Storleken på bostadslägenheter

Abstract (Swedish)

Den här rapporten syftar till att studera möjligheten för kommuner att reglera lägenhetsstorlekar i bostadshus. Regleringen kan vara ett medel för kommuner att säkerställa sina intressen utifrån det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Ansvaret innebär att kommuner är skyldiga att planera bostadsförsörjningen i kommunen i syfte att skapa förutsättningar för bostäder till kommuninvånarna.

Syftet med aktuell rapport är att utreda vilka möjliga metoder som det finns för kommunerna att reglera lägenhetsstorlekar, om det är lämpligt att använda regleringen samt när de olika metoderna passar bäst. En stor vikt läggs på att utreda det syfte som kommuner, enligt PBL 4 kap. 32 § 3st., måste ha för att utföra en reglering.

Ofta är det byggherrar, som genom en markanvisning får tillgång till kommunens mark för bebyggelse, som bestämmer hur lägenhetsstorlekar ska vara fördelade inom området. Det har dock visat sig att byggherrarnas intressen med bostadsbyggande i vissa fall går emot kommunens intressen, vilket har skapat grundproblemställningen i rapporten.

I arbetet har det utförts en enkätundersökning, en fallstudie samt en litteraturstudie. Enkätundersökningen skickades ut till Sveriges 30 största kommuner, sett till folkmängden, varav hälften av de tillfrågade kommunerna har valt att delta. Syftet med undersökningen är att ta reda på hur kommunerna ser på frågan om kommunal reglering av lägenhetsstorlekar, hur vanligt förekommande det är i landet, vilka metoder som används samt vilka syften, möjligheter och vilka problem kommunerna ser med en sådan reglering. I enkäten tillfrågas de kommuner som antingen vid enstaka tillfällen eller regelbundet utför reglering av lägenhetsstorlekar om de kan delge exempelärenden. I och med frågan har det inkommit ett antal detaljplaner och genomförandeavtal samt en stadsplan och ett köpekontrakt. Ovan nämnda exempel har legat till grund för rapportens fallstudie i syfte att belysa rådande praxis kring kommunernas reglering. Även här studeras syften bakom regleringarna men också hur själva bestämmelserna faktiskt ser ut och vilka påföljder som finns om bestämmelserna inte följs. Utöver de metoder i detaljplan och genomförandeavtal som framkommer i enkätundersökningen och fallstudien, identifieras två möjliga metoder att styra över lägenhetsstorlekar, nämligen i tomträttsavtal och i köpekontrakt. Då det inte har påträffats några fall där tomträttsavtal och köpekontrakt används för att reglera lägenhetsstorlekar utförs en litteraturstudie för att granska huruvida de skulle kunna fungera som lämpliga metoder.

Resultatet av undersökningen visar att reglering av lägenhetsstorlekar inte är vanligt förekommande i landet. Ett fåtal kommuner använder sig av storleksregleringar vid enstaka tillfällen och då främst med syftet att uppnå en social hållbar stadsdel där det finns variation i lägenhetsstorlekar som lockar olika familjekonstellationer. Även de kommuner som inte reglerar bostadsstorlek ser en fördel med att göra det finner social hållbarhet som det främsta syftet. Flertalet av de kommuner som svarat på enkätundersökningen anser däremot att kommuner inte har något syfte med att reglera lägenhetsstorlekar överhuvudtaget. De menar att byggherrarna själva besitter kompetens för att avgöra såväl behov som efterfrågan på marknaden. Enligt aktuella kommuner delar byggherrarna även intresset att bygga bostäder som lockar en bred målgrupp.

