Advanced

Är ersättningen korrekt?

Egléus, Sven LU (2018) VFTM01 20181
Real Estate Science
Abstract
The most common indirect profit allocation method is the principle of average value which is used to calculate the compensation in plot forming. In some cases the principle of average value gives an unreasonable compensation and should in such cases be adjusted, according to the Property Formation Act ch. 5 art. 11. The literature states that the compensation should be adjusted when land is supplied to or ceded from a property that is already built. Is this statement always correct?
The purpose of this study is to analyse the rule of adjustment in the Property
Formation Act ch. 5 art. 11. This is done by comparing how and when adjustment is made in the theory and in practice. The aim is also to investigate the circumstances about... (More)
The most common indirect profit allocation method is the principle of average value which is used to calculate the compensation in plot forming. In some cases the principle of average value gives an unreasonable compensation and should in such cases be adjusted, according to the Property Formation Act ch. 5 art. 11. The literature states that the compensation should be adjusted when land is supplied to or ceded from a property that is already built. Is this statement always correct?
The purpose of this study is to analyse the rule of adjustment in the Property
Formation Act ch. 5 art. 11. This is done by comparing how and when adjustment is made in the theory and in practice. The aim is also to investigate the circumstances about adjustment and how these affect the compensation. My theory is that there is a difference between adjustment made in theory and adjustment made in practice.
In the case of theory, a literature study was made of relevant law sources. This was supplemented by official publications, literature and expert reports. To answer the question how and when adjustment is made in practice, two different studies were made. The first one was a qualitative analyse of eight court cases from the two first instances. Then 69 cadastral procedures were analysed. Both the court cases and the cadastral procedures were plot forming cases and therefore the compensation should be calculated with the principle of average value.
The result of this study shows that there are several differences between theory and practice. The statement that compensation should be adjusted if land is supplied or ceded from a built property is only partly true since there are more parameters affecting the adjustment. It was discovered in both court cases and cadastral procedures that adjustment in some cases were made in a controversial way. In these cases, the courts and the valuators have not followed the purpose of the adjustment rule and established practice. The studies also show that there are several deficiencies on how the valuations are made, and the adjustment are sometimes even ignored.
Only about 23 percent of the adjusted cadastral procedures were made correctly
according to the legislation and established practice. Possible explanations are
efficiency or lack of knowledge. The consequence of the controversial adjustments and the deficiencies in the valuations is that the affected property owners get the wrong compensation. (Less)
Abstract (Swedish)
Den vanligaste indirekta vinstfördelningsmetoden är den så kallade genomsnittsvärdeprincipen som används för att beräkna ersättning vid tomtbildning. I vissa fall ger genomsnittsvärdeprincipen ett oskäligt resultat och ska då, enligt 5 kap. 11 § fastighetsbildningslagen, jämkas. I litteraturen framkommer det att ersättningen bör jämkas då mark frångår eller tillförs redan bebyggd fastighet - frågan är om detta alltid stämmer?

Syftet med detta arbete är att analysera jämkningsregeln i 5 kap. 11 § FBL. Detta görs genom att jämföra hur och när jämkning sker i teorin med hur och när jämkning sker i praktiken. Syftet med rapporten är även att undersöka omständigheterna kring jämkning och hur dessa påverkar ersättningsbeloppet. Tesen är att... (More)
Den vanligaste indirekta vinstfördelningsmetoden är den så kallade genomsnittsvärdeprincipen som används för att beräkna ersättning vid tomtbildning. I vissa fall ger genomsnittsvärdeprincipen ett oskäligt resultat och ska då, enligt 5 kap. 11 § fastighetsbildningslagen, jämkas. I litteraturen framkommer det att ersättningen bör jämkas då mark frångår eller tillförs redan bebyggd fastighet - frågan är om detta alltid stämmer?

Syftet med detta arbete är att analysera jämkningsregeln i 5 kap. 11 § FBL. Detta görs genom att jämföra hur och när jämkning sker i teorin med hur och när jämkning sker i praktiken. Syftet med rapporten är även att undersöka omständigheterna kring jämkning och hur dessa påverkar ersättningsbeloppet. Tesen är att det finns skillnad på hur jämkning sker i teorin med hur det sker i praktiken.

