Att göra triple net till triple win

Abstract

When organizations choose between leasing and owning facilities there are benefits and drawbacks
associated with both alternatives. If an organisation proceeds with a middle ground solution by leasing
using a triple net lease, they will instead face challenges unique for that lease type. The aim of this thesis
is to find out how companies can take advantage of triple net leases and what the requirements are for
them to do so. By answering the research questions the hope is to make three topics clearer. The thesis
intends to answer why some companies in the real estate industry choose to utilize triple net, what the
main challenges are and when it is advantageous for a company to use a triple net lease.
To research what organizations experience as being the benefits, drawbacks and challenges, two
methods are used. First, a literature review is conducted with the aim of proving what is known about
the topic of benefits, drawbacks and challenges for triple net leases. The results of the literature review
are then used as a basis for designing interview questions. The interview questions are in turn used in a
case study of a real estate company where interviews are conducted with the company as well as its
customers to be able to find out what the actual experiences are surrounding benefits, drawbacks and
challenges.
The results of the studies shows that the organisations’ experiences of using triple net leases are in line
with most of the current theory. The organizations utilize triple net leases because they do experience
the benefits of the lease type. The owners get a higher profit when regarding risk and they also do not
need to have any capability to perform maintenance. The occupiers feel that they get a lower base rent,
they can relieve their balance sheets and can therefore focus on their primary business, they get lower
operating and maintenance costs and lastly, better coordination between maintenance works and primary
business. The main challenges are the occupiers’ ability to do maintenance, maintenance debts, split
incentive issues, legal uncertainties, good or bad relationship dynamics, uncertainties about areas of
responsibility and issues about changing accounting practises making an impact on the incentive to
relieve balance sheets. The results also come up with ways of managing these challenges. The two sides
must have a continuous dialogue and strengthen it with regular inspections to make sure both parties
have knowledge about technical conditions and the like. They can share and update maintenance plans.
They can try to line up incentives by having a reasonable lease length and by giving responsibility of
some investments to the owner. The lease agreements can be made extra clear to avoid uncertainties
around areas of responsibility and less frequent issues.

Abstract (Swedish)

När en organisation väljer mellan att hyra eller äga lokaler finns det för- och nackdelar med båda
alternativen. Väljer organisationen att gå en slags mellanväg genom att hyra lokaler via ett triple net
upplägg står de inför utmaningar unika för den sortens upplägg. Denna rapport har som syfte att ta reda
på hur företag kan dra fördel av triple net-avtal samt vilka förutsättningarna för detta är. Genom att
besvara frågeställningarna önskas mer specifikt att tre frågor klargörs. Dels vill rapporten besvara varför
vissa aktörer inom fastighetsbranschen väljer att använda triple net, dels vilka de huvudsakliga
utmaningarna är och dels när det är fördelaktigt för en organisation att använda ett triple net upplägg.
För att undersöka vad aktörer upplever vara fördelar, nackdelar och utmaningar används två metoder.
Först genomförs en litteraturstudie för att kunna identifiera vad som är känt på området vad gäller
fördelar, nackdelar och utmaningar. Resultaten för litteraturstudien ligger sedan till grund för att utforma
intervjufrågor. Intervjufrågorna används sedan till en fallstudie av ett fastighetsbolag där intervjuer
genomförs med ett fastighetsbolag och dess kunder för att ta reda på hur det ser ut i verkligheten med
faktiska upplevda fördelar, nackdelar och utmaningar.
Resultaten från studierna visar på att aktörernas upplevelser av att använda triple net-avtal stämmer
överens med mycket av den rådande teorin. Aktörerna använder sig av triple net-avtal för att de upplever
fördelarna med avtalstypen. Hyresvärden får en bättre avkastning med hänseende på risk samt att den
inte behöver inneha någon underhållsförmåga. Hyresgäster anser att de får lägre grundhyra, att de kan
avlasta sin balansräkning och således fokusera på sin kärnverksamhet, och att de får lägre
underhållskostnader och bättre koordination mellan underhållsarbete och primär verksamhet. De
huvudsakliga utmaningarna är hyresgästens förmåga att själv bedriva underhåll, risken för
underhållsskulder, ”split-incentive”-problematik, juridisk osäkerhet, bra eller dålig relationsdynamik,
osäkerheter över ansvarsområdet och problem med att nya redovisningsstandarder minskar incitamentet
att avlasta balansräkningar. Resultaten visar också på sätt att hantera utmaningarna. Parterna måste ha
en kontinuerlig dialog och stärka den med regelbundna besiktningar för att båda parter ska ha kännedom
om tekniskt skick och liknande. De kan dela med sig av och uppdatera underhållsplaner. De kan försöka
synka sina incitament genom att ha en rimlig avtalslängd samt ge ansvar för vissa investeringar till
hyresvärden. Avtalen kan göras extra tydliga så att det inte uppstår osäkerheter kring ansvarsområden
samt mindre förekommande frågor.

• author: Malmqvist, Daniel
• supervisor: Riikka Kyrö
• organization: Real Estate Science
• alternative title: To make triple net a triple win
• course: VFTM01 20211
• year: 2021
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Business and Economics
• keywords: Hyresavtal, triple net, net avtal, hyresvärd, hyresgäst, underhåll, underhållsansvar, relationer Lease agreement, net lease, landlord, tenant, maintenance, maintenance responsibility, relations
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 21/5484SE
• language: Swedish
• id: 9054323
• date added to LUP: 2021-07-08 09:49:25
• date last changed: 2021-07-08 09:49:25