Ansvarsfördelningen vid fastighetsköp

Abstract (Swedish)

Undersökningsplikten är en form av ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren vid en fastighetsöverlåtelse. Köparen ska ha ett incitament att noggrant undersöka fastigheten, för att undvika att upptäcka ett fel som denne inte kan göra gällande mot säljaren i efterhand. Trots att säljaren är den som har mest kännedom om fastigheten och dess egenskaper, har den inte belagts mer en generell upplysningsplikt.

Uppsatsens syfte har varit, med hjälp av rättsdogmatisk metod, att beskriva den ansvarsfördelning som gäller i svensk rätt beträffande faktiska fel i fastighet. Utöver detta diskuteras om säljarens upplysningsplikt bör utökas.

För att kunna diskutera ansvarsfördelningen redogörs för bestämmelserna om faktiska fel. Faktiska fel består av antingen konkreta fel eller abstrakta fel. Konkreta fel är brister som utgör avvikelser från den standard som har avtalats, medan abstrakta fel utgör en avvikelse i fastigheten som köparen anses ha rätt att kräva eller med fog förutsätta. Vid bedömningen av abstrakta fel utgår man från vad som är en normal standard och den kan skilja sig åt beroende på fastighetens beskaffenhet och ålder.

Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt har redogjorts för. Att en fastighet är belastad med ett fel behöver nödvändigtvis inte innebära att säljaren är ansvarig för det. Felet är inte relevant om det är upptäckbart. Huvudregeln är, och har varit, att upptäckbara fel ansvarar köparen för, medan säljaren ansvarar för dolda fel. Det framgår även i förarbetena att huruvida säljaren känner till ett felförhållande eller inte, ska i princip inte spela någon roll. Säljaren får dock inte förfara svikligt eller mot tro och heder. Efter avgörandet i NJA 2007 s. 86 är det inte lika självklart längre. Där spelade säljarens vetskap roll, trots att säljaren enligt HD inte hade förfarit svikligt eller mot tro och heder. Köpet hävdes då köparen var i villfarelse om det upptäckbara felets existens. Avgörandet har getts uppmärksamhet och kritiserats.

Avslutningsvis redogörs och diskuteras ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Där konstateras det att ansvarsfördelningen kan variera från fall till fall, beroende på hur undersökningsplikten omfattning påverkas på grund av säljarens agerande och fastighetens beskaffenhet. Vidare diskuteras det huruvida en utökning av säljarens upplysningsplikt vore något önskvärt.

Abstract

The obligation to examine the property in connection with a real-estate sale is a form of allocation of responsibility between the buyer and seller. The buyer shall have an incentive to closely examine the property to avoid detecting an error after the purchase when he/she cannot make a valid claim against the seller. Despite the fact that the seller is the one who is the most familiar with the property and its characteristics, the seller has not been imposed with a general duty to disclose.

The purpose of this essay has been, with support from the legal-judicial method, to describe the allocation of responsibility which applies in Swedish law regarding factual errors in a property. In addition to this, it is discussed whether the duty to disclose should be extended.

To be able to discuss the allocation of responsibility has the regulations regarding factual errors been explained. Factual errors consist of either concrete errors (konkreta fel) or abstract errors (abstrakta fel). Concrete errors is a deficiency which constitutes a deviation from the agreed upon standard while abstract errors constitutes a deviation in the property which the buyer considers to be entitled to or has good reason to expect. In the assessment of abstrakta fel one considers what the normal standard is, it may differ depending of the nature and the age of the property.

The obligation to examine and the duty to disclose has been explained. That a property has an error doesn’t necessarily have to mean that the seller can be held responsible. The error is not relevant if it is detectable. The main rule, is and has been, that detectable errors is the responsibility of the buyer while the seller is responsible for hidden errors. It is also evident from the draft legislation that it basically doesn’t matter whether the seller is aware of an error or not. However, the seller may not act fraudulently or against faith and honor. After the ruling in NJA 2007 s. 86 it is not as obvious anymore. In that case, the seller’s awareness did matter. The purchase was cancelled despite the fact that the seller hadn’t acted fraudulently or against faith and honor. When the buyer where in delusion of the detectable errors existence. The ruling has been given attention and criticism.

Lastly the allocation of responsibility between the buyer and the seller is explained. There it is establish that the allocation of responsibility may vary from case to case, depending on the extent of the obligation to examine is affected by the actions of the seller and the property’s nature. Also discussed is whether an extension of the seller’s duty to disclose would be something desirable.

• author: Håkansson, Philip
• supervisor: Emma Ahlm
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• course: LAGF03 20181
• year: 2018
• type: M2 - Bachelor Degree
• subject: Law and Political Science
• keywords: fastighetsrätt, undersökningsplikt, upplysningsplikt
• language: Swedish
• id: 8941503
• date added to LUP: 2018-07-15 13:38:16
• date last changed: 2018-07-15 13:38:16