Advanced

Kan allmän plats tas i anspråk utan ersättning?

Sjögren, Emma LU and Durakoska, Natali (2018) VFTM01 20181
Real Estate Science
Abstract (Swedish)
Fram till 1 januari 2015 hade länsstyrelsen möjlighet att besluta om ”113-förordnande” enligt 6 kap. 5 § PBL. 113-förordnandet innebar att kommunen kunde ta mark i anspråk utan ersättning om det ansågs skäligt med hänsyn till den nytta som exploatören förväntades få av planens genomförande och till omständigheterna i övrigt. Hur mark för allmän plats ska värderas och ersättas regleras i 4 kap. 3a § ExL. Praxis visar dock på att andra ersättningsmetoder tillämpas. Frågan är om upphävandet av 113-förordnandet har påverkat kommuners värdering och ersättning av mark för allmän plats.

Syftet med examensarbetet var dels att kartlägga teorin och den rättsliga hanteringen kring ersättning av mark för allmän plats, både historiskt och sedan... (More)
Fram till 1 januari 2015 hade länsstyrelsen möjlighet att besluta om ”113-förordnande” enligt 6 kap. 5 § PBL. 113-förordnandet innebar att kommunen kunde ta mark i anspråk utan ersättning om det ansågs skäligt med hänsyn till den nytta som exploatören förväntades få av planens genomförande och till omständigheterna i övrigt. Hur mark för allmän plats ska värderas och ersättas regleras i 4 kap. 3a § ExL. Praxis visar dock på att andra ersättningsmetoder tillämpas. Frågan är om upphävandet av 113-förordnandet har påverkat kommuners värdering och ersättning av mark för allmän plats.

Syftet med examensarbetet var dels att kartlägga teorin och den rättsliga hanteringen kring ersättning av mark för allmän plats, både historiskt och sedan upphävandet av 113-förordnandet. Dels undersöka hur kommuner och värderingskonsulter i praktiken värderar mark som i detaljplaner ska utgöra eller redan utgör allmän plats.

Genomförandet av examensarbetet har skett genom intervjuer och enkäter. Intervjuerna begränsades till kommuner och konsulter i Skånes län, varav 26 intervjuer hölls. Enkätundersökning skickades ut till samtliga kommuner i Sverige, förutom de i Skånes län, 63 svar inkom av totalt 257. Vid insamling av material har kvantitativa ansatser och kvalitativa metoder tillämpats och därefter sammanställts och analyserats.

En slutsats är att själva upphävandet av 113-förordnandet inte påverkat kommunernas hantering och värdering av mark för allmän plats, då 113-förordnandet sällan tillämpades bland kommunerna. Redan innan upphävandet tog ett flertal av kommunerna mark i anspråk för allmän plats utan ersättning genom exploateringsavtal. På så sätt upplevs ingen drastisk förändring, mer än att de idag inte kan ta mark för allmän plats i anspråk utan ersättning med tvång genom 113-förordnandet.

En osäkerhet finns bland kommunerna i hur allmän plats egentligen ska ersättas. Ett flertal kommuner tar i anspråk mark för allmän plats utan ersättning genom förhandling i exploateringsavtal. I storleksordning tillämpar lika många 4 kap. 3a § ExL, en del angav dock att denna metod endast tillämpas i de fall mark för allmän plats måste tas i anspråk med tvång. Därefter tillämpas schablonersättning och till sist gatukostnadsersättning. Till skillnad från kommunerna, tillämpade konsulterna uteslutande 4 kap. 3a § ExL vid bestämmandet av ersättning för allmän plats.

Resultatet visar att det inte finns någon enhetlighet bland Sveriges kommuner vad gäller ersättning av allmän plats. Beroende på variationer i kommunernas storlek, läge, förhandlingsmöjlighet och motpart verkar en homogen hantering av ersättningen för allmän plats tveksamt finnas. Frågan är dock om kommunerna hade anlagt lika mycket allmän plats om möjligheten till gatukostnader försvann. I stora städer, i centrum, kan ersättningen för allmän plats enligt 4 kap. 3a § ExL i längden bli väldigt hög. Samtidigt anger kommuner att fastighetsägare sällan vill avstå mark, än mindre utan ersättning. (Less)
Popular Abstract
Until 1st of January 2015, the county administrative board could decide on “113-regulation” according to Ch. 6 Art. 5 Planning and Building Act. The regulation meant that the municipality could claim land for public spaces without compensation if it was fair considering the benefit expected to be achieved by the planer's implementation and the circumstances in general. How public space is to be valued and compensated is regulated in Ch. 4. Art. 3a Expropriation Act. However, practice shows that other valuation methods are applied. The question is whether the abolishment of the 113-regulation has affected municipalities' valuation and compensation of public spaces.

The purpose of the thesis is to clarify the theory and the legal... (More)
Until 1st of January 2015, the county administrative board could decide on “113-regulation” according to Ch. 6 Art. 5 Planning and Building Act. The regulation meant that the municipality could claim land for public spaces without compensation if it was fair considering the benefit expected to be achieved by the planer's implementation and the circumstances in general. How public space is to be valued and compensated is regulated in Ch. 4. Art. 3a Expropriation Act. However, practice shows that other valuation methods are applied. The question is whether the abolishment of the 113-regulation has affected municipalities' valuation and compensation of public spaces.

The purpose of the thesis is to clarify the theory and the legal treatment of compensation for public spaces, both historically and since the abolishment of the 113-regulation. Furthermore, to examine methods that municipalities and valuers use to value land that should, or already constitute public space.

