Advanced

Rörlig hyressättning för lokaler - Särskilt om index-baserade hyresklausuler

Zetterberg, Anton LU (2018) JURM02 20181
Department of Law
Faculty of Law
Abstract (Swedish)
Huvudregeln för bestämmandet av hyran i svensk rätt är att hyran ska vara till beloppet bestämd av parterna i avtalet. Bestämmelsen återfinns i 12 kap. 19 § Jordabalken (1970:994). Som undantag till detta kan hyran för lokal antingen bestämmas genom en omsättningsklausul, genom klausuler för el, värme och vatten eller genom annan beräkningsgrund. Vid avtal som strider mot paragrafen framgår enligt 12 kap. 19 § 5 st. JB att hyran ska utgå med ett skäligt belopp. Hyresgästen har ytterligare skydd mot avtalsbrott genom det så kallade indirekta besittningsskyddet i 56-60 §§ JB. Under vissa förutsättningar kan hyresgästen erhålla ersättning om hyresvärden avslutar avtalet innan tiden gått ut eller erbjuder villkor som hyresgästen inte vill... (More)
Huvudregeln för bestämmandet av hyran i svensk rätt är att hyran ska vara till beloppet bestämd av parterna i avtalet. Bestämmelsen återfinns i 12 kap. 19 § Jordabalken (1970:994). Som undantag till detta kan hyran för lokal antingen bestämmas genom en omsättningsklausul, genom klausuler för el, värme och vatten eller genom annan beräkningsgrund. Vid avtal som strider mot paragrafen framgår enligt 12 kap. 19 § 5 st. JB att hyran ska utgå med ett skäligt belopp. Hyresgästen har ytterligare skydd mot avtalsbrott genom det så kallade indirekta besittningsskyddet i 56-60 §§ JB. Under vissa förutsättningar kan hyresgästen erhålla ersättning om hyresvärden avslutar avtalet innan tiden gått ut eller erbjuder villkor som hyresgästen inte vill acceptera. Hyresvärden kan dock undgå ersättningsansvar om den kan uppfylla någon av de fem punkterna i paragrafen. Särskilt framträdande i mål gällande indexklausuler är den femte punkten. Där framgår det att hyresvärden kan undvika ansvar om den visar att villkoren är skäliga eller i överensstämmelse med god sed. För att avgöra ett villkors skälighet undersöks marknadshyran, det vill säga den hyran som lokalen kan antas ha på den öppna marknaden. Parterna kan ta hjälp av hyresnämnden för att få hjälp med att fastställa marknadshyran. Nämnden kan utge ett yttrande som får presumerande verkan i en framtida domstolsprocess.
Gällande de utpekade undantagen till den bestämda hyran är rättsläget relativt klart när det gäller värme, el, vatten samt omsättningsklausulerna. Beträffande det sista undantaget för annan beräkningsgrund är rättsläget mer osäkert. I NJA 1986 s. 503 definierades och utvidgades undantaget något. Från att tidigare i princip enbart ha tagit sikte på indexklausuler konstaterade domstolen att undantaget även gällde andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. Domstolen förtydligade att det förelåg höga krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen av klausulerna. År 2013 kom ytterligare ett rättsfall rörande undantaget. Här konstaterade Hovrätten för Övre Norrland att för att den utvidgade definitionen skulle kunna användas krävdes att det fanns en uttrycklig beräkningsgrund. Definitionen för att rätta till en uppenbart oskälig hyresnivå ansågs inte innehålla en sådan uttrycklig beräkningsgrund. Det senaste rättsfallet gällande indexklausuler utkom 2016. I rättsfallet förelåg det uttryckliga beräkningsgrunder men trots det underkände domstolen klausulen då den inte var tillräckligt preciserad. I och med rättsfallet sattes således ett högt krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen kommersiella hyresavtal. Tillsammans med uttalanden i förarbeten och doktrin är det tydligt att rättsutvecklingen är på väg åt en striktare bedömning av villkoren. (Less)
Popular Abstract
The main rule for determining the rent in Swedish rental law is that the rent shall be for the amount determined. The provision is found in the 12 chapter 19 § Jordabalken (1970: 994). As exceptions, the rent for a local can either be determined by a turnover clause, by electricity, heat and water clauses or by other calculation basis. In the event of an agreement that goes against the paragraph, the 19 § 5th section JB clearly states that the rent shall be paid out with a reasonable amount. The tenant also has further protection against breach of contract through the so-called indirect possession protection in 56-60 § JB. Under certain circumstances the tenant can receive compensation if the landlord terminates the agreement before the... (More)
The main rule for determining the rent in Swedish rental law is that the rent shall be for the amount determined. The provision is found in the 12 chapter 19 § Jordabalken (1970: 994). As exceptions, the rent for a local can either be determined by a turnover clause, by electricity, heat and water clauses or by other calculation basis. In the event of an agreement that goes against the paragraph, the 19 § 5th section JB clearly states that the rent shall be paid out with a reasonable amount. The tenant also has further protection against breach of contract through the so-called indirect possession protection in 56-60 § JB. Under certain circumstances the tenant can receive compensation if the landlord terminates the agreement before the time has elapsed or offers conditions that the tenant does not want to accept. However, the landlord may avoid liability if this can meet any of the five items in the paragraph. Particular prominence in the case of index clauses is the fifth point in the paragraph. The landlord can avoid liability if it shows that the terms are reasonable or in accordance with good practice. In order to determine the fairness of a condition, the so-called market rent, ie the rent that the local can be assumed to have in the open market, is examined. The parties can take help from the Swedish rental board for assistance in determining the market rent. The board may issue an opinion that then has a presuming effect in a future court process.
