”Vi har nu ingått ett bindande förhandsavtal” - En studie om huruvida förhandsavtal vid köp av nyproducerade bostadsrätter är bindande eller inte

Abstract (Swedish)

Bostadsmarknaden avseende nyproducerade bostadsrätter har under senare tid präglats av så kallade förhandsavtal. Med försenade byggprojekt och en vikande bostadsmarknad har man i media kunnat läsa om förhandstecknare som önskar häva sina ingångna förhandsavtal. Argumenten bygger på försening av upplåtelse och tillträde, men även på att de utformade förhandsavtalen är otydliga vilket i sig skulle kunna stå i strid med formkraven i bostadsrättslagen (1991:614) (BRL). Bostadsrättsföreningarna står fast vid att förhandsavtalen, sin vaghet till trots, är bindande. Åtminstone anser bostadsrättsföreningarna att de förseningar av upplåtelse som skett inte utgör tillräcklig grund för hävning. Denna framställning syftar till att försöka fastställa i vilken mån ett förhandsavtal är bindande och huruvida det är möjligt att bryta ett sådant. Är dagens reglering av förhandsavtal tillräcklig eller är den i behov av utveckling?

Frånträde av förhandsavtal är möjligt om någon av förutsättningarna i 5 kap. 8 § BRL är uppfyllda. Dessutom är ett förhandsavtal som strider mot formkraven i 5 kap. 3 § BRL ogiltigt. Problematiken är hur förutsättningarna i de båda paragraferna ska tolkas då det både saknas praxis på området samt utförliga förklaringar i lagens förarbeten. Ett av formkraven för att ett förhandsavtal ska anses giltigt är att det anges en beräknad tidpunkt för upplåtelse. Förhandstecknaren har även rätt att frånträda förhandsavtalet om inte upplåtelse sker inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelse. Vad som avses med tidpunkt respektive skälig tid är däremot inte definierat och häri tvistas det mellan bostadsrättsföreningarna och förhandstecknarna. Min uppfattning är att den tidpunkt som anges för beräknad upplåtelse inte får vara bredare angiven än till ett tidsspann på ett kvartal. Att bedöma vad som är skälig tid är beroende av en mängd parametrar och låter sig inte uttryckas i en direkt tid. Hänsyn måste tas till vilken olägenhet förseningen skapar för förhandstecknaren, hur brett tidpunkten för upplåtelse har angivits, hur lång förseningen är och vad som är mest effektivt fungerande och som ger ett användbart resultat. En bedömning måste helt enkelt ske i det enskilda fallet.

Det behövs ett förtydligande på området, vilket skulle kunna ske genom förtydligande i lag och/eller genom ett prejudicerande avgörande från HD. Rättssäkra och förutsebara regler om förhandsavtal är essentiellt för en fungerande bostadsmarknad, för både förhandstecknarna och bostadsproducenterna.

Abstract

The housing market regarding newly produced co-operative apartments has recently been characterized by contracts made in advance (Contracts, swe. förhandsavtal.) With delayed construction projects and with a declining housing market, it has been possible to read about buyers who want to break their Contracts in media. The arguments are not only based on the delay of grant and access to the apartments but also on the basis that the contracts are imprecise which in itself could be in conflict with the forms described by law in the Co-operative Housing Act (swe. bostadsrättslagen, (1991:614) (BRL)). The co-operative housing associations insist that the contracts, even though its vagueness, are legally binding. The co-operative housing associations consider, at least, that the delays of granting don’t constitute sufficient cause for breaking the Contracts. This presentation’s purpose is to try to determine to what extent a Contract is binding and whether it is possible to break such an agreement. Is today’s regulation of Contracts sufficient or is it in need of development?

Withdrawal from Contracts is possible if any of the prerequisites in chap. 5 section 8 BRL are met. Furthermore, a Contract that is incompatible with the forms described by BRL in chap. 5 section 3 is invalid. The problem is how the prerequisites in the two sections should be interpreted when there is both lack of precedents and detailed explanations in the law’s legislative history. For a Contract to be considered valid, one of the form’s described by law is that an estimated time is stated for the grant. The buyer also has a right to withdraw from the Contract if no grant is made within a reasonable period of time from the estimated time of issue. However, what is meant by time and a reasonable period of time is not defined and herein is a dispute between the co-operative housing associations and the buyers. My conception is that the time which is stated for an estimated grant may not be stated wider than a timescale of a quarter. Assessing what is meant by a reasonable period of time depends on a variety of parameters and are not readily expressed in a direct time. What kind of inconvenience the delay entails for the buyer, how wide the period of time of grant has been stated, the duration of the delay and what is most efficiently functioning, and which provides a useful result must be taken in consideration. A case-by-case assessment must simply be made.

There is a need of clarification on the branch of law, which could be made by clarification in law and/or by a precedent from the supreme court. Legally secure and foreseeable rules about Contracts is essential for a well-functioning housing market, both for the buyers and the home producers.

• author: Håkansson, Johan
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• alternative title: "We have now concluded an binding agreement in advance!" - A study about the binding legal consequences of agreements made in advance regarding newly produced co-operative apartments and wether it is binding or not
• course: JURM02 20182
• year: 2018
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: fastighetsrätt, förmögenhetsrätt, avtalsrätt, förhandsavtal, avtalstolkning, bostadsrätter
• language: Swedish
• id: 8964986
• date added to LUP: 2019-01-28 11:32:24
• date last changed: 2019-01-28 11:32:24