To complete the thesis, interviews and surveys were made. The interviews were limited to municipalities and consultants in Scania County, 26 interviews were held. Surveys were sent to all municipalities in Sweden, except those in Scania County, 63 replies were received. When collecting material, quantitative approaches and qualitative methods were applied and subsequently compiled and analysed.

One conclusion is that the abolishment of the 113-regulation itself did not affect municipalities' management and valuation of public spaces, as the regulation was rarely applied. Even before the abolishment, most municipalities claimed land for public space without compensation through exploitation agreements. In this way, no drastic change is experienced among the municipalities.

There is an uncertainty among the municipalities in how public space should be compensated. Most municipalities claim public space without compensation through negotiation in exploitation agreements. Thereafter, Ch. 4 Art. 3a Expropriation Act was applied when compensating land for public space. However, the majority stated that this method is only applicable in cases where public spaces must be used for constraint purposes. Thereafter, pattern valuation was applied and last street cost compensation. Unlike municipalities, consultants exclusively applied Ch. 4 Art. 3a Expropriation Act in determining the compensation for public space.

The result shows that there is no uniformity regarding compensation of public spaces among municipalities in Sweden. Depending on variations in the size of the municipalities, negotiating opportunities and counterparty, a homogeneous management regarding compensation of public spaces is doubted. The question is if there would be as much public space if the possibility of street costs disappeared. The compensation for public spaces according to Ch. 4 Art. 3a Expropriation Act will be very high. Especially when located in the center. Also, according to municipalities, property owners rarely want to abandon land, yet less without compensation. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Sjögren, Emma LU and Durakoska, Natali
supervisor
organization
alternative title
Can public place be claimed free of charge?
course
VFTM01 20181
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
113-förordnande, Allmän plats, Exploatörsbestämmelser, Detaljplan, Ersättning, Exploateringsavtal, Expropriation, Plan- och bygglagen, Värderingsmetod
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/18/5418 SE
language
Swedish
id
8943536
date added to LUP
2018-06-04 12:01:32
date last changed
2018-06-04 12:01:32
@misc{8943536,
  abstract     = {Fram till 1 januari 2015 hade länsstyrelsen möjlighet att besluta om ”113-förordnande” enligt 6 kap. 5 § PBL. 113-förordnandet innebar att kommunen kunde ta mark i anspråk utan ersättning om det ansågs skäligt med hänsyn till den nytta som exploatören förväntades få av planens genomförande och till omständigheterna i övrigt. Hur mark för allmän plats ska värderas och ersättas regleras i 4 kap. 3a § ExL. Praxis visar dock på att andra ersättningsmetoder tillämpas. Frågan är om upphävandet av 113-förordnandet har påverkat kommuners värdering och ersättning av mark för allmän plats.

Syftet med examensarbetet var dels att kartlägga teorin och den rättsliga hanteringen kring ersättning av mark för allmän plats, både historiskt och sedan upphävandet av 113-förordnandet. Dels undersöka hur kommuner och värderingskonsulter i praktiken värderar mark som i detaljplaner ska utgöra eller redan utgör allmän plats. 

Genomförandet av examensarbetet har skett genom intervjuer och enkäter. Intervjuerna begränsades till kommuner och konsulter i Skånes län, varav 26 intervjuer hölls. Enkätundersökning skickades ut till samtliga kommuner i Sverige, förutom de i Skånes län, 63 svar inkom av totalt 257. Vid insamling av material har kvantitativa ansatser och kvalitativa metoder tillämpats och därefter sammanställts och analyserats. 

En slutsats är att själva upphävandet av 113-förordnandet inte påverkat kommunernas hantering och värdering av mark för allmän plats, då 113-förordnandet sällan tillämpades bland kommunerna. Redan innan upphävandet tog ett flertal av kommunerna mark i anspråk för allmän plats utan ersättning genom exploateringsavtal. På så sätt upplevs ingen drastisk förändring, mer än att de idag inte kan ta mark för allmän plats i anspråk utan ersättning med tvång genom 113-förordnandet.

En osäkerhet finns bland kommunerna i hur allmän plats egentligen ska ersättas. Ett flertal kommuner tar i anspråk mark för allmän plats utan ersättning genom förhandling i exploateringsavtal. I storleksordning tillämpar lika många 4 kap. 3a § ExL, en del angav dock att denna metod endast tillämpas i de fall mark för allmän plats måste tas i anspråk med tvång. Därefter tillämpas schablonersättning och till sist gatukostnadsersättning. Till skillnad från kommunerna, tillämpade konsulterna uteslutande 4 kap. 3a § ExL vid bestämmandet av ersättning för allmän plats. 

Resultatet visar att det inte finns någon enhetlighet bland Sveriges kommuner vad gäller ersättning av allmän plats. Beroende på variationer i kommunernas storlek, läge, förhandlingsmöjlighet och motpart verkar en homogen hantering av ersättningen för allmän plats tveksamt finnas. Frågan är dock om kommunerna hade anlagt lika mycket allmän plats om möjligheten till gatukostnader försvann. I stora städer, i centrum, kan ersättningen för allmän plats enligt 4 kap. 3a § ExL i längden bli väldigt hög. Samtidigt anger kommuner att fastighetsägare sällan vill avstå mark, än mindre utan ersättning.},
  author       = {Sjögren, Emma and Durakoska, Natali},
  keyword      = {113-förordnande,Allmän plats,Exploatörsbestämmelser,Detaljplan,Ersättning,Exploateringsavtal,Expropriation,Plan- och bygglagen,Värderingsmetod},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Kan allmän plats tas i anspråk utan ersättning?},
  year         = {2018},
}