Bygglov och markrättigheter

Abstract

To change the features of a existing building or to build a new building a building permit is needed. The building department at the municipality decides about building permits. The building departments inspection of the applied building permit are a public law inspection and are limited by the Planning and Building Act. Civil rights as ownership and easements are not to be included in the building departments examination. However, two articles which were introduced in the Planning and Building Act in 2011 and 2015 may have given another view on civil rights. According to the article introduces in 2011 the property owner needs to be informed and heard during the permit process if he or she isn’t the one that applied for the permit. The article introduced in 2015 means that if the permit would mean a minor exemption from a zoning plan which also means that a entitlement are restricted then the permit is to be denied. But how are civil land rights meant to be dealt with in other situations during the building permit process? What are the legal prerequisites and how are the building departments handling these rights in practise? The thesis can conclude that there isn’t any legal support to include civil rights in the building permit process, apart from the two exceptions introduced in 2011 and 2015. Therefore, a building permit should be granted however the impact on civil land rights. The building departments are in contrary letting civil land rights affect the decision of granting or denying permit which leads to inconsistent processing and creates considerable legal uncertainty.

Popular Abstract (Swedish)

Om någon vill ändra användningen av en byggnad, bygga till eller bygga nytt krävs oftast bygglov. Beslut om bygglov fattas av byggnadsnämnden. Om den sökta åtgärden vidtas utanför detaljplan skall alltid sakägare höras och ges tillfälle att yttra sig. Om den sökta åtgärden verkställs inom detaljplanerat område behöver detta endast ske om åtgärden innebär en avvikelse från detaljplanen.
Examensarbetets syfte har varit att ta reda på hur markrättigheter skall behandlas under bygglovsprövningen och hur de faktiskt behandlas i praktiken. De rättsliga ramarna för detta har undersökts samt hur kommunerna behandlar markrättigheter vid bygglovsprövningen. Det har även undersökts om reglerna är rimliga och vilka problem som kan uppstå utifrån rådande situation. Termen markrättigheter används för att förtydliga att det är rättigheter knutna till mark som berörs – rättigheter som exempelvis äganderätt, nyttjanderätt och servitutsrätt.
En rättsdogmatisk studie har genomförts för att finna vilka begränsningar gällande rätt sätter för kommunernas möjligheter att fatta beslut om bygglov och huruvida markrättigheter spelar någon roll i denna bedömning. Vidare har en rättssociologisk studie gjorts för att ge en bild av hur kommunerna behandlar markrättigheterna i praktiken. I en enkätundersökning har svar från 63 kommuner givits på hur de behandlar olika markrättigheter och om de upplevt problem med detta i bygglovsprövningen i tidigare ärenden. I enkäterna har kommunerna givits möjlighet att ge fritextsvar till varje fråga för att ge en tydligare bild i ämnet utöver de Ja- respektive Nej-alternativ som givits. Dessutom har rättsfall studerats för att analysera hur domstolarna tolkar rådande rättsläge.
Bygglovsprövningen bygger på plan- och bygglagen. Formuleringen ”bygglov skall ges” med efterföljande villkor ges i 9 kap 30 § och 31 §, beroende på om den sökta åtgärden är tänkt att placeras i eller utanför detaljplanerat område. I dessa paragrafer ges inget utrymme för att ta civilrättsliga förhållanden i beaktande. Det anses ej påverka själva bygglovet. Om bygglovet överklagas kommer domstolen uttala sig som så att frågor rörande ägande och servitut samt andra civilrättsliga förhållanden får tas upp i allmän domstol. Detta trots markägare och rättighetshavare betraktas som sakägare i bygglovsprocessen med klagorätt. Ett undantag finns där byggnadsnämnden inte skall bevilja bygglov som innebär en begränsning av en rättighet, detta om åtgärden även innebär en liten avvikelse från detaljplan. Markägare skall även informeras och låtas yttras om det är någon annan än denne som söker lov på dess mark. Helt enhetlig är därmed inte lagstiftningen.
Genom enkätsvaren från kommunerna har jag sett att en majoritet av kommunerna undersöker eventuella markrättigheter vid bygglovsprocessen och anser att de har stött på problem i hanteringen av dessa. Kommunerna låter i större grad officialrättigheter påverka deras beslut än avtalsrättigheter och är mindre benägna att bevilja ett bygglov som skulle hindra användningen av en officialrättighet. Byggnadsnämnderna hanterar således markrättigheter i en utsträckning som inte omfattas av deras prövningsram. Jag har kommit fram till att dagens rättsläge leder till inkonsekvent beslutsfattande av byggnadsnämnderna.
Slutligen ifrågasätter jag om dagens rättsläge är rimligt. Att byggnadsnämnden beviljar bygglov som inte kan verkställas – detta på grund av avsaknad av ett civilrättsligt avtal eller att det skulle hindra utövandet av ett servitut, anser jag vara onödigt slöseri med resurser. Ägandeförhållanden påverkar möjligheten att verkställa ett bygglov. Ett servitut påverkar möjligheten att verkställa ett bygglov. Om bygglovet trots detta verkställs får en process ledas civilrättsligt för att avlägsna det uppförda. Ett onödigt krångligt tillvägagångssätt för både den som sökt bygglovet – som givetvis vill kunna verkställa det och kanske tror sig få göra så genom ett beviljat och laga-kraft-vunnet bygglov – och den som kan få sin markrättighet hindrad. Oavsett lösning så är dagens rättsläge en onödigt fyrkantig situation som behöver ses över och eventuella förändringar utredas.

• author: Rasmusson, Johanna
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20181
• year: 2018
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Law and Political Science
• keywords: Bygglov, bygglovsprocess, bygglovsprövning, markrättighet, servitut, äganderätt, byggnadsnämnd, civilrätt, offentlig rätt Building permits, building permits process, building permits inspection, land rights, easement, property rights, building department, civil law, public law
• ISBN: ISRN/LUTVDG/TVLM/18/5422 SE
• language: Swedish
• id: 8960110
• date added to LUP: 2019-01-21 13:39:45
• date last changed: 2019-01-21 13:39:45