Advanced

Prissättning i relation till föreningsskuld på bostadsrättsmarknaden

Salman, Fredrik LU and Oldenburg, Jonatan LU (2018) VFTM01 20181
Real Estate Science
Abstract (Swedish)
En kraftig prisökning på Sveriges bostadsrättsmarknad tillsammans med hushållens ökade skuldsättning motiverar en studie som undersöker sambandet mellan bostadsrättspriser och bostadsrättsföreningars ekonomiska förhållanden. Hushållen köper en föreningsandel och därmed indirekt även in sig i bostadsrättsföreningens skuld. Skulden kan delas in i en kreditskuld och en teknisk skuld, vilken omfattar stundande standardförbättrande investeringar som föreningarna står inför. När en förening inte fonderat för att täcka investeringar uppstår en teknisk skuld, eftersom investeringarna ofta behöver lånefinansieras. Ökade finansiella kostnader påverkar månadsavgiften, vilket slutligen resulterar i ett lägre bostadsrättsvärde. Ekonomiska konsekvenser... (More)
En kraftig prisökning på Sveriges bostadsrättsmarknad tillsammans med hushållens ökade skuldsättning motiverar en studie som undersöker sambandet mellan bostadsrättspriser och bostadsrättsföreningars ekonomiska förhållanden. Hushållen köper en föreningsandel och därmed indirekt även in sig i bostadsrättsföreningens skuld. Skulden kan delas in i en kreditskuld och en teknisk skuld, vilken omfattar stundande standardförbättrande investeringar som föreningarna står inför. När en förening inte fonderat för att täcka investeringar uppstår en teknisk skuld, eftersom investeringarna ofta behöver lånefinansieras. Ökade finansiella kostnader påverkar månadsavgiften, vilket slutligen resulterar i ett lägre bostadsrättsvärde. Ekonomiska konsekvenser sker med en fördröjning och belastar framtida ägare samtidigt som föreningsstyrelsers ansvarsplikt är begränsad och endast gäller under en bestämd tidsperiod.

Studien undersöker konsumenters erlagda betalning i förhållande till bostadsrättsföreningars ekonomiska skick, vilket är högst aktuellt i dagens upphettade bostadsmarknad. I linje med syftet ställs hypoteser upp med ändamålet att påvisa att konsumenter förbiser viktiga aspekter vid bostadsrättsköp med avseende på ekonomiskt skick vilket ger sig uttryckt i ett otillräckligt avdrag på pris. Med hjälp av föreningsdata och transaktionsdata över Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala utförs regressionsanalyser genom metoderna OLS och SUR. För att kvantifiera teknisk skuld definieras två olika mått i syfte att förklara dess påverkan på pris.

Föreningars kreditskuld och tekniska skuld ger enligt resultatet marginell påverkan på pris, vilket implicerar att konsumenter inte anser faktorerna som särskilt värdepåverkande. Konsumenter på bostadsrättsmarknaden uppvisar bristande finansiellt agerande genom att inte göra avkall på pris i förhållande till bostadsrättsföreningars ekonomiska skick. Flera förklaringar kan ligga bakom resultatet, vilket dels beror på konsumentens informationsbrist och dels på informationsasymmetri som uppstår mellan konsumenter och bostadsrättsföreningar. De som har bäst förutsättning att bedöma en bostadsrätts faktiska värde med avseende på fastighetens tekniska skick är föreningsmedlemmarna. Informationsasymmetrin i fråga uppstår när säljaren och köparen har olika förutsättningar att ansamla värdebärande information om samma objekt. Detta gör att tekniskt skick inte speglas i bostadsrätters pris. Hög omsättningshastighet av bostadsrätter i samtliga studerade marknader talar för att boendeformen behandlas som en handelsvara och inte en andel av föreningens gemensamma förpliktelser. (Less)
Abstract
The Swedish co-operative housing market has during the 2010s seen an aggressive acceleration in price levels with a steadily increasing household debt to finance the price rally as a result. Dwellers indirectly inherit the co-operatives’ economies, which also gives them responsibility to its debt. The co-operatives full theoretical debt can be divided into two, one referring to the actual credit debt and the other referring to a latent debt of imminent physical investments called technical debt. Technical debt occurs when co-operatives do not have sufficient funding to finance a, scheduled or unscheduled, upgrade of the technical standard and is thus solved through external funding in the form of a loan. Co-operative boards can fail to set... (More)
The Swedish co-operative housing market has during the 2010s seen an aggressive acceleration in price levels with a steadily increasing household debt to finance the price rally as a result. Dwellers indirectly inherit the co-operatives’ economies, which also gives them responsibility to its debt. The co-operatives full theoretical debt can be divided into two, one referring to the actual credit debt and the other referring to a latent debt of imminent physical investments called technical debt. Technical debt occurs when co-operatives do not have sufficient funding to finance a, scheduled or unscheduled, upgrade of the technical standard and is thus solved through external funding in the form of a loan. Co-operative boards can fail to set the co-operative fees at a level high enough to maintain sufficient savings for upcoming investments, thus postponing investments and savings in the short term and allowing the latent technical debt to grow. Furthermore, members of co-operative boards can only be held accountable for malpractice to a limited capacity.

