Värde, effektivitet och strategi - Hur kan en digital tvilling bidra till fastighetsföretagande?

Abstract

Words such as digitalization and PropTech are appearing in research and impacting organizations within the real estate industry and though out society. The real estate sector is known to be slow on investing and implementing technology. The Swedish real estate company Akademiska Hus AB that owns and operates, mainly campus related facilities, have started a project on creating digital twins of parts of the portfolio. In a society where companies are moving towards working with real estate as value drivers in organizations, technology has become an interesting angle on the subject.

The aim of the master thesis is to gain insight on how digital twins can be used as a tool to improve strategic and internal processes of real estate companies in commercial real estate. It also explores how traditional business models in the real estate sector could be impacted by digital twins.

The thesis is a qualitative case study on Akademiska Hus ABs platform for digital twins. 14 interviews, internal documentation, presentations, and the company’s website were used as data sources. The study was conducted during spring 2022. Business Model Canvas by Osterwalder and Pigneur (2010) is used to present the result of the case study.

The study finds that digital twins can be an influential tool in strategic real estate management. As for business models, the technology is likely to result in significant changes in the business models for real estate companies as well as new value propositions for customer segments such as companies, students, and employees of the university. The thesis mainly applies to organizations that use real estate as an office and/or university campus. Even though it is not possible to measure value at this stage of the project, a digital twin could be an enabler in the real estate business and its digitalization journey if the full potential of the technology is unlocked.

The thesis approaches business models in the real estate sector which tend to be traditional. The most extensive research and use cases on digital twins are in the manufacturing industry. Hence the case study on real estate digital twins, business model innovation and value creation enable further research opportunities in the field of PropTech, digital twins and business models. It also provides relevant insights for real estate companies, their customers, mainly but not exclusively related to university campuses.

Abstract (Swedish)

Digitalisering är något som genomsyrar hela dagens samhälle. Fastighetsbranschen är trögrörlig när det kommer till digitalisering och investering i teknik. Bolag som AirBnB och WeWork har tagit sig in på olika fastighetsmarknader och skapat affärsmodeller som konkurrerar på kontors- och hotellmarknaden. Även om bolag i fastighetsbranschen uppfattar detta är det fortfarande en sektor med traditionella arbetssätt. Fastighetsbolag som arbetar med kommersiella fastigheter behöver dessutom ta hänsyn till kunderna som ställer allt högre krav på fastigheter som ett verktyg för att skapa värde för företag och organisationer.

Akademiska Hus AB är ett svenskt fastighetsbolag som har investerat i att skapa digitala tvillingar av sitt fastighetsbestånd som främst utgörs av campusområden, alltså mark och byggnader ämnade för universitets- och högskoleändamål. Digitala tvillingar, ett etablerat begrepp inom tillverkningsindustrin, har på senare tid utvecklats för andra användningsområden. Inom samhällsbyggnad kan tekniken komma på tal både i kontexten smarta byggnader och smarta städer. Tekniken innebär att man kan samla in stora datamängder från ett objekt i realtid. Genom att bygga en modell av det fysiska objektet och låta objekt och modell utbyta data kan olika typer av analyser göras. I fastighetsbranschen, speciellt i Sverige, finns få exempel på användarfall av komplexa digitala tvillingar.

Examensarbetets syfte är att undersöka hur digitala tvillingar kan påverka fastighetsbolag inom både strategiskt arbete och affärsmodeller. Kommersiella fastigheter är utgångspunkten för uppsatsens frågeställningar som fokuserar på fastigheter och byggnader för kontors- och campusändamål. Frågeställningarna som besvaras i uppsatsen för att uppnå syftet är som följer.

- Hur kan digitala tvillingar av byggnader påverka det strategiska arbetet med fastigheter för fastighetsbolag och deras kunder?
- Vad kan digitala tvillingar av byggnader tillföra affärsmodellen för fastighetsbolag som hanterar kommersiella fastigheter?

Examensarbetet genomförs med en kvalitativ metod. Teoriavsnittet i kapitel tre togs fram genom en litteraturstudie på ämnena fastighetsföretagande och affärsmodeller. Vidare presenteras fallstudien i kapitel fyra som gjordes på fastighetsbolaget Akademiska Hus AB med tillskott från ett antal externa representanter i syfte att skapa ökad trovärdighet till resultatet. Datainsamlingen i fallstudien gjordes genom dokumentanalys av interna dokument hos fallföretaget, observationer i program/plattformar, möten med sakkunniga och 14 semi-strukturerade intervjuer. Intervjuerna bygges upp av 14 intervjufrågor med följdfrågor som avgjordes av uppsatsförfattarna beroende på intervjupersonernas svar.