I teoriavsnittet utfördes en litteraturstudie av rättskällor på området. Detta kompletterades även med myndighetspublikationer, facklitteratur och rapporter av sakkunniga inom området. För att svara på frågan hur och när jämkning sker i praktiken utfördes två skilda undersökningar. Den första var en kvalitativ analys av åtta rättsfall från domstolarnas två första instanser. Den andra var en analys av 69 lantmäteriförrättningar. Gemensamt för rättsfallen och lantmäteriförrättningarna var att tomtbildning skett och ersättning därför beräknats med genomsnittsvärdeprincipen.

Slutsatsen är att det finns flera skillnader mellan det teoretiska förfarandet enligt gällande rätt och det praktiska förfarandet. Påståendet om att ersättningen bör jämkas då mark tillförs eller frångår bebyggd fastighet stämmer bara till viss del eftersom det finns fler omständigheter som påverkar jämkningen. Några exempel på skillnader i detta anseende är om marken i fråga får bebyggas, om tillträdande fastighet redan förfogar över marken eller om marken kan användas som upplag för industri. Det uppdagades både i rättsfall och förrättningar att jämkning, i vissa fall, sker på ett kontroversiellt vis. Domstolarna och värderarna har i dessa fall frångått genomsnittsvärdeprincipen och reducerat ersättningen på ett sätt som inte sammanfaller med lagrum eller praxis. Ett exempel är att servitut inte motsvarar äganderätt. Undersökningarna visar även på ett flertal brister i värderingarna. Utöver de kontroversiella jämkningarna beror bristerna till största delen på att råtomtmark och tomtmark blandas ihop. Möjliga förklaringar är effektivitetsskäl eller okunskap. Endast cirka 23 procent av jämkade förrättningar utfördes korrekt jämfört med litteraturen. Konsekvenserna av de kontroversiella jämkningarna och bristerna i värderingarna blir att fel ersättning betalas ut till berörda fastighetsägare. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Egléus, Sven LU
supervisor
organization
alternative title
Is the compensation correct?
course
VFTM01 20181
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Lantmäteri, fastighetsbildning, fastighetsreglering, jämkning, genomsnittsvärdeprincipen, ersättning, marknadsvärde
report number
ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5407 SE
language
Swedish
id
8938462
date added to LUP
2018-05-04 14:21:45
date last changed
2018-05-04 14:21:45
@misc{8938462,
  abstract     = {The most common indirect profit allocation method is the principle of average value which is used to calculate the compensation in plot forming. In some cases the principle of average value gives an unreasonable compensation and should in such cases be adjusted, according to the Property Formation Act ch. 5 art. 11. The literature states that the compensation should be adjusted when land is supplied to or ceded from a property that is already built. Is this statement always correct?
The purpose of this study is to analyse the rule of adjustment in the Property
Formation Act ch. 5 art. 11. This is done by comparing how and when adjustment is made in the theory and in practice. The aim is also to investigate the circumstances about adjustment and how these affect the compensation. My theory is that there is a difference between adjustment made in theory and adjustment made in practice.
In the case of theory, a literature study was made of relevant law sources. This was supplemented by official publications, literature and expert reports. To answer the question how and when adjustment is made in practice, two different studies were made. The first one was a qualitative analyse of eight court cases from the two first instances. Then 69 cadastral procedures were analysed. Both the court cases and the cadastral procedures were plot forming cases and therefore the compensation should be calculated with the principle of average value. 
The result of this study shows that there are several differences between theory and practice. The statement that compensation should be adjusted if land is supplied or ceded from a built property is only partly true since there are more parameters affecting the adjustment. It was discovered in both court cases and cadastral procedures that adjustment in some cases were made in a controversial way. In these cases, the courts and the valuators have not followed the purpose of the adjustment rule and established practice. The studies also show that there are several deficiencies on how the valuations are made, and the adjustment are sometimes even ignored.
Only about 23 percent of the adjusted cadastral procedures were made correctly
according to the legislation and established practice. Possible explanations are
efficiency or lack of knowledge. The consequence of the controversial adjustments and the deficiencies in the valuations is that the affected property owners get the wrong compensation.},
  author       = {Egléus, Sven},
  keyword      = {Lantmäteri,fastighetsbildning,fastighetsreglering,jämkning,genomsnittsvärdeprincipen,ersättning,marknadsvärde},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Är ersättningen korrekt?},
  year         = {2018},
}