Svenska fastighetsfonders investeringsstrategi ur ett ESG-perspektiv

Abstract

ESG and sustainability is a subject that has become very topical in recent years and gained a greater place in the public debate. The subject has had a major impact in many different sectors of the Swedish industry and companies have become more aware of their impact on the environment. The focus has moved from only including the environmental impact to also including social sustainability and good corporate governance. These three aspects of sustainability are what are included in the concept of ESG. Despite the topicality of the subject, it can be considered quite new and not fully explored in the real estate market and that is why this study is being carried out.

A great number of laws and regulations have been instituted both nationally and internationally regarding the subject to create a clear framework for companies to relate to. Different sectors have been affected to different extents by these laws and regulations. This study is aimed at the investor market and more specifically that of Swedish mutual funds that invest in the Swedish real estate market. The questions that the study will be based on are the following:

- How do Swedish real estate funds invest from an ESG perspective?

- What value do Swedish real estate funds see in ESG when evaluating investments?

- How do Swedish real estate funds view ESG in the real estate industry?

The qualitative study begins with a deep dive into the background and theory around ESG and sustainability linked to the Swedish real estate market. This part of the study also includes a thorough review of the EU taxonomy and the regulations it includes that have an impact on mutual funds. Swedish real estate funds structure and their business strategy is examined in this part, as well as its commitment to ESG and sustainability.

Interviews were then conducted with eight representatives from one investment fund that invest directly and own real estate and seven mutual funds that invest in real estate companies that are active on the Swedish real estate market. The interview questions, which was divided into three parts, consisted of several open-ended structured questions and one categorical question. The parts were "Fund strategy", "The real estate industry and ESG" and "Regulations". The interviews aimed to give the writers an insight into how people who actively work with investments in real estate companies and operating in the Swedish real estate market’s view of ESG and sustainability and what impact it has on their investment strategy.

The results from this interview study were then analyzed together with previous research and theories within the subject in order to finally be able to draw conclusions linked to the original questions.

The study can state that ESG is implemented in the work of Swedish real estate funds and that it is an aspect that is included when they evaluate companies for investments. However, the main purpose of the funds is not to promote ESG and sustainability, but to create added economic value for their investors. This means that there are other aspects that the funds attach greater value to in their evaluations of real estate companies. The factors that have greater value are, among other things, cash flows, the management's competence and the company's prospects. With this as a background, the study also concluded that the fund companies value ESG reasonably high to high (three to four on a five-point scale).

The conclusion can also be drawn that the fund companies believe that the real estate industry has undergone a change in the last 5, 10 and 15 years where ESG and sustainability have become more important for several of the actors in it. The trend that can be seen in society at large of an increased value of sustainability has been reflected among developers, property owners and tenants. The regulations that have been introduced have affected the development of the subject and future regulations will continue to accelerate this development and ESG will continue to be an important factor for the Swedish real estate market.

Popular Abstract (Swedish)

ESG och hållbarhet är ett ämne som blivit väldigt aktuellt under de senaste åren och fått en större plats i den offentliga debatten. Ämnet har fått ett stort genomslag inom många olika sektorer i det svenska näringslivet och företag har blivit mer medvetna om deras påverkan på miljön kopplat till deras verksamhet. Utvecklingen har gått från att gälla framför allt företags rena miljöpåverkan till att även innefatta social hållbarhet och god bolagsstyrning från företagens sida. Dessa tre aspekter av hållbarhet är det som innefattas i begreppet ESG. Trots ämnets aktualitet kan det anses vara ganska nytt, till viss del oklart och inte fullt utrett på fastighetsmarknaden. Det är därför denna studie genomförs.

En stor mängd regleringar och lagar har instiftats både nationellt och internationellt kring ämnet för att skapa ett tydligt ramverk för företagen att arbeta utifrån. Olika sektorer har påverkats olika mycket av dessa regleringar och arbetar olika mycket med ämnet. Denna studie är riktad mot investerarmarknaden och mer specifikt den för svenska värdepappersfonder som investerar på den svenska fastighetsmarknaden, så kallade fastighetsfonder. De frågeställningar som studien kommer att utgå från är följande:

- Hur investerar svenska fastighetsfonder utifrån ett ESG-perspektiv?

- Vilket värde ser svenska fastighetsfonder av ESG vid utvärderingar av investeringar?

- Hur ser svenska fastighetsfonder på ESG inom fastighetsbranschen?

Den kvalitativa studien börjar med en djupdykning i bakgrunden och teorin kring ESG och hållbarhet kopplat till den svenska fastighetsmarknaden. Denna del av arbetet innefattar även en grundlig genomlysning av EU-taxonomin och de regleringar som den innefattar som har en påverkan på fondbolag och fastighetsbolag. Hur svenska fastighetsfonder är uppbyggda och arbetar undersöks i denna del samt deras arbete med ESG och hållbarhet.

Intervjuer genomfördes sedan med åtta representanter från en direktinvesterande fond och sju värdepappersfonder som investerar i fastighetsbolag som är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Intervjufrågorna, som var indelade i tre delar, bestod av flertalet öppna strukturerade frågor och en kategorisk fråga. Delarna var ”Fondstrategi”, ”Fastighetsbranschen och ESG” samt ”Regleringar”. Intervjuerna syftade till att ge skribenterna en inblick i hur personer som aktivt arbetar med att investera i fastighetsbolag, som agerar på den svenska fastighetsmarknaden, ser på ESG och hållbarhet och vilken inverkan det har på deras investeringsstrategi.

Resultatet från denna intervjustudie analyserades sedan tillsammans med tidigare forskning och teorier inom ämnet för att slutligen kunna dra slutsatser kopplade till de ursprungliga frågeställningarna.

Studien kan konstatera att ESG är implementerat i svenska fastighetsfonders arbete och att det är en aspekt som finns med när de utvärderar företag vid potentiella investeringar. Däremot är fondernas huvudsakliga syfte inte att främja ESG och hållbarhet, utan att skapa ett ekonomiskt mervärde för sina investerare. Detta gör att det finns andra aspekter som fonderna lägger ett större värde vid sina utvärderingar av fastighetsbolag. De faktorer som har större värde är bland annat kassaflöden, ledningens kompetens och bolagets framtidsutsikter. Med detta som bakgrund kom studien även fram till att fondbolagen värderar ESG någorlunda till mycket högt (tre till fyra på en femgradig skala).

Slutsatsen kan även dras att fondbolagen anser att fastighetsbranschen har genomgått en förändring de senaste 5, 10 och 15 åren där ESG och hållbarhet har blivit viktigare för flera av aktörerna på den. Den trend som kan ses i samhället i stort om ett ökat värde av hållbarhet har återspeglats bland utvecklare, fastighetsägare och hyresgäster. De regleringar som har införts har påverkat utvecklingen av ämnet och framtida regleringar kommer fortsätta att snabba på denna utveckling.

• author: Renmark, Anton and Liljenberg, August
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Swedish real estate mutual funds' investment strategy from an ESG perspective
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: ESG, hållbarhet, miljö, social hållbarhet, bolagsstyrning, fastighetsfonder, värdepappersfonder, fastighetsbranschen, investeringsstrategi, ESG-betyg, ratinginstitut, fastighetsmarknaden
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5538SE
• language: Swedish
• id: 9125847
• date added to LUP: 2023-06-19 09:59:43
• date last changed: 2023-06-19 09:59:43