Värdeförändringar vid avstyckning av småhus och tomtmark från lantbruksenhet

Abstract

An assessed property value assigned to real estate in Sweden is required by law to represent 75 % of the market value two years prior to the year of taxation. It can be proven that the assessed value differs, when property is subdivided from an agricultural unit to create a single-family house unit.

The purpose of this paper is to investigate and explain why assessed values of single-family houses with land, may differ when subdivided from an agricultural property unit.

In order to fulfill the purpose, the methods of choice include a literature study, a statistical study as well as a qualitative study. The data was acquired from Lantmäteriet and represents every subdivided agricultural unit which creates a single-family unit, during the period 2017-2018.

The assessed value is determined by the existing guidelines within the area. As the valuation guidelines are derived from a sales-comparison method, it is not possible to in a general way determine the cause of such disparities. The qualitative study does however indicate that the acreage of land connected with the single-family house unit changes during the subdivision. The study also suggests that a minor number of property is assigned to the wrong area of valuation. It is, however, not possible to find a statistical correlation between the taxation data and the difference in neither assessed value nor K/T-value.

Thus, the conclusion is that the differences in assessed values can be derived from the data used in the sales-comparison method. There are, however, features in the model of taxation which differentiates houses located on single-family house units from houses on agricultural property units. The study can not provide enough evidence to determine if houses and land has a correct assessed value prior to or post to the subdivision.

Popular Abstract (Swedish)

Taxeringsvärden för fastigheter skall uppgå till 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. Vid avstyckning av småhus med tillhörande tomtmark från en lantbruksenhet åsätt styckningslotten ett nytt taxeringsvärde som en småhusenhet. Taxeringsvärdet bestäms utifrån gällande riktvärdeangivelser inom värdeområdet. Det går att påvisa att fastigheter som genomgår en avstyckning tenderar att erhålla ett taxeringsvärde som avviker från det tidigare värdet när småhuset och tomtmarken var en del av lantbruksenheten.

Arbetet har genom en statistisk och en kvalitativ analys försökt utreda och ge svar på vad som kan vara bidragande faktorer till sådana skillnader i taxeringsvärde. Regressionsmodellerna som skapats för att beskriva förändring i taxeringsvärde och skillnad i K/T-värde har låga förklaringsgrader och få signifikanta variabler. Teorin bakom taxeringsbestämning stödjer inte heller att ett sådant samband går att påvisa för avstyckningar och taxeringsvärden generellt i Sverige.

Den kvalitativa analysen genomfördes som en studie av fyra fastigheter vars K/T-värde sett till småhus och tomtmark förändrats i olika grad efter genomförd avstyckning. Eftersom riktvärdeangivelserna är ett resultat av ortsprisdata och avvägningar från marknadskunniga för varje värdeområde går det inte att enhetligt avgöra vad som är den egentliga effekten till sådana värdeförändringar. Det går däremot att påvisa att den avstyckade arealen inte motsvarar den taxerade arealen tomtmark på lantbruksenheten vilket kan resultera i att markvärdet påverkas av avstyckningen. Det förekommer även fall då lantbruksenheter bestående av flera skiften är taxerade till fel värdeområde. Till vilken grad ett ändrat värdeområde påverkar taxeringsvärdet är helt beroende på vad som är ortsvanligt inom området. Taxeringsmodellen i sig gör inte någon skillnad på småhus och tomtmark på lantbruks- eller småhusenheter. Däremot värderas fastighetsrättsliga åtgärders inverkan högre på lantbruksenheter än på småhusenheter. Bostadshus värderas enligt FV-tabell L 10 – 20 % högre på lantbruksenheter i förhållande till småhusenheter. En teori är att definitionen för brukningscentrum medför att beståndet för småhus på lantbruksenheter generaliseras i högre än för småhusenheter. Småhus som endast utgör bostad värderas således med riktvärdeangivelser som motsvarar ett produktivt lantbruk endast på grund av att huset faller inom kategorin för brukningscentrum.

Slutsatsen är att det utifrån arbetet inte är möjligt att avgöra huruvida taxeringsvärden för småhus och tomtmark på lantbruksenheter generellt är feltaxerade eller ej. Det förekommer dock aspekter som pekar på att det i enskilda fall råder en viss feltaxering. Skillnader i ortsprismaterial mellan värdeområden är dock den huvudsakliga anledningen till att taxeringsvärdet förändras vid en avstyckning.

• author: Lundh Rafstedt, Jesper
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Disparities in assessed value derived from subdivision of single-family houses from agricultural property units
• course: VFTM01 20191
• year: 2019
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Fastighetstaxering, Lantbruksenhet, Småhusenhet, Taxeringsvärde, Avstyckning
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5437 SE
• language: Swedish
• id: 8979586
• date added to LUP: 2019-06-17 13:57:58
• date last changed: 2019-06-17 13:57:58