Prisskillnader på bostadsrättsmarknaden - Lockpris eller felvärdering?

Abstract

On the Swedish real estate market, it is not uncommon for the transaction price to drastically exceed the list price. Consequently, a debate has emerged regarding what the drastic price difference is caused by. It is often discussed if the price difference is a result of underpricing by the realtor. The aim of this study is therefore to examine possible causes for the drastic price differences observed on the Swedish real estate market. More specifically, the study will examine whether the drastic difference in price is a result of an active choice by the realtor, or, if the drastic difference in price is a cause of mispricing. Furthermore, the study will examine the effect of underpricing on the transaction price, and whether the effect varies depending on population size or price growth.

To examine if the drastic price differences are a cause of mispricing, regression analysis is used. If the drastic price differences are a cause of mispricing, the frequency at which the drastic price differences are observed should vary with changes in the market conditions. The population size and price growth are used to test the hypothesis, where population size is used as a proxy for heterogeneity. The market conditions are chosen because they could lead to a more difficult valuation process, which should result in mispricing to a greater extent.

The effect underpricing has on the transaction price during different market conditions is examined by conducting a two-step process, used by Björklund et al. (2006). The two-step process revolves around creating a variable that describes the degree of underpricing in relation to the market value. The variable is then used to study the effect underpricing has on the transaction price. The twostep process is repeated for a selection of municipalities that vastly differ in population size and price growth to compare the results and identify possible differences in the effect which
underpricing has on the transaction price.

The study shows that the frequency of which drastic price differences are observed do not vary as population size varies. However, the study does find a positive relationship between price growth and the frequency at which the drastic price differences occur. The study also finds support that the drastic price differences are caused by mispricing. Moreover, the study shows that underpricing in relation to market value does not yield a higher transaction price, which were also the results of previous studies. Furthermore, the study finds that the effect of underpricing does not vary with population size and price growth.

Abstract (Swedish)

På Sveriges bostadsrättsmarknad är det idag förväntat att slutpriset överstiger utropspriset. Slutpriset kan många gånger kraftigt överstiga utropspriset vilket har resulterat i en debatt kring om lockpriser är orsaken till den stora prisskillnaden. Detta examensarbete syftar därmed till att undersöka möjliga orsaker bakom de stora prisskillnaderna som observeras på den svenska bostadsrättsmarknaden. Arbetet undersöker om dessa prisskillnader uppstår till följd av ett medvetet val av mäklare (lockpris), eller till följd av andra marknadsrelaterade faktorer som kan leda till felvärderingar. Vidare syftar även arbetet till att undersöka om utropspriset har en effekt på slutpriset och om effekten beror av befolkningsmängd eller prisutveckling.

För att undersöka om prisskillnader är en följd av felvärderingar används regressionsanalys. Om prisskillnaderna är en följd av felvärderingar bör förekomsten av prisskillnader påverkas av marknadsförutsättningar. Befolkningsmängd och prisutveckling används som marknadsförutsättningar för att testa hypotesen. Befolkningsmängd agerar i arbetet som proxy för heterogenitet. Marknadsförutsättningarna används eftersom de kan ge upphov till en svårare värderingsprocess, vilket i större utsträckning leder till felvärderingar.

Utropsprisets effekt på slutpriset under olika marknadsomständigheter undersöks genom att
använda en tvåstegsmetod som tidigare använts av Björklund m.fl. (2006). Tvåstegsmetoden
innebär att ett marknadsvärde beräknas som sedan används för att studera utropsprisets effekt på slutpriset. Därmed beskriver resultatet hur en underprissättning i förhållande till marknadsvärdet påverkar slutpriset, vilket motsvarar lockprisers effekt på slutpriset. Tvåstegsmetoden upprepas på ett urval av kommuner som skiljer sig i befolkningsmängd och prisutveckling för att undersöka om utropsprisets effekt på slutpriset skiljer sig mellan resultaten.

Resultatet från studien visar att det inte råder ett samband mellan förekomsten av stora
prisskillnader och befolkningsmängd. Däremot finner studien ett samband mellan förekomsten av stora prisskillnader och prisutveckling, vilket innebär att stöd finns för att prisskillnaden uppkommer på grund av felvärderingar. Studien finner att ett lägre utropspris (i förhållande till marknadsvärde) leder till ett lägre slutpris, vilket även tidigare studier funnit. Därmed är lockpris en kontraproduktiv strategi om målet är att uppnå ett så högt slutpris som möjligt. Vidare finner studien att utropsprisets effekt på slutpriset inte är beror på befolkningsmängd eller prisutveckling.

Popular Abstract (Swedish)

På den svenska bostadsrättsmarknaden observeras det ofta att utropspriset drastiskt
skiljer sig från slutpriset. Det skylls ofta på mäklares användning av lockpriser. Men är lockpriser hela sanningen till prisskillnaderna?

I en undersökning av Dagens Fastigheter framgår det att endast 6% av Sveriges befolkning har förtroende för mäklare, bland annat på grund av lockpriser. Lockpriser innebär att mäklare medvetet sätter ett utropspris under marknadsvärdet med syfte att attrahera fler budgivare, och i förlängningen resultera i ett högre slutpris. Lockpriser skadar förtroendet för mäklarkåren och skapar ett missnöje bland kunder. Antalet anmälningar mot mäklare för användandet av lockpriser har ökat sedan 2016. 2020 ser ut att bli ett rekordår med cirka dubbelt så många anmälningar redan i oktober månad i jämförelse med hela föregående år. Det pågår en het diskussion om huruvida användandet av lockpriser orsakar drastiska skillnader mellan slutpris
och utropspris på den svenska bostadsrättsmarknaden. Men behöver de drastiska
prisskillnaderna verkligen bero på lockpriser? Finns det något annat som kan orsaka dessa prisskillnader?

Studien visar att användandet av lockpriser inte leder till ett högre slutpris. Man kan då fundera kring varför mäklare överhuvudtaget skulle använda lockpriser. En trolig förklaring är att mäklares primära mål, att erhålla ett så högt arvode som möjligt, kan åstadkommas med användandet av lockpriser. Dock finner studien att de drastiska prisskillnaderna som observeras på den svenska bostadsrättsmarknaden kan bero på felvärderingar snarare än lockpriser.

Studiens resultat att de stora skillnaderna mellan slutpris och utropspris inte verkar bero på användandet av lockpriser kan bidra till diskussion om mäklares låga förtroende är välförtjänt eller ej. Studien ger inget entydigt svar kring vad prisskillnaderna orsakas av, dock utvidgas diskussionsunderlaget och arbetet bidrar till en mer nyanserad diskussion kring möjliga orsaker. Med det sagt skulle det kräva ytterligare undersökningar och data för att entydigt kunna avgöra
om ett utropspris är ett lockpris eller inte.

• author: Lam, Nhat Jonny and Otelea, Alexander
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Price differences on the real estate market – Causes for price differences
• course: VFTM01 20202
• year: 2021
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Utropspris, slutpris, mäklare, regressionsanalys, lockpris, felvärdering, förankringseffekt, principal-agent, heterogenitet, befolkningsmängd, prisutveckling List price, transaction price, realtor, regression analysis, underpricing, misevaluation, anchoring, heterogeneity, population, price growth
• report number: 23/5543 SE
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/23/5543 SE
• language: Swedish
• id: 9039189
• date added to LUP: 2021-02-03 15:27:58
• date last changed: 2023-03-23 10:20:27