value increase back to society, to be used as funding source for the project.

"Value capture" was the result of the negotiations of Sverigeförhandlingen and the government adopted a legislative amendment in 2017, which states that municipalities should be entitled to negotiate a development agreement on co-financing compensation. This co-financing compensation should be based on the value creation of real estate when the government builds infrastructure, and that property owners can then return this value increase to the government as compensation. The law is created to co-finance the high-speed railroad, but could also be used on other infrastructure projects around the country.

The purpose of this report is to investigate whether and how the real estate value has changed in connection with commuter train traffic developed in a region and thus get an answer to whether a value increase actually occurs as assumed by the Value Capture Act.

In order to determine if property values actually change when transport infrastructure is built, an analysis has been implemented on how property value has been affected when a commuter train station has been built. The method of analysis is a difference-in-difference estimate performed by regression analysis. The analysis is limited to smaller agglomerations in the Skåne region, that have recently received a train station. Sales of houses and tenant owned apartments that have taken place in the selected smaller urban areas are divided into two different regression models. A number of reference areas are also included, where train stations have not been built, to investigate the station's impact on property prices.

The result indicated that there has been a negative impact on the value of houses in the proximity of the new station in smaller urban areas. This may be because commotion from the new station has a greater negative impact than the positive accessibility effect. For tenant owned apartments, a small positive impact on the price has been discerned. However, sensitivity analysis suggests that only a part of the estimated effect is attributable to the infrastructure investment. The price has probably been affected by many other crucial factors, which are not related to a new station.

Abstract (Swedish)

I samband med att den nya höghastighetsjärnvägen mellan Stockholm och Göteborg/Malmö planeras, har regeringen utsett ett antal personer från regeringskansliet som ska förhandla om medfinansieringslösningar för byggnationen. ”Sverigeförhandlingen” har även fått i uppdrag av regeringen, att ta fram ett lagförslag för hur fastighetsägare, som gynnas av offentliga investeringar, frivilligt ska kunna återföra delar av denna värdeökning tillbaka till samhället och användas som finansieringskälla för projekt.

”Värdeåterföring” blev resultatet av Sverigeförhandlingens förarbeten och regeringen antog en lagändring under 2017 vilket innebär att kommuner ska ha rätt att förhandla fram ett exploateringsavtal om medfinansieringsersättning. Denna medfinansierings-ersättning ska grunda sig i att värde skapas i fastigheter när det offentliga bygger ut infrastruktur och att fastighetsägare då ska kunna återföra denna värdeökning till det offentliga som en ersättning. Lagen är skapad för att medfinansiera höghastighetsbanan men ska även kunna användas på andra infrastrukturprojekt runt om i landet.

Syftet med denna rapport är att undersöka om och hur fastighetsvärdet förändrats i samband med att pendeltågstrafik utvecklats i en region och därmed få ett svar på om det verkligen sker en värdeökning som värdeåterföringslagen förutsätter.

För att undersöka om värdet faktiskt ändrats när transportinfrastruktur byggts, har en analys utförts på hur fastighetsvärdet har påverkats när en pendeltågsstation har uppförts i ett område. Metoden för analysen är en difference-in-difference-estimering som genomförs genom regressionsanalys. Analysen har begränsats till orter i Skåneregionen som nyligen har fått en tågstation. Försäljningar av småhus och bostadsrätter, som har skett i de utvalda orterna, delas in i två olika regressionsanalyser. Även ett antal referensområden ingår, där tågstationer inte har uppförts, för att undersöka stationens påverkan på fastighetspriserna.

Det har kunnat påvisas en negativ påverkan på värdet för närliggande småhus när en station har byggts i en mindre tätort. Detta kan bero på att buller från den nya stationen har en större negativ påverkan än den positiva tillgänglighetseffekten. För bostadsrätter har en viss positiv påverkan på priset kunnat påvisas. Dock har den varit mycket osäker, då även känslighetsanalysen gav utslag på en värdepåverkan. Priset har troligtvis påverkats av många andra avgörande faktorer, som inte bara har med en ny station att göra.

• author: Öhman, Anna
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The impact of transport infrastructure development om property value
• course: VFTM01 20172
• year: 2018
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Värdeåterföring, värdeteori, fastighetsvärde, urban ekonomi, transportinfrastruktur, järnväg, pendeltåg, värdeförändring, Skåne, regressionsanalys, hedonisk prissättning
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5405 SE
• language: Swedish
• id: 8935372
• date added to LUP: 2018-02-20 09:36:50
• date last changed: 2018-02-20 09:36:50