Examensarbetet kommer fram till att en investering i att bygga digitala tvillingar kan agera katalysator för interna processer såväl som värdeskapande förändringar för hyresgästen/kunden. För att det ska ske krävs en användarvänlig plattform för digitala tvillingar som skapar förändringar i befintliga processer för fastighetsbolag och hyresgästerna. Fastighetsbolagens relativt traditionella affärsmodeller kan således komma att uppdateras med utökade värdeerbjudanden samt effektivare arbetssätt. Det är troligt att andra bolag kommer att kunna skapa värdeerbjudanden som bygger på datainsamlingen och plattformen för digitala tvillingar men detta först när tekniken börjat användas i praktiken. Genom att studera affärsmodellsteori i förhållande till ett fastighetsbolag tillför examensarbetet både ett vetenskapligt och ett praktiskt bidrag eftersom ämnet inte undersökts i någon större utsträckning tidigare. Såväl fastighetsbolag och deras hyresgäster kan ta del av relevanta slutsatser som rör uppdaterade affärsmodeller och fastighetsföretagande i förhållande till digitala tvillingar. En faktor som inte går att dra slutsatser om är huruvida investeringen i teknik i dagsläget går att mäta i värdeskapande parametrar, ett ämne som kan komma att bli intressant för framtida studier.

Popular Abstract (Swedish)

Digitala tvillingar må vara ett begrepp som synts inom forskning, på hypelistor och i fastighetsbolagens digitaliseringsarbete på senare år. En fråga som flera ställer sig är vad som gömmer sig bakom det häftiga begreppet – vad kan tekniken egentligen tillföra fastigheter? Det har visat sig att digitala tvillingar är en investering som skulle kunna skapa värde, öka effektivitet och gynna strategiskt fastighetsarbete.

Fastighetsbranschen likt samhället i stort förändras i takt med att teknik utvecklas. Företag som AirBnB och WeWork kom från andra branscher och skapade nya affärsmodeller inom fastighets-sektorn. Det har varit något av en ögonöppnare för fastighetsbolag som tidigare haft relativt traditionella arbetssätt. Samtidigt är det naturligt att aktörer på marknaden vill veta vad det är man investerar i och inte bara lita blint på hypen.

Digitala tvillingar är ett begrepp som tidigare främst använts inom tillverkningsindustrin. Tekniken innebär att man skapar en digital modell som visualiserar realtidsdata av ett verkligt objekt. Möjligheterna med digitala tvillingar har på senare tid även undersökts i samhällsbyggnadssektorn och man har börjat skapa digitala tvillingar av bebyggd miljö.

I examensarbetet Värde, effektivitet och strategi – Hur kan digitala tvillingar bidra till fastighetsföretagande? görs en fallstudie på fastighetsbolaget Akademiska Hus plattform för digitala tvillingar. Det perspektiv som används i uppsatsen är kundnytta, värde-skapande faktorer och förändrade affärs-modeller. Genom att angripa digitala tvillingar utifrån dessa ämnen ges en nyanserad bild av hur en investering i teknik kan bidra till positiva effekter för olika aktörer. En unik fastighetstyp som används för uppsatsens fallstudie är campusområden eftersom fallföretagets främsta kund är Sveriges lärosäten. Kunskapsmiljöer är även kända för att vara attraktiva för näringsliv.

Riksrevisionen granskade lokalförsörjningen hos Sveriges lärosäten 2018 och redovisade utrymme för förbättring. Så kom Akademiska Hus in på att en digital tvilling skulle kunna vara ett hjälpmedel i deras arbete med lokaleffektivisering.

Sedan dess har bolaget upptäckt flera nyttor och nya värdeerbjudanden till kunderna som kan skapas genom att samla in data om fastighetsbeståndet. Därifrån har arbetet utvecklats och intresset för plattformen växt. I uppsatsen identifieras att fastighetsbolag och deras kunder skulle kunna förbättra sitt strategiska arbete via datainsamling och visualisering av denna i en digital tvilling. Verktyget kan användas som beslutsunderlag i projekt eller som underlag för att uppdatera processer internt på fastighetsbolaget eller i kundens verksamhet.

Arbetet tar även upp värde och effektivitet kopplat till affärsmodeller i fastighets-branschen. Perspektivet ger flera exempel på hur tekniken kan bidra till utveckling av en affärsmodell. De exempel och punkter som tas upp är alla framtagna utifrån hur Akademiska Hus plattform för den digitala tvillingen ser ut. Förändringarna som bygger på datainsamling behandlas som en datadriven affärsmodell, denna är tänkt komplettera fastighetsbolagets ordinarie basleverans till kund.

Till följd av fastighetsbolagens traditionella sätt att arbeta med affärsmodeller som inte förändrats på årtionden är behovet av digitalisering nu ett faktum. Genom att ta inspiration av andra branscher som har kommit längre i sitt arbete kan man lära sig mycket. Att digitala tvillingar och strukturerad datainsamling skapar möjligheter i fastighetsbranschen råder inga tvivel om. Akademiska Hus har vågat ta steget och investera i tekniken. Detta kan förhoppningsvis bli en katalysator i processen att bygga framtidens digitala fastigheter som kan möjliggöra nya värden för fastighetsbolagen och deras kunder.

• author: Sundmark, Disa and Strand, Elin
• supervisor: Riikka Kyrö
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Value, effectivity, and strategy - How can a digital twin contribute to real estate business?
• course: VFTM01 20221
• year: 2022
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: kommersiella fastigheter, fastighetsbranschen, affärsmodeller, campus, proptech, digitalisering, digital tvilling, värde, strategisk fastighetsutveckling, fastighetsföretagande, datadriva affärsmodeller, business model canvas
• report number: ISRN LUTVDG/TVLM 22/5507SE
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 22/5507SE
• language: Swedish
• id: 9086764
• date added to LUP: 2022-06-22 14:10:25
• date last changed: 2022-06-22 14:10:25