Värdeåterföring genom medfinansieringsersättning

Abstract

Since 2009 Swedish municipalities can contribute economically to infrastructural projects conducted by the national government. To better enable municipalities to fund state projects the act of co-financial reimbursement was passed in April of 2017. This new amendment means that municipalities now are able to extract co-financial reimbursement in conjunction with entering a land development agreement. The reimbursement requires that there is an increase in land values as a result of a state or inter-municipal infrastructure project. The reimbursement is supposed to be voluntary and cannot be required from the developer, and there has to be municipal guidelines in place before any agreement on this matter can be entered.

It seems to be quite unclear how this new act can and should be used. In this paper, the authors examine how the new rules can be applied and whether there are any (unwritten) limits to their use.

The investigation consists of a theoretical study and a case study. The conclusions of these investigations are that the use of the new rules is limited in several ways, for instance municipalities cannot demand that the developer pays co-financial reimbursement and have to give them some sort of advantage if they chose to enter into such an agreement. The negotiations are supposed to be rather unregulated to give the parties an opportunity to adjust the agreement according to their personal needs and the unique conditions present in each land development project. Municipal guidelines have to be clear and easy to understand and distinguish the areas within the municipal borders where co-financial reimbursement is desirable and how such contributions should be given.

Abstract (Swedish)

För att kunna bygga ut samhället har transportinfrastruktur ansetts ha en mycket viktig roll. Den ökade tillgängligheten medför att mark kan utvecklas på ett samhällsnyttigt sätt, till exempel genom att det byggs fler bostäder. Det är genom att tillgängligheten ökar som transportinfrastruktur leder till att värdet på närliggande mark ökar, vilket blir ett incitament för markägare att exploatera sin mark.

Det har under många år funnits en diskussion om att ökade markvärden som uppstår tack vare offentliga investeringar inte ska få tillfalla enskilda markägare utan ska föras tillbaka till staten (eller annan offentlig företrädare). Det finns olika verktyg som kan användas för att åstadkomma en sådan omfördelning av ökade fastighetsvärden, det vill säga en så kallad värdeåterföring. Dessa omfattar bland annat skatter, värdestegringsexpropriation, exploateringsavtal och gatukostnadsersättning.

Sedan 2009 får kommuner ge bidrag till statliga infrastrukturprojekt, vilket anses kunna leda till att det kan utföras fler och bättre sådana eftersom budgeten ökar. I och med att kommunerna får medfinansiera statlig infrastruktur har det också uppstått ett behov av att underlätta kommunernas finansiering av sådana bidrag. Reglerna om medfinansieringsersättning, som infördes i PBL 6 kap. 40 § den 1 april 2017 kan ses som ett svar på detta behov. Dessa lagregler innebär att kommunen kan ta ut särskild ersättning - medfinansieringsersättning - i exploateringsavtal från fastighetsägare vars fastigheter antas öka i värde tack vare ett statligt eller landstingskommunalt infrastrukturprojekt i dess närhet. Ersättningen ska vara frivillig och för att få ta ut sådan måste kommunen först ha antagit riktlinjer.

Det verkar finnas vissa oklarheter kring hur reglerna om medfinansieringsersättning ska tillämpas och vilka rättsliga ramar som styr dem. Därför syftar detta arbete till att undersöka vad reglerna innebär, hur ändamålsenliga de är samt vilka ramar som styr hur de kan tillämpas.

I detta arbete har det genomförts en teoristudie som baseras på en rättsdogmatisk metod, och en fallstudie för att undersöka kommunernas inställning till och erfaren¬heter av lagreglerna om medfinansieringsersättning. Den senare syftade till att undersöka de rättsliga ramar som styr uttag av medfinansieringsersättning. Fallstudien bestod av en enkät samt analys av exploateringsavtal och rikt¬linjer. Totalt 134 kommuner valde att delta i enkäten.

Slutsatsen av undersökningarna är att det i dagsläget råder viss osäkerhet om hur reglerna om medfinansieringsersättning ska användas. För att kommuner ska kunna tillämpa reglerna krävs sannolikt någon typ av förtydligande, eller att det skapas en praxis genom att reglerna börjar användas av kommuner med god kompetens inom detta område. Vad gäller riktlinjerna så bör kommunerna tydligt ange när, var och hur medfinansieringsersättning ska tas ut.

Det finns ett antal rättsliga ramar som begränsar reglerna om medfinansieringsersättning. Dessa handlar bland annat om att kommunen inte får utnyttja sitt planmonopol för att få exploatörer att utge ersättning och när i tiden det kan förhandlas om medfinansieringsersättning. Det är också viktigt att exploatören ska få ut någon mer fördel än enbart byggrätt om denne betalar medfinansieringsersättning, då det inte är tillåtet för kommunen att ta ut en avgift för byggrätten i sig. En huvudregel att förhålla sig till är att det går att förhandla om medfinansieringsersättning relativt fritt, så länge det finns riktlinjer antagna för detta. Det kan avtalas om medfinansieringsersättning relativt långt tid före infrastrukturprojektet ska utföras, om planerna för projektet är tillräckligt konkreta – det vill säga att det står klart att det kommer genomföras.

• author: Särnbratt, Clara and Johansson, Martina
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Value capture by co-finanacial reimbursement
• course: VFTM01 20181
• year: 2018
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: medfinansieringsersättning, värdeåterföring, exploateringsavtal
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/18/5419 SE
• language: Swedish
• id: 8951654
• date added to LUP: 2018-06-21 10:24:37
• date last changed: 2018-06-21 10:24:37