Consumers are assumed to be ill-informed due to the nature of the market, where housing co-operatives are churned at increasingly higher rates. This study explores what consumers pay in relation to the underlying debt and technical condition of a co-operative by regression modelling using SUR and OLS based on observed transactions and co-operatives annual accounts in the four biggest cities of Sweden. Since complications arise in quantifying technical debt this study explores the use of two different measurements.

Consequently, both credit- and technical debt has a marginal impact on price according to presented models to a less significant extent than expected. As prices increase so does the expectations of the market on consumers’ ability to make rational choices, which in turn are determined by the consumers’ financial literacy. Since co- operative apartments are sold within days after initial offer to the market and caveat emptor applies, there is reason to believe that the buyer’s duty of examination is systematically undermined rendering buyers ill-informed. The result suggests that the co-operative shares are treated as property of exclusive ownership, rather than share of a common good. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Salman, Fredrik LU and Oldenburg, Jonatan LU
supervisor
organization
alternative title
Housing cooperative indebtedness and pricing
course
VFTM01 20181
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Bostadsrätt, informationsasymmetri, informationsbrist, bostadsrättsförening, skuldsättning
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/18/5411 SE
language
Swedish
id
8943610
date added to LUP
2018-06-04 12:05:10
date last changed
2018-06-04 12:05:10
@misc{8943610,
  abstract     = {The Swedish co-operative housing market has during the 2010s seen an aggressive acceleration in price levels with a steadily increasing household debt to finance the price rally as a result. Dwellers indirectly inherit the co-operatives’ economies, which also gives them responsibility to its debt. The co-operatives full theoretical debt can be divided into two, one referring to the actual credit debt and the other referring to a latent debt of imminent physical investments called technical debt. Technical debt occurs when co-operatives do not have sufficient funding to finance a, scheduled or unscheduled, upgrade of the technical standard and is thus solved through external funding in the form of a loan. Co-operative boards can fail to set the co-operative fees at a level high enough to maintain sufficient savings for upcoming investments, thus postponing investments and savings in the short term and allowing the latent technical debt to grow. Furthermore, members of co-operative boards can only be held accountable for malpractice to a limited capacity.

Consumers are assumed to be ill-informed due to the nature of the market, where housing co-operatives are churned at increasingly higher rates. This study explores what consumers pay in relation to the underlying debt and technical condition of a co-operative by regression modelling using SUR and OLS based on observed transactions and co-operatives annual accounts in the four biggest cities of Sweden. Since complications arise in quantifying technical debt this study explores the use of two different measurements.

Consequently, both credit- and technical debt has a marginal impact on price according to presented models to a less significant extent than expected. As prices increase so does the expectations of the market on consumers’ ability to make rational choices, which in turn are determined by the consumers’ financial literacy. Since co- operative apartments are sold within days after initial offer to the market and caveat emptor applies, there is reason to believe that the buyer’s duty of examination is systematically undermined rendering buyers ill-informed. The result suggests that the co-operative shares are treated as property of exclusive ownership, rather than share of a common good.},
  author       = {Salman, Fredrik and Oldenburg, Jonatan},
  keyword      = {Bostadsrätt,informationsasymmetri,informationsbrist,bostadsrättsförening,skuldsättning},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Prissättning i relation till föreningsskuld på bostadsrättsmarknaden},
  year         = {2018},
}