Advanced

Fastighetens värde överstiger inte köpeskillingen - En kartläggning av värdeintyg vid lagfartsansökan

Sörensen, Frans LU and Skarsgård, Sigrid LU (2019) VFTM01 20191
Real Estate Science
Abstract (Swedish)
Vid beviljande av lagfart efter fastighetsköp beräknas stämpelskatt på det högsta beloppet av köpeskilling och taxeringsvärde från föregående år. Om aktuellt taxeringsvärde saknas ska jämförelsen istället, enligt 9 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ske med ett intygat värde. Detta värdeintyg ska vara utfärdat av en sakkunnig och ange fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för köpehandlingens upprättande.

Ambitionen med detta examensarbete är att kartlägga värdeintygen som hittills varit outforskade. Hur värdeintygen i praktiken är uppbyggda och hur väl de lever upp till de krav som ställs av inskrivningsmyndigheten och i lag analyseras utifrån tre beståndsdelar: att upprättaren är sakkunnig, att värdetidpunkten... (More)
Vid beviljande av lagfart efter fastighetsköp beräknas stämpelskatt på det högsta beloppet av köpeskilling och taxeringsvärde från föregående år. Om aktuellt taxeringsvärde saknas ska jämförelsen istället, enligt 9 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ske med ett intygat värde. Detta värdeintyg ska vara utfärdat av en sakkunnig och ange fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för köpehandlingens upprättande.

Ambitionen med detta examensarbete är att kartlägga värdeintygen som hittills varit outforskade. Hur värdeintygen i praktiken är uppbyggda och hur väl de lever upp till de krav som ställs av inskrivningsmyndigheten och i lag analyseras utifrån tre beståndsdelar: att upprättaren är sakkunnig, att värdetidpunkten är vid förvärvstid-punkten, samt vilken typ av jämförelsevärde som är angivet för egendomen.

Underlaget utgörs av över 500 värdeintyg från inskrivningsmyndighetens akter, vilka sedan har sammanställts i en Excellista. Resultatet visar att det typiska intyget ofta är kortfattat; värdet redovisas i form av ett generellt utlåtande om att fastighetens värde understiger köpeskillingen, och i de fall ett exakt värde intygas är beloppet ofta lika med köpeskillingen. Totalt 84 procent av lagfartsansökningarna där värdeintyg använts resulterar i att stämpelskatt utgår på köpeskillingen. Mäklare är den vanligaste upprättaren och påträffas i omkring 52 procent av de inventerade handlingarna, men även banker och fastighetskonsulter är flitiga intygsgivare.

Värdeintygen intygar allt som oftast ett marknadsvärde, eller bara “fastighetens värde”. Då värderingsarbetet i vanliga fall inte redovisas går det inte att urskilja vad som avses med “fastighetens värde” – ifall det betyder marknadsvärde, tilltänkt taxeringsvärde, eller något annat värde. Det finns indikationer i resultatet att det råder en förvirring kring om det är marknadsvärde eller tilltänkt taxeringsvärde som ska intygas.

Den vanligaste bristen i värdeintyget är att upprättarens sakkunnighet inte framgår på grund av att yrkestitel antingen saknas, eller att denne inte uppenbart är kunnig inom fastighetsvärdering. En annan brist som ofta har påträffats är att värdetidpunkten är för avlägsen i förhållande till förvärvstidpunkten. Många värdeintyg är dock utan väsentlig brist i förhållande till de krav som ställs i lag eller av inskrivningsmyndigheten.

För att få in fastighetsvärderarnas syn på ämnet har även en enkät till, framför allt, Samhällsbyggarnas auktoriserade värderare skickats ut. 73 svar inkom. Enkätsvaren ger en bild av att underprisöverlåtelser förekommer i vilka värdeintyg medvetet intygar att låga köpeskillingar varit marknadsmässiga. Samtidigt berättas det att det i tidigt skede finns förväntningar på att intygat värde ska understiga köpeskillingen, och flera av enkätsvararna har dessutom erfarenhet av att kunden i efterhand klagat på att intygat värde varit för högt. (Less)
Popular Abstract
When granted a title deed after the purchase of property, the stamp duty is based on the highest number of the purchase price and the tax assessment value from the previous year. If there is no tax assessment value, the comparison requires a value certificate, according to the stamp duty law. The value certificate shall be issued by an expert and show the market value of the property at the time of the purchase. The ambition of this report is to chart the value certificates, which have been unexplored until now.

The material in this report consists of over 500 value certificates from files of the registration authority, and a survey to obtain an understanding of some valuator’s opinion on the subject. The result shows that the ordinary... (More)
When granted a title deed after the purchase of property, the stamp duty is based on the highest number of the purchase price and the tax assessment value from the previous year. If there is no tax assessment value, the comparison requires a value certificate, according to the stamp duty law. The value certificate shall be issued by an expert and show the market value of the property at the time of the purchase. The ambition of this report is to chart the value certificates, which have been unexplored until now.

