Säljarens utfästelseansvar - En jämförelse mellan 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken och 40 § 3 st. köplagen

Abstract

When a contract of sale is concluded, it is important that the parties are aware of what applies in the event of a breach of contract. Unclear legislation can make it difficult for the parties to foresee which liability may arise. For moveable property, the Swedish Sale of Goods Act (Sw. köplagen) contains a number of provisions on what applies in the event of defective goods. A particular difficulty is to distinguish between what constitutes a commitment (Sw. utfästelse) and a particular commitment (Sw. särskild utfästelse). The difficulty arises since a particular commitment, unlike a commitment, entails compensation for indirect losses according to 40 § paragraph 2-3 in the Sale of Goods Act. Due to the lack of precedents from the Swedish Supreme Court, the legal position regarding what constitutes a particular commitment is unclear.

Regarding immovable property, the regulation is different. A seller of immovable property is liable for damages for what he “may be deemed to have pledged” (Sw. “får anses ha utfäst”) according to chapter 4 section 19 paragraph 1 in the Swedish Land Code (Sw. jordabalken). For immovable property, there are also precedents from the Supreme Court. In doctrine, a need for uniform legislation regarding movable and immovable property has been ex-pressed. Therefore, the purpose of this essay is to critically compare the seller’s responsibility for what he may be deemed to have pledged according to the Land Code with what the seller has particularly pledged (Sw. "särskilt har utfäst") according to the Sale of Goods Act. To fulfil the purpose of the essay, the legal dogmatic method will be used. Since the Sale of Goods Act is a result of a Nordic collaboration, a comparative study will also be made between Swedish and Nordic law.

From a historical viewpoint, it is clear that the similarities between the regulations in the Sale of Goods Act and the Land Code have been greater previously. In the new Sale of Goods Act, the legislator chose to replace the wording “can be considered assured” (Sw. "kan anses tillförsäkrad"), according to the old Sale of Goods Act, with the wording “has particularly pledged”. The new wording led to a change of the applicable law, but the government bill lacks motivation for why the new wording was introduced. Thus, it is unclear how the provision in the new Sale of Goods Act relates to the old Sale of Goods Act. The biggest difference between the Swedish Land Code’s ”may be deemed to have pledged” and the Sale of Goods Act’s “has particularly pledged” is a seller’s responsibility for core characteristics (Sw. kärnegenskaper). For immovable property, the responsibility for core characteristics has been established through precedents, confirmed through legislative history. For movable property, a gap has been identified according to the old Sale of Goods Act. According to doctrine, the gap is considered removed by the new Sale of Goods Act. However, the legislator’s lack of explanations and rulings on the core characteristics in relation to moveable property means that the legal position can be considered unclear.

Comparing Swedish to Nordic Law, it becomes evident that a responsibility for the core characteristics does not exist in other Nordic countries, even though a discussion about core characteristics exists in the Norwegian doctrine. In Norwegian law, a seller’s responsibility for pledges in movable and immovable property is uniform, unlike Swedish law. By clearly linking the provisions to each other, the Norwegian law avoids the problem that has arisen in Swedish law regarding the different responsibilities.

In the essay, it is stated that most of the ambiguities could have been avoided if the legislator had commented and motivated the change that was implemented. In conclusion, it is stated that the differences between ”may be deemed to have pledged” and “has particularly pledged” may have a purpose, but whether the purpose is desirable is a completely different question. In my opinion, the arguments for separating the responsibility are not sufficient. Instead, I think we should be inspired by Norway and look at the seller’s responsibility for pledges in the same way for immovable as for movable property, regardless of what the responsibility would entail.

Abstract (Swedish)

När köpeavtal ingås är det för parterna viktigt att det är tydligt vad som gäller vid ett avtalsbrott. Oklar lagstiftning är något som kan försvåra för parterna att förutse vilket ansvar som kan aktualiseras. För lös egendom finns i köplagen ett antal bestämmelser om vad som gäller vid fel i varan. En särskild svårighet här är att skilja mellan vad som utgör en utfästelse och en särskild utfästelse. Detta skapar problem eftersom en särskild utfästelse, till skillnad från en utfästelse, medför ersättning även för indirekta förluster enligt 40 § 2-3 st. köplagen. Avsaknaden av praxis från Högsta domstolen avseende vad som utgör en särskild utfästelse gör att rättsläget är oklart.

