Markförvärv tidigt i en exploateringsprocess - En analys av möjligheterna i FBL, JFL och PBL

Abstract (Swedish)

Sammanfattning

Syftet med detta arbete är att utreda kopplingarna mellan fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen och jordförvärvslagen. Detta med inriktning på juridiska personers möjlighet att få bundenhet till mark i ett tidigt skede i en markexploateringsprocess. Syftet är också att utreda möjligheterna och konsekvenserna i de olika situationer som uppstår beroende på vilken lagstiftning som appliceras i det specifika fallet.

Att få bundenhet till mark i ett tidigt skede i markexploatering handlar inte bara om att civilrättsligt säkra marken, utan har också ekonomiska incitament. Man vill som exploatör eller fastighetsägare ta till vara på den värdeökning som en planprocess för med sig till ett område.

Jordförvärvslagens bestämmelser aktiveras vid köp, byte och gåva av fast egendom taxerad som lantbruksenhet. Lagen innehåller krav som ställs för att få tillstånd att förvärva en sådan fastighet, ett så kallat förvärvstillstånd. Kraven ställs på såväl fysiska som juridiska personer men skiljer sig lite åt mellan dem. Båda ägarkategorierna kan nekas eller beviljas tillstånd. Skillnaderna i kraven grundar sig i syftet med lagen som kan delas upp i tre delsyften; att främja bosättning och sysselsättning i glesbygdsområden, att bibehålla markägarbalansen av jord- och skogsbruksmark mellan fysiska och juridiska personer och att underlätta strukturförbättringar i omarronderingsområden. Även vid köp av mark i samband med avstyckning krävs det i vissa fall förvärvstillstånd, likt 10 kap 3§ fastighetsbildningslagen. Vid fastighetsreglering handlar det framförallt om ökning av fastighetens graderingsvärde som också i vissa fall kräver förvärvstillstånd enligt 5 kap 20§ fastighetsbildningslagen. Förvärvet kan då ske genom både köp och överenskommelse.

Tillståndet prövas hos aktuell länsstyrelse i första instans med Statens jordbruksverk som överprövningsmyndighet. Sedan mars 2021 är Statens jordbruksverk första instans vid förvärv som överstiger 20 000 000 kr och om förvärvet sker mellan en juridisk och en fysisk person.

Fastighetsbildningslagens koppling till jordförvärvslagen åskådliggörs vid fastighetsbildning som involverar lantbruksenheter. Fastighetsbildningslagen ger lantmäterimyndigheten vid förrättning möjligheten att underställa frågan om förvärvstillstånd till länsstyrelsen eller i vissa fall Jordbruksverket. Med underställande menas att man hänskjuter tillståndsfrågan till en annan myndighet för beslut. Antalet underställande av jordförvärvstillstånd upptar 5–20 % av alla ärenden som en länsstyrelse får in under ett normalår. Hur många av dessa underställanden som kommer från lantmäterimyndigheten har länsstyrelserna svårt att svara på eftersom de inte har tillräcklig insyn i detta och kan därmed inte föra någon statistik över det. Detta gäller både underställan vid avstyckning samt ökning av graderingsvärde vid fastighetsreglering.

Plan- och bygglagens koppling till jordförvärvslagen åskådliggörs bland annat om en juridisk person ansöker om jordförvärvstillstånd enligt undantagsbestämmelserna i 6§ jordförvärvslagen. Arbetet lägger framförallt tonvikt vid undantaget i 6§ 2st 1p annat ändamål och 6§ 2st 4p särskilda skäl. För att styrka dessa skäl kan den juridiska personen genom aktuell kommun plocka fram handlingar som skulle kunna tyda på att annat ändamål blir applicerbart. Dokumenten kan vara den aktuella översiktsplanen, en fördjupad översiktsplan, ett positivt planbesked eller en detaljplan som det tagits beslut om.

Fastighetsbildningslagens koppling till plan- och bygglagen åskådliggörs likt jordförvärvslagen i flera situationer. Arbetet lägger fokus på kopplingen när några av paragraferna i 3 kap FBL aktualiseras vid fastighetsbildning, såsom det allmänna planvillkoret i 3:2 FBL samt undantagsbestämmelsen i 3:9 FBL. Kopplingar mellan FBL och PBL finns också i 4 kap FBL genom bland annat vilandeförklaring av pågående förrättning. Möjligheten att vilandeförklara en förrättning har i praxis visat sig vara möjlig så tidigt i planprocessen som när det finns ett positivt planbesked.

Min undersökning av dessa kopplingar är till största del baserad på intervjuer som gjorts. Intervjupersonerna har valts ut för att skapa ett så brett synsätt in i problematiken som möjligt. De olika intervjupersonerna arbetar på ett eller annat sätt med fastighetsbildnings- eller jordförvärvsfrågor. Bland de intervjuade finns handläggare av jordförvärvsärenden, förrättningslantmätare, fastighetsmäklare, exploatörer och advokater.

Arbetet har kompletterats med en presentation av ett mindre antal rättsfall för att hitta en förankring i hur problematiken behandlas i domstol i dagsläget.