The material in this report consists of over 500 value certificates from files of the registration authority, and a survey to obtain an understanding of some valuator’s opinion on the subject. The result shows that the ordinary value certificate is short; the value is accounted for in a general wording, saying that the value of the property does not exceed the purchase price. When an exact number is presented, it is often equal to the purchase price.

The value certificates often declare a market value, or “the value of the property” in short. It is difficult to tell what is meant by “the value of the property” since the valuation is not presented in most cases.

The most frequently occurring fault of the value certificates is that the expertise of the issuer is not apparent. Another common fault is that the appraisal date is too distant in comparison to the time of the purchase. Even so, most value certificates are without fault when compared to the criteria stipulated by the registration authority or the law. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Sörensen, Frans LU and Skarsgård, Sigrid LU
supervisor
organization
alternative title
The value of the property does not exceed the purchase price
course
VFTM01 20191
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
Värdeintyg, stämpelskatt, fastighetstaxering, lagfart, inskrivningsmyndighet, sakkunnig, värdetidpunkt, marknadsvärde, taxeringsvärde Value certificate, stamp duty, property tax assessment, title deed, registration authority, expert, appraisal date, market value, tax assessment value
other publication id
ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5430 SE
language
Swedish
id
8981305
date added to LUP
2019-06-11 15:11:20
date last changed
2019-06-20 14:01:18
@misc{8981305,
  abstract     = {Vid beviljande av lagfart efter fastighetsköp beräknas stämpelskatt på det högsta beloppet av köpeskilling och taxeringsvärde från föregående år. Om aktuellt taxeringsvärde saknas ska jämförelsen istället, enligt 9 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ske med ett intygat värde. Detta värdeintyg ska vara utfärdat av en sakkunnig och ange fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för köpehandlingens upprättande.

Ambitionen med detta examensarbete är att kartlägga värdeintygen som hittills varit outforskade. Hur värdeintygen i praktiken är uppbyggda och hur väl de lever upp till de krav som ställs av inskrivningsmyndigheten och i lag analyseras utifrån tre beståndsdelar: att upprättaren är sakkunnig, att värdetidpunkten är vid förvärvstid-punkten, samt vilken typ av jämförelsevärde som är angivet för egendomen.

Underlaget utgörs av över 500 värdeintyg från inskrivningsmyndighetens akter, vilka sedan har sammanställts i en Excellista. Resultatet visar att det typiska intyget ofta är kortfattat; värdet redovisas i form av ett generellt utlåtande om att fastighetens värde understiger köpeskillingen, och i de fall ett exakt värde intygas är beloppet ofta lika med köpeskillingen. Totalt 84 procent av lagfartsansökningarna där värdeintyg använts resulterar i att stämpelskatt utgår på köpeskillingen. Mäklare är den vanligaste upprättaren och påträffas i omkring 52 procent av de inventerade handlingarna, men även banker och fastighetskonsulter är flitiga intygsgivare.

Värdeintygen intygar allt som oftast ett marknadsvärde, eller bara “fastighetens värde”. Då värderingsarbetet i vanliga fall inte redovisas går det inte att urskilja vad som avses med “fastighetens värde” – ifall det betyder marknadsvärde, tilltänkt taxeringsvärde, eller något annat värde. Det finns indikationer i resultatet att det råder en förvirring kring om det är marknadsvärde eller tilltänkt taxeringsvärde som ska intygas.

Den vanligaste bristen i värdeintyget är att upprättarens sakkunnighet inte framgår på grund av att yrkestitel antingen saknas, eller att denne inte uppenbart är kunnig inom fastighetsvärdering. En annan brist som ofta har påträffats är att värdetidpunkten är för avlägsen i förhållande till förvärvstidpunkten. Många värdeintyg är dock utan väsentlig brist i förhållande till de krav som ställs i lag eller av inskrivningsmyndigheten.

För att få in fastighetsvärderarnas syn på ämnet har även en enkät till, framför allt, Samhällsbyggarnas auktoriserade värderare skickats ut. 73 svar inkom. Enkätsvaren ger en bild av att underprisöverlåtelser förekommer i vilka värdeintyg medvetet intygar att låga köpeskillingar varit marknadsmässiga. Samtidigt berättas det att det i tidigt skede finns förväntningar på att intygat värde ska understiga köpeskillingen, och flera av enkätsvararna har dessutom erfarenhet av att kunden i efterhand klagat på att intygat värde varit för högt.},
  author       = {Sörensen, Frans and Skarsgård, Sigrid},
  keyword      = {Värdeintyg,stämpelskatt,fastighetstaxering,lagfart,inskrivningsmyndighet,sakkunnig,värdetidpunkt,marknadsvärde,taxeringsvärde Value certificate,stamp duty,property tax assessment,title deed,registration authority,expert,appraisal date,market value,tax assessment value},
  language     = {swe},
  note         = {Student Paper},
  title        = {Fastighetens värde överstiger inte köpeskillingen - En kartläggning av värdeintyg vid lagfartsansökan},
  year         = {2019},
}