Regarding the designated exceptions to the fixed rent, the legal situation is relatively clear for heat, electricity and water as well as the turnover clauses. Regarding the last exception for another basis of calculation, the legal situation is more uncertain. In the Swedish Supreme court case NJA 1986 p. 503, the exemption was defined and extended slightly. Since earlier, in principle, only the index clauses had been used, the Court found that the exemption also applied to other sufficiently detailed calculation grounds. The Court clarified that there had to be high demands on precision and predictability in the design of the clauses. In 2013, another legal case concerning the exception came. Here, the Appeal Court of Upper Norrland found that, in order for the extended definition to be used, it was required that there was an explicit basis for calculation. The definition "to correct an apparently unreasonable rental level" was not considered to contain such an explicit basis of assessment. The latest legal case regarding index clauses was published in 2016. In the case there existed explicit grounds for calculation, but in spite of that, the court rejected the clause because it was not sufficiently precise. Due to the outcome of the case, a high demand for precision and predictability in commercial rental agreements was imposed. Together with statements in preliminary work and the doctrine, it is clear that legal developments are on the way to a stricter assessment of the conditions. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Zetterberg, Anton LU
supervisor
organization
course
JURM02 20181
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Fastighetsrätt, civilrätt, kommersiell hyresrätt, indexklausuler
language
Swedish
id
8941079
date added to LUP
2018-06-11 10:06:01
date last changed
2018-06-11 10:06:01
@misc{8941079,
  abstract     = {Huvudregeln för bestämmandet av hyran i svensk rätt är att hyran ska vara till beloppet bestämd av parterna i avtalet. Bestämmelsen återfinns i 12 kap. 19 § Jordabalken (1970:994). Som undantag till detta kan hyran för lokal antingen bestämmas genom en omsättningsklausul, genom klausuler för el, värme och vatten eller genom annan beräkningsgrund. Vid avtal som strider mot paragrafen framgår enligt 12 kap. 19 § 5 st. JB att hyran ska utgå med ett skäligt belopp. Hyresgästen har ytterligare skydd mot avtalsbrott genom det så kallade indirekta besittningsskyddet i 56-60 §§ JB. Under vissa förutsättningar kan hyresgästen erhålla ersättning om hyresvärden avslutar avtalet innan tiden gått ut eller erbjuder villkor som hyresgästen inte vill acceptera. Hyresvärden kan dock undgå ersättningsansvar om den kan uppfylla någon av de fem punkterna i paragrafen. Särskilt framträdande i mål gällande indexklausuler är den femte punkten. Där framgår det att hyresvärden kan undvika ansvar om den visar att villkoren är skäliga eller i överensstämmelse med god sed. För att avgöra ett villkors skälighet undersöks marknadshyran, det vill säga den hyran som lokalen kan antas ha på den öppna marknaden. Parterna kan ta hjälp av hyresnämnden för att få hjälp med att fastställa marknadshyran. Nämnden kan utge ett yttrande som får presumerande verkan i en framtida domstolsprocess.
Gällande de utpekade undantagen till den bestämda hyran är rättsläget relativt klart när det gäller värme, el, vatten samt omsättningsklausulerna. Beträffande det sista undantaget för annan beräkningsgrund är rättsläget mer osäkert. I NJA 1986 s. 503 definierades och utvidgades undantaget något. Från att tidigare i princip enbart ha tagit sikte på indexklausuler konstaterade domstolen att undantaget även gällde andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. Domstolen förtydligade att det förelåg höga krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen av klausulerna. År 2013 kom ytterligare ett rättsfall rörande undantaget. Här konstaterade Hovrätten för Övre Norrland att för att den utvidgade definitionen skulle kunna användas krävdes att det fanns en uttrycklig beräkningsgrund. Definitionen för att rätta till en uppenbart oskälig hyresnivå ansågs inte innehålla en sådan uttrycklig beräkningsgrund. Det senaste rättsfallet gällande indexklausuler utkom 2016. I rättsfallet förelåg det uttryckliga beräkningsgrunder men trots det underkände domstolen klausulen då den inte var tillräckligt preciserad. I och med rättsfallet sattes således ett högt krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen kommersiella hyresavtal. Tillsammans med uttalanden i förarbeten och doktrin är det tydligt att rättsutvecklingen är på väg åt en striktare bedömning av villkoren.},
  author       = {Zetterberg, Anton},
  keyword      = {Fastighetsrätt,civilrätt,kommersiell hyresrätt,indexklausuler},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Rörlig hyressättning för lokaler - Särskilt om index-baserade hyresklausuler},
  year         = {2018},
}