Vid köp av fast egendom ser det annorlunda ut. Här är en säljare i stället skadeståndsansvarig för vad han ”får anses ha utfäst”, vilket följer av 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken. För köp av fast egendom finns dessutom vägledande praxis. I doktrin har det uttryckts att det finns ett behov av att lagstiftningen för köp av lös egendom och köp av fast egendom är enhetlig. Syftet med uppsatsen är därför att kritiskt jämföra ansvaret för vad säljaren enligt jordabalken anses utfäst med vad säljaren enligt köplagen särskilt har utfäst. För att uppfylla syftet kommer den rättsdogmatiska metoden att användas. Eftersom den svenska köplagen är ett resultat av ett nordiskt samarbete kommer även en komparativ undersökning göras mellan svensk och nordisk rätt.

Vid en jämförelse visar det sig tydligt att likheterna mellan regleringen i köplagen och jordabalken varit större historiskt sett. I den nya köplagen valde lagstiftaren att ersätta formuleringen ”kan anses tillförsäkrad”, enligt den gamla köplagen, till formuleringen ”särskilt har utfäst”. Ändringen medförde en förändring av gällande rätt. I propositionen saknas en motivering till varför man valde att förändra lagtexten på detta sätt. Konsekvensen av detta blir att det är oklart hur bestämmelsen i den nya köplagen förhåller sig till den gamla köplagen. Den största skillnaden mellan jordabalkens ”får anses ha utfäst” och köplagens ”särskilt har utfäst” är en säljares ansvar för kärnegenskaper. Vid köp av fast egendom har ansvaret för kärnegenskaper fastslagits genom praxis och bekräftats i förarbeten. Vid köp av lös egendom har ett utrymme bedömts finnas enligt den gamla köplagen, men utrymmet uppfattas i doktrin som borttaget genom den nya köplagen. Bristen på ställningstagande från lagstiftarens sida avseende kärnegenskaper gör dock att rättsläget får betraktas som oklart.

Vid en jämförelse med nordisk rätt blir det tydligt att ansvar för kärnegenskaper inte bedöms finnas i de övriga nordiska länderna, även om en diskussion om kärnegenskaper förekommer i norsk doktrin. I norsk rätt är en säljares ansvar för utfästelser, till skillnad från svensk rätt, enhetlig vid köp av lös respektive fast egendom. Genom att på ett tydligt sätt anknyta bestämmelserna till varandra undviks i norsk rätt det problem som uppstått i svensk rätt kring att ansvaret skiljer sig åt.

I uppsatsen konstateras att de flesta oklarheter hade kunnat undvikas om lagstiftaren hade kommenterat och motiverat den förändring som genomfördes. Avslutningsvis konstateras att skillnaderna mellan ”får anses utfäst” och ”särskilt har utfäst” fyller en funktion, men huruvida den är önskvärd är en helt annan fråga. De argument som finns för att skilja ansvaret åt är enligt mig inte tillräckliga. I stället tycker jag att vi borde hämta inspiration från Norge och se på säljarens ansvar för utfästelser vid köp av lös respektive fast egendom på samma sätt, oavsett hur det ansvaret skulle se ut.

• author: Magnusson, Linn
• supervisor: David Dryselius
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• alternative title: The seller’s commitment liability - A comparison between ch. 4 sec. 19 para. 1 of the Land Code and sec. 40 para. 3 of the Sale of Goods Act
• course: JURM02 20231
• year: 2023
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: förmögenhetsrätt, utfästelse, särskild utfästelse, kärnegenskap
• language: Swedish
• id: 9116018
• date added to LUP: 2023-06-20 13:07:37
• date last changed: 2023-06-20 13:07:37