Slutsatsen av arbetet är följande: Att reglera lägenhetsstorlekar är inget som bör göras om det absolut inte är nödvändigt från kommunens sida. En sådan nödvändighet kan vara när byggherrar indikerar på att bygga bostäder som motverkar kommunens intressen och det inte går att lösa på annat sätt än med en kommunal styrning. Väljer kommunen att utföra en styrning rekommenderar författaren att det förhandlas om storleken på lägenheter i genomförandeavtal. På så sätt kan båda parterna få sina intressen tillgodosedda utan att kommunerna använder sin makt som planmyndighet på ett sätt som i för stor grad inkräktar på byggherrarnas bestämmanderätt över de egna projekten. Ytterligare en fördel som framkommit är att det inte blir lika rättsligt låst som i en detaljplan om behoven ändras i framtiden. I de fall som en reglering sker krävs det tydliga beskrivningar av vilka konsekvenser, i form av tillexempel viten, som uppstår vid ett avtalsbrott. Finns ingen påföljd vid kontraktsbrott kan bestämmelsen snarare ses som ett önskemål än ett faktiskt krav. Ett önskemål från kommunen kan också vara ett sätt att få sin vilja igenom. Trots att det inte finns en påföljd vid kontraktsbrott är det inte så sannolikt att byggherrar gör avsteg från bestämmelsen då de vill hålla en god relation med kommunen.

Popular Abstract

This thesis examines the possibilities for municipalities to control the sizes of
apartments in residential buildings. Municipalities may want to regulate apartment
sizes in order to secure their interests according to their responsibility to provide good prerequisites for dwellings.
The purpose of the thesis is to investigate which possible methods that are available and whether it is appropriate to regulate and when the different methods are best suited.
A great emphasis is placed on investigating the purpose municipalities must
have, according to PBL 4th ch. 32nd § 3rd paragraph., in order to carry out a
regulation.
It is the developers who have access to the land that often decides how apartments
with different sizes should be distributed in the area. However, it has been found in some cases that the interests of the developers go against the interests of the
municipality, which has created the basic problem in this report.
A survey, a case study and a literature study have been carried out in the thesis. The survey was sent out to Sweden's 30 largest municipalities, in terms of the population, of which half of the municipalities chose to participate. The purpose of the survey is to find out how the municipalities view the issue of municipal regulation of apartment sizes, how common it is in the country, what methods are used and what purposes, opportunities and problems the municipalities see with such regulation. Through the survey, the municipalities that perform regulation of apartment sizes are asked if they have examples of cases which they can share.
A number of detailed development plans and implementation agreements have been submitted, as well as a city plan and a purchase contract for land. The examples are the basis for the case study that is carried out and aims to answer how municipalities actually work with the question of regulation. The study also examines the aims a munincipality have with the regulations and also how the regulations themselves look like and what the consequences are if the regulations are not followed.
In addition to the detailed development plans and implementation agreements that appear in the survey and the case study, two possible methods for controlling apartment sizes are identified, namely in site leasehold agreements and in purchase contracts for land.
Since no cases have been found where site leasehold agreements and purchase contracts for land are used to regulate apartment sizes, a literature study is conducted to examine whether they function as appropriate methods.
The results of the survey show that regulation of the size of apartments is not
common in the country. A few municipalities use it on occasional occasions, mainly
with the aim of achieving a socially sustainable district where there is a variation of apartment sizes that attract different family constellations. Even the municipalities
that do not regulate, but see an advantage in doing so, find social sustainability as the primary purpose. On the other hand, many of the municipalities that responded to thesurvey think that municipalities have no purpose with such a regulation at all. They believe that the developers themselves have the competence that can decide what needs to be built.
The conclusion of the work is as follows: Controlling apartment sizes is nothing that should be done if it is definitely not necessary for the municipality to do so, for example when builders indicate that they are building dwellings that contradicts the municipality's interests and cannot be solved in any other way than with a municipal regulation. If the municipality chooses to carry out a regulation, the author recommends that the size of apartments should be negotiated in agreements. In this way, both parties can have their interests met while at the same time the municipality does not use its power as the planning authority in a way that greatly infringes on the developers’ control over their own projects. In cases where a regulation is made, a clear descriptions of what consequences that will arise in the event of a breach of the contract, is required. If there is no penalty for breach of contract, the regulation can be seen as a request rather than an actual requirement. A request from the municipality can also be a way to get their will through. Although there is no penalty for breach of
contract, it is not likely that developers deviate from the agreement as they want to maintain a good relation with the municipality.

• author: Uhlin, Niklas
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The size of dwelling apartments
• course: VFTM01 20201
• year: 2021
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Detaljplan, tomträtt, fastighetsköp, exploatering, markanvisning, vite
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5444 SE
• language: Swedish
• id: 9044459
• date added to LUP: 2021-05-20 10:45:48
• date last changed: 2021-05-20 10:45:48