Advanced

Hur värderas bostadsavgiften i olika räntelägen?

Carmesten, Jesper LU and Jörlén, Tom LU (2018) NEKH02 20181
Department of Economics
Abstract (Swedish)
Bostadsmarknaden i Sverige har under de senaste åren haft en kraftig tillväxt och ränteläget har ändrats radikalt. När det kommer till bostadsvärdering finns det flera faktorer som spelar in, och denna uppsats ämnar till att undersöka månadsavgiftens påverkan på slutpriset samt försöka förklara hur värderingen av avgiften på en bostad förändras när ränteläget ändras. Detta har undersökts genom att se på över 18 000 försäljningar som har skett i Vasastan, Stockholm under tidsperioden 2008-2018 och genom regressioner på dessa. Regressionerna kommer ge genomsnittliga effekten på slutpriset på en krona högre i avgift, detta värde kommer ses som priset på en oändlig kupongobligation med en kronas månatlig utdelning. Därifrån kommer räntan på... (More)
Bostadsmarknaden i Sverige har under de senaste åren haft en kraftig tillväxt och ränteläget har ändrats radikalt. När det kommer till bostadsvärdering finns det flera faktorer som spelar in, och denna uppsats ämnar till att undersöka månadsavgiftens påverkan på slutpriset samt försöka förklara hur värderingen av avgiften på en bostad förändras när ränteläget ändras. Detta har undersökts genom att se på över 18 000 försäljningar som har skett i Vasastan, Stockholm under tidsperioden 2008-2018 och genom regressioner på dessa. Regressionerna kommer ge genomsnittliga effekten på slutpriset på en krona högre i avgift, detta värde kommer ses som priset på en oändlig kupongobligation med en kronas månatlig utdelning. Därifrån kommer räntan på obligation räknas ut och jämföras med historiska bolåneräntor i ett försök att finna ett samband mellan dessa.

Vad resultaten visar är att det finns ett tydligt samband mellan diskonteringsräntorna och bolåneräntan vad gäller enrummare och tvårummare. Treor och lägenheter med fyra rum eller fler visar i stor utsträckning ingen statistisk signifikans och således går det ej att dra några slutsatser kring dessa. Resultaten för ettor och tvåor är däremot motsägelsefulla, då korrelationen mellan diskonteringsräntan och marknadsräntan för ettor är kraftigt positiv medan den för tvåor är kraftigt negativ. Dessa resultat indikerar att man vid köp av ettor vid ett lågt ränteläge betalar mycket för än låg avgift jämfört med när räntorna är höga. Motsatt samband gäller däremot vid köp av tvårummare, där köparna ej betalar lika mycket för en låg avgift vid låga räntor som de gör när räntorna är höga.

Detta är till en början svårtytt men slutsatsen består i huvudsak av två teorier som kan förklara detta fenomen. Det ena är att de som köper ettor och tvåor har liknande ekonomiska förutsättningar. Det innebär att köpare av tvåor inte har råd att betala mer för en lägre avgift i samma utsträckning som vid köp av ettor när räntorna är låga och bostadspriserna höga. Den andra teorin grundar sig i att ettor köps i större utsträckning av yngre personer med låg inkomst men med högt ackumulerat kapital, och söker sig till lägenheter med låg månadskostnad. Enrummare har i genomsnitt både lägre pris och avgift vilket skulle kunna förklara varför de köper ettor. Köpare av tvåor å anda sidan har enligt detta resonemang högre inkomst och således råd med en högre månadskostnad. Relativt sett till bostadens slutpris har de dock lägre ackumulerat kapital och får finna sig i att betala för en högre avgift i lågränteläge. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Carmesten, Jesper LU and Jörlén, Tom LU
supervisor
organization
course
NEKH02 20181
year
type
M2 - Bachelor Degree
subject
keywords
Prisutveckling, månadsavgift, bostadsrätt, diskonteringsränta, regressionsanalys.
language
Swedish
id
8947544
date added to LUP
2018-07-05 11:24:42
date last changed
2018-07-05 11:24:42
@misc{8947544,
  abstract     = {Bostadsmarknaden i Sverige har under de senaste åren haft en kraftig tillväxt och ränteläget har ändrats radikalt. När det kommer till bostadsvärdering finns det flera faktorer som spelar in, och denna uppsats ämnar till att undersöka månadsavgiftens påverkan på slutpriset samt försöka förklara hur värderingen av avgiften på en bostad förändras när ränteläget ändras. Detta har undersökts genom att se på över 18 000 försäljningar som har skett i Vasastan, Stockholm under tidsperioden 2008-2018 och genom regressioner på dessa. Regressionerna kommer ge genomsnittliga effekten på slutpriset på en krona högre i avgift, detta värde kommer ses som priset på en oändlig kupongobligation med en kronas månatlig utdelning. Därifrån kommer räntan på obligation räknas ut och jämföras med historiska bolåneräntor i ett försök att finna ett samband mellan dessa. 

Vad resultaten visar är att det finns ett tydligt samband mellan diskonteringsräntorna och bolåneräntan vad gäller enrummare och tvårummare. Treor och lägenheter med fyra rum eller fler visar i stor utsträckning ingen statistisk signifikans och således går det ej att dra några slutsatser kring dessa. Resultaten för ettor och tvåor är däremot motsägelsefulla, då korrelationen mellan diskonteringsräntan och marknadsräntan för ettor är kraftigt positiv medan den för tvåor är kraftigt negativ. Dessa resultat indikerar att man vid köp av ettor vid ett lågt ränteläge betalar mycket för än låg avgift jämfört med när räntorna är höga. Motsatt samband gäller däremot vid köp av tvårummare, där köparna ej betalar lika mycket för en låg avgift vid låga räntor som de gör när räntorna är höga.

Detta är till en början svårtytt men slutsatsen består i huvudsak av två teorier som kan förklara detta fenomen. Det ena är att de som köper ettor och tvåor har liknande ekonomiska förutsättningar. Det innebär att köpare av tvåor inte har råd att betala mer för en lägre avgift i samma utsträckning som vid köp av ettor när räntorna är låga och bostadspriserna höga. Den andra teorin grundar sig i att ettor köps i större utsträckning av yngre personer med låg inkomst men med högt ackumulerat kapital, och söker sig till lägenheter med låg månadskostnad. Enrummare har i genomsnitt både lägre pris och avgift vilket skulle kunna förklara varför de köper ettor. Köpare av tvåor å anda sidan har enligt detta resonemang högre inkomst och således råd med en högre månadskostnad. Relativt sett till bostadens slutpris har de dock lägre ackumulerat kapital och får finna sig i att betala för en högre avgift i lågränteläge.},
  author       = {Carmesten, Jesper and Jörlén, Tom},
  keyword      = {Prisutveckling,månadsavgift,bostadsrätt,diskonteringsränta,regressionsanalys.},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Hur värderas bostadsavgiften i olika räntelägen?},
  year         = {2018},
}