Malmö - från industristad till kontorsstad

Abstract (Swedish)

Syftet med det här arbetet är att utreda hur kontorsmarknaden i Malmö har utvecklats under 2000-talet. I Malmö har det efter Öresundsbrons invigning år 2000 byggts omkring en halv miljon kvadratmeter kontor. Det mesta av byggandet har skett i Västra Hamnen, Hyllie och andra stationsnära lägen så som Universitetsholmen och Nyhamnen. Dessa områden är fortsatt de mest attraktiva eftersom kommunikationsläge och minimerade restider är avgörande faktorer för kontorsverksamhet. Jämfört med större delen av 1900-talet, då Malmö var en utpräglad arbetarstad med mycket tung industri, har Malmö under 2000-talet ändrat riktning till en mer kunskapsorienterad stad. Högskolan har blivit universitet och det har gjorts omfattande infrastrukturprojekt – däribland Öresundsbron och Citytunneln – som ökat tillgängligheten i staden och gjort den mer attraktiv för företag att etablera sig i. Kontorsbyggandet har varit mycket omfattande i Hyllie efter det att Citytunneln öppnades 2010, vilken skapade helt nya förutsättningar för området. Det ser även ut att fortsätta kommande år, med ett flertal planerade kontorsprojekt som är under uppförande när detta skrivs.
Samtidigt som det byggts väldigt mycket kontorsfastigheter har vakansgraden varit relativt stabil och hyresnivåerna har ökat med i snitt 1 procent per år i A-lägen. Det tyder på att nyproduktionen – även om den varit hög – mötts av efterfrågan. Det är dock inte så förvånande eftersom det vanligaste vid kontorsbyggande är att en viss andel måste vara uthyrd innan fastighetsägaren sätter igång med byggandet. I dagsläget är vakansen på kontor i centrala Malmö cirka 6 – 8 procent. Kontorsfastigheter i Malmö har i likhet med övriga storstäder sett minskade direktavkastningskrav. I takt med att räntan på säkra investeringar som statsobligationer har fallit har investerare fått söka sig längre ut på riskskalan och där har fastighetsmarknaden fyllt en viktig funktion. När detta skrivs är direktavkastningen för kontor i centrala Malmö cirka 4 – 5 procent. Regressionsanalysen visar att direktavkastningskravet är mycket starkt korrelerat med framför allt statsobligationer men även reporänta, medan bredare makroekonomiska mått så som BNP, inflation och sysselsättning har mindre inverkan.
Det finns många aspekter av kontorsmarknaden som är intressanta. En högst aktuell sådan är hur hemarbete kommer påverka kontorsbranschen efter coronapandemin. Flera studier visar att kontorsanställda i Sverige generellt är positiva till att delvis arbeta hemifrån. För närvarande planeras cirka 130 000 kvadratmeter kontor att färdigställas i Malmö till och med 2023. Antalet beviljade bygglov för kontor slog även rekord 2020 med drygt 230 000 kvadratmeter vilket är tre gånger så mycket som 2008, det år med näst flest beviljade bygglov under 2000-talet i Malmö. Coronapandemin och trenden med hemarbete kan skapa en osäkerhet i marknaden. Byggandet sker utifrån en planering innan coronapandemin men efterfrågan kan bli lägre på sikt. Dock finns en naturlig attraktion till Malmö vilket gör att eventuell överproduktion inom några år kommer ätas upp av inflyttning till staden.

Popular Abstract

Abstract
The purpose of this study is to examine how the office market in Malmö has developed during the 2000s. After the opening of the Öresund Bridge in 2000, approximately half a million square meters of office space has been built in Malmö. Most of the construction has taken place in Västra Hamnen, Hyllie and other locations close to train stations, such as Universitetsholmen and Nyhamnen. These areas remain the most attractive, since communication modes and short travel times are crucial factors for the office sector. Compared with most of the 20th century, when Malmö was a distinct working-class city with a lot of heavy industry, Malmö’s economy has in the 2000s become more knowledge-based. Malmö högskola has become university and extensive infrastructure projects have been carried out – including the Öresund Bridge and the City Tunnel – which have increased accessibility in the city and made it more attractive for companies to establish themselves in the city. Office construction has been very extensive in Hyllie since the City Tunnel opened in 2010. It also looks set to continue in the coming years, with a number of planned office projects under construction as of this writing.
At the same time as a lot of office properties have been built, the vacancy rate has been relatively stable and rental levels have increased by an average of 1 percent per year in central locations. This indicates that new production – even as high as it has been – was met by the demand. However, this is not particularly surprising since the most common thing in office construction is that a certain share must be rented out before the property owner starts construction.
At present, the vacancy rate in offices in central Malmö is about 6 – 8 percent. Office properties in Malmö, like other large cities, have seen reduced yield requirements. As the interest rate on safe investments such as government bonds have fallen, investors have had to look further out on the risk scale and the real estate market has fulfilled an important function there. At the time of writing, the direct return for offices in central Malmö is approximately 4 – 5 percent. The regression analysis shows that the yield requirement is very strongly correlated with, above all,government bonds but also repo rates, while broader macroeconomic measures such as GDP,inflation and employment have less of an impact.
There are many aspects of the office market that are interesting to analyze. A highly topical one is how remote work will affect the office industry after the corona pandemic. Several studies show that office employees in Sweden are generally positive about partially working from home. At present, approximately 130,000 square meters of office space is planned to be completed in Malmö up to and including 2023. The number of building permits granted for offices also broke a record in 2020 at just over 230,000 square meters, which is three times higher than it was in 2008. The corona pandemic and the trend of remote work may create uncertainty in the market. Construction is based on forecasting before the corona pandemic, but demand in the future may prove to be lower in the long run. However, there is a natural attraction to Malmö, which means that any overproduction will within a few years be absorbed by moving to the city.

• author: Jansson, Nicklas
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20202
• year: 2021
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: Malmö, kontor, kontorsmarknad, byggande, utveckling, hemarbete
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 21/5488SE
• language: Swedish
• id: 9065925
• date added to LUP: 2021-11-04 15:06:29
• date last changed: 2021-11-12 08:10:34