Enligt de intervjuer som gjorts med tillståndsmyndigheter i samband med detta arbete har inte restriktiviteten till juridiska personers möjlighet att förvärva jordbruksmark enligt undantagen i 6 § förändrats nämnvärt över längre tid. Det finns alltså ingen trend som tyder på att restriktiviteten för juridiska personer har förändrats genom åren.

Ett positivt planbesked utan stöd i en aktuell översiktsplan är och har varit ett för tunt underlag för att påvisa att marken är avsedd för annat ändamål än jord- och skogsbruk. För att påvisa annat ändamål krävs först ett aktuellt utpekande i översiktsplan. Detta i kombination med andra planhandlingar, likt ett positivt planbesked, som visar på ett annat ändamål är istället vägledande vid bedömningen i jordförvärvsfrågan. Bedömningen av undantaget annat ändamål och särskilda skäl har inte förändrats över tid och med detta anas heller ingen trend i prövningen. Vad gäller särskilda skäl finns det praxis som visar på att det undantaget ska appliceras snävt och att alla särskilda skäl av allmän karaktär ska avslås.

Om man istället som exploatör köper del av fastighet och ansöker om fastighetsbildning hos lantmäteriet lämnas frågan om förvärvstillstånd till förrättningslantmätaren som handlägger ärendet. Förrättningslantmätaren kan, om det är av vikt för förrättningen, underställa frågan om förvärvstillstånd till tillståndsmyndigheten. Exploatören utnyttjar då den spetskompetens som finns hos myndigheten. Svårigheten för exploatören ligger i detta fall mer i hur man upprättar köpet och hur eventuella villkor används. Dessutom gäller sexmånadersregeln som innebär att man inom sex månader från det att köp upprättats måste ansöka om fastighetsbildning. Vid jordförvärvstillstånd är det istället tre månader som gäller, annars förfaller köpet.

Enligt 3§ 7p JFL gäller inte lagen om förvärvet avser ett område som genom nybildning blir lämpligt för annat ändamål är jord- och skogsbruk. Alltså finns möjligheten att genom förrättning nybilda fastigheter för till exempel exploateringsändamål. Enligt den insamlade datan sker nybildning av exploateringsfastigheter sällan i jämförelse med andra ansökta åtgärder. I de fall man gjort de har man antingen bildat med stöd av 3:2 och 3:1 FBL eller i enstaka fall med undantagsbestämmelsen i 3:9 FBL. Hur bildandet av exploateringsfastigheter hanteras är lite från fall till fall. Tydligare riktlinjer kan komma ur framtida praxis.

Det vanligaste sättet för att säkra mark i ett tidigt skede är att exploatören tidigt i planprocessen ansöker om nybildning för att sedan låta lantmäteriet vilandeförklara förrättningen i väntan på att detaljplan som man med stöd av sedan fastighetsbildar enligt.

Sammantaget så har kopplingen mellan JFL och PBL hårdnat i praxis för juridiska personer, medan kopplingen mellan FBL och PBL mjuknat. Detta åskådliggörs inte minst i den rättsfallsanalys som gjorts i samband med arbetet, men också vid hur JFL och FBL används vid tillexempel förvärvsfråga eller fastighetsbildning. En bild av hur de olika lagstiftningarna tillämpas idag åskådliggörs i sammanställningen av det intervjumaterial som samlats in i samband med arbetet. För att underlätta för juridiska personer när de kommer i kontakt med jordförvärvslagen har två förslag till lättnader lagts fram:

● Att juridiska personers möjlighet till förvärvstillstånd ska underlättas vid förvärv av mindre arealer. Att vid ansökan om förvärvstillstånd ta in faktorn om hur stor areal som ska exploateras.
● Att juridiska personers möjlighet till förvärvstillstånd ska underlättas om man ska exploatera för ett visst ändamål, till exempel bostäder.

Motivering till dessa lättnader ligger dels i att initiativet till en planprocess har skiftat från kommunerna till privata aktörer. Det är alltså inte längre kommunerna som själva inleder planprocessen och bygger, utan detta har successivt tagits över av privata aktörer.
Motiveringen ligger också i att vi behöver uppnå vissa mål i till exempel bostadsbyggandet för att upprätthålla de bostadspolitiska målen som satts upp. Prognosen som ställts för bostadsbyggandet i Sverige mellan år 2020 - 2029 visar att det hålls en takt som skulle kunna bidra till att skapa en buffert av bostäder, men för att upprätthålla samma tempo i byggandet måste det byggas mer. För att dessa privata aktörer ska vara villiga att ta på sig den risk som detta innebär kan det behövas lättnader i jordförvärvslagen för juridiska personer vid bostadsbyggande. Att undanta förvärvstillstånd för just bostadsändamål skulle alltså kunna vara ett förslag på steg i rätt riktning mot en lösning av den rådande bostadsbristen.

Sammantaget är fördelarna fler än nackdelarna med att i ett tidigt skede ansöka om fastighetsbildning. Alltså är vägen via fastighetsbildningslagen det tillvägagångssätt som man vinner mest framgång med som juridisk person enligt de undersökningar som gjorts i detta arbete.

