Föreningsskuldens påverkan på bostadsrättsföreningars värde - Finns det en optimal kapitalstruktur?

Abstract

All tenant-owned apartments in Sweden are a part of a private housing cooperative, and the residents share a part of it. The cooperative housings economy is a part of the households’ economies, since residents indirectly are responsible for the cooperative housings’ debts. The leverage of the cooperative housings therefore contributes to the households’ debt ratio. There are thereby reasons to believe that the debt ratio of the housing cooperative affects the total value of the tenant-owned apartments. Several studies have been made in order to analyze if byers of tenant-owned apartments take the housing cooperative´s leverage in consideration. The studies have focused on the size of the debt, rather than the debt ratio. Through the studies, a satisfying relationship between debt and value hasn´t been observed. Therefore, we find it interesting to further investigate the relationship between debt ratio and total value of tenant-owned apartments.

Previously made studies about how companies leverage affects the value of the company have shown a relationship between debt ratio and total value. The studies often refer to Modigliani and Millers theorem regarding optimal capital structure where there is a concave relationship between debt ratio and value that gives an optimal value of the company. We want to investigate the possibility of applying the reasoning of optimal capital structure on housing cooperative.

The purpose of the thesis is to investigate if an optimal capital structure exists for private housing cooperatives. The method used to fulfill the purpose is a quantitative study of transactions of tenant-owned apartments in Stockholm, Gothenburg, Malmo and Uppsala. The existence of an optimal capital structure due to the debt ratio of housing cooperative is the hypothesis set in the thesis. The null hypothesis that intends to be rejected is that the coefficient of the debt ratio variable is equal to zero. Regression analyses by polynomial functions are used to try the hypothesis. Since the relationship between debt ratio and value is believed to be concave, a squared debt ratio is included in the model. If the searched relationship appears to exist, it implies the existence of an optimal capital structure for private housing cooperatives.

The result in the thesis indicates on a positive leverage effect for the total value up to a certain debt ratio. After that point the leverage effect appears to be negative. An initially positive marginal effect followed by a negative marginal effect generates a concave relationship between the debts and the value. The result thereby indicates the existents of an optimal capital structure for private housing cooperatives. The positive leverage effect is believed to depend on the housing cooperative´s lower interest cost compared to the interest cost tenant-owned apartment resident’s holds, as well as the tenant-owner’s limited leverage opportunities according to restrictions such as amortization requirements. The negative leverage effect is supposed to be a consequence of tenant-owner’s possibility of interest deduction on private debts. The thesis is relevant since it gives a broader understanding for how housing cooperative´s debts affect the value of tenant-owned apartments.

Abstract (Swedish)

Alla som bor i en bostadsrätt är medlemmar i en bostadsrättsförening och äger en viss procentandel i den. Föreningens ekonomi är en del av bostadsrättshavarens privata ekonomi och hushåll som bor i bostadsrätter ansvarar indirekt för en del av föreningens lån. Bostadsrättsföreningens skuld bidrar således till hushållen skuld. Det finns därför anledning att tro att bostadsrättsföreningars belåning påverkar värdet på bostadsrätter. Det har tidigare gjorts studier på om bostadsrättsköpare tar hänsyn till bostadsrättsföreningars belåning, men ett tillfredsställande samband mellan föreningars skuld och pris på bostadsrätter har inte observerats. Vi finner det därför intressant att undersöka om det föreligger ett samband vidare. Tidigare studier har fokuserat på sambandet mellan skuldens storlek och priset på bostadsrätter. Det är intressant att belysa faktorn skuldsättningsgrad istället för storlek eftersom skuldsättningsgraden tidigare inte har studerats. Skuldsättningsgraden för bostadsrättsföreningar är i examensarbetet föreningars skuld i förhållande till bostadsrättslägenheters totala värde och betecknas som bostadsrättsföreningens skuldkvot.

Studier kring hur företags belåning påverkar dess värde har tidigare gjorts, där ett samband mellan skuldsättningsgrad och totalt värde har observerats. Studierna refererar ofta till Modigliani och Millers teorem kring optimal kapitalstruktur där sambandet mellan skuldsättningsgrad och värde är konkavt, vilket innebär att det finns en optimal kapitalstruktur som ger ett högsta värde på företagen. Vi finner det intressant att undersöka om resonemanget kring optimal kapitalstruktur kan appliceras på bostadsrättsföreningar.

Syftet med examensarbetet är att undersöka om det finns en optimal kapitalstruktur för bostadsrättsföreningar. Metoden som används för att uppfylla syftet är en kvantitativ studie av bostadsrättstransaktioner i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Malmö. Hypotesen i examensarbetet är att det finns en optimal kapitalstruktur för bostadsrättsföreningar till följd av bostadsrättsföreningars skuldkvot. Nollhypotesen som rapporten ämnar förkasta är att koefficienten för variabeln för skuldkvot är noll. Det testas med regressionsanalyser av tre olika polynomfunktioner där variabeln för skuldkvot är en förklarande variabel till bostadsrättslägenheters värde. Variabeln finns även med i kvadrerad form eftersom sambandet tros vara konkavt. Om det sökta sambandet kan observeras påvisar det en optimal kapitalstruktur.

Resultatet i examensarbetet visar att en ökad skuldkvot hos bostadsrättsföreningar inledningsvis ger en positiv effekt på det totala värdet för bostadsrättslägenheter, för att sedan övergå till en negativ effekt. Skuldkvotens inledningsvis positiva marginaleffekt som sedan blir negativ ger upphov till ett konkavt samband mellan skuld och värde. Studiens resultat indikerar därmed på att det finns en optimal kapitalstruktur för bostadsrättsföreningar. Förklaringarna som tros ligga bakom resultatet är att den positiva belåningseffekten beror på att bostadsrättsföreningar lånar till en lägre kostnad jämfört med föreningsmedlemmar, samt att bostadsrättsinnehavarens belåningsmöjligheter är begränsade av bland annat amorteringskrav. Den negativa belåningseffekten tros vara en följd av föreningsmedlemmarnas möjlighet till ränteavdrag på privat belåning, vilket premierar en privat belåning snarare än en föreningsbelåning. Resultatet från studien är relevant för aktörer som vill förstå sambandet mellan bostadsrättsföreningars belåning och dess totala värde. Studien är av betydelse inom ämnesområdet för att den ger en ny bild av hur bostadsrättsföreningars belåning påverkar bostadsrättslägenheters totala värde.

• author: Lidman, Lena and Egerström, Klara
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Private housing cooperatives’ debts and value of tenant-owned apartments
• course: VFTM01 20191
• year: 2019
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Mathematics and Statistics; Business and Economics; Technology and Engineering
• keywords: Bostadsrättsförening, Optimal Kapitalstruktur, Modigliani & Miller
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5434 SE
• language: Swedish
• id: 8979699
• date added to LUP: 2019-06-11 15:42:02
• date last changed: 2019-06-11 15:42:02