Abstract

The purpose of this study is to investigate the possibility for a juristic person to acquire whole or part of a property in an early stage in the land exploitation process in Sweden. The study takes a closer look at the different approaches that a juristic person have at their disposal, one of them being the law called the Land Acquisition Act. The juristic or physical person can apply for an acquisition permit when buying agricultural - or forest property from the decision-making licensing authority. The licensing authority then either grants or denies the application motivated by the law.

The other approach is to apply for a property formation procedure at the cadastral authority. In this case, the cadastral surveyor determines if an acquisition permit is necessary in the individual case. If so, the cadastral surveyor can submit the permit to the licensing authority according to the Real Property Development Act. If the property in question is subject to a detailed development plan, then a permit isn't needed according to the Land Acquisition Act. Permit isn't needed if the property is undergoing a property formation process and the appropriate use of the lot is not agricultural - or forestry. The study focuses on these two exceptions that enable juridic persons permits according to the Land Acquisition Act.

The study has shown that using the tools in the Property Development Act instead of them in the Land Acquisition Act gives a juristic person better prerequisite to secure land in an early stage in the land exploitation process.

Popular Abstract

Acquiring land early in a development
-A study of the possibilities of the FBL and JFL

The need to build housing in Sweden is very great right now. But buying up land and building housing on it is not something that can be done in an afternoon. The process from idea to reality is often very long and complex, with laws to follow and bureaucracy to deal with.

It is important for a developer or builder to find profitability in a residential construction project. It is a difficult balancing act to be able to build housing while at the same time protecting Swedish farmland. Combine this with the risk that a developer takes early in the process when he does not know if it is even possible. Then you have a problem that is worth highlighting.

My thesis takes a closer look at the possibility of acquiring land at an early stage in the development and planning process. That is, what possibilities the legislation opens up for these types of land acquisitions. What I have found is that the provisions of the Land Consolidation Act are more advantageous in some aspects than the possibilities offered by the Land Acquisition Act. The work has focused very much on residential development. In order to achieve and maintain a level of housing construction sufficient to cope with the increase in population, it may be necessary to do more than simply rebuild vacant lots in the city centre, so-called densification.

The work is a comparison of the different legislations and could be helpful when considering different options at the start of a land acquisition early in a development or planning process.

The results are drawn from several interviews with professionals from, among others, the land survey, county councils and developers. A handful of court cases have been carefully selected and have contributed to the results along with the more extensive interview material.

Popular Abstract (Swedish)

Att förvärva mark tidigt i en exploatering
-En studie av möjligheterna i FBL och JFL
Behovet av att bygga bostäder i Sverige är väldigt stort just nu. Men att köpa
upp och bebygga mark med bostäder görs inte på en eftermiddag. Processen
från idé till verklighet är ofta väldigt lång och komplex samtidigt som lagar ska
följas och byråkrati infinner sig.
För en exploatör eller byggherre är det viktigt att finna lönsamhet i ett
bostadsbyggnadsprojekt. Att kunna bygga bostäder samtidigt som man vill värna om svensk
jordbruksmark är en svår balansgång. Blanda detta med det risktagande som en byggherre
eller exploatör ådrar sig tidigt i processen då denne inte vet om det ens går att genomföra. Då
får du en problematik som är värd att belysa.
Mitt examensarbete tar en närmare titt på möjligheten till förvärv av mark i ett tidigt skede i
exploaterings– och planprocessen. Det vill säga vilka möjligheter som lagstiftningarna öppnar
upp till vid dessa typer av markförvärv. Det jag har kommit fram till är att
fastighetsbildningslagens bestämmelser är mer fördelaktig i vissa aspekter än möjligheterna i
jordförvärvslagen. Arbetet har lagt väldigt mycket fokus på bostadsbebyggelse. För att nå upp
och upprätthålla ett bostadsbyggande som räcker till den befolkningsökning kanske det krävs
mer än att bara bygga igen lucktomter i stadskärnan, så kallad förtätning.
Arbetet är en jämförelse mellan de olika lagstiftningarna och skulle kunna vara behjälplig när
man överväger olika alternativ vid debuten av ett markförvärv tidigt i en exploaterings- eller
planprocess.
Resultatet är framplockat via flertalet intervjuer med yrkesverksamma från bland annat
lantmäteriet, länsstyrelser och exploatörssidan. En handfull rättsfall har valts ut med omsorg
och har varit bidragande till resultatet tillsammans med de mer omfattande intervjumaterialet.

• author: Liljenberg, Erik
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20211
• year: 2021
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Nyckelord: Fastighetsbildning, exploatör, exploateringsfastighet, jordförvärvslagen, jordförvärvstillstånd, planbesksed, plan- och bygglagen, markexploatering, markförvärv, tillståndsmyndighet, vilandeförklaring Keywords: Dormancy declaration, developer, development property, land acquisition, the Land Acquisition Act, land acquisition permit, land exploitation, licensing authority, plan message, Planning and building act, Property formation, property development
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 21/5487SE
• language: Swedish
• id: 9068565
• date added to LUP: 2022-01-10 15:08:09
• date last changed: 2022-03-02 10:22:16