Fastighetsvärdering i en tunn marknad – En problematik för värderare och banker

Abstract (Swedish)

Transaktionsvolymerna för fastigheter i Sverige minskade med 42% under 2022, vilket har skapat en brist på referensobjekt för fastighetsvärderingar. Räntehöjningar och ökad inflation har skapat osäkerhet på marknaden och kan leda till stora konsekvenser för långivare och fastighetsföretag, samt den finansiella stabiliteten. Syftet med examensarbetet är att behandla problematiken vid fastighetsvärderingar i en tunn marknad och dess påverkan på fastighetsmarknaden samt bankernas långivning. Vidare syftar arbetet att undersöka om problematiken kan förbättras genom någon reglering.

Både kvalitativa och kvantitativa metoder användes i arbetet där intervjuer med externa fastighetsvärderare och banktjänstemän inom fastighetssektorn låg till grund för den kvalitativa metoden. En analys av börsnoterade fastighetsbolags underliggande fastighetsvärden, substansvärden och börskurser låg till grund för den kvantitativa metoden.

Under åren 2020 och 2021 ökade de underliggande fastighetsvärdena för samtliga studerade fastighetsbolag, vilket ledde till en ökad substanspremie. Under år 2022 sjönk börskurserna däremot kraftigt och nästan alla bolag handlades till en substansrabatt, trots att fastighetsvärdena för de flesta bolag inte sjönk. Detta indikerar att fastighetsvärdena bör ha skrivits ned mer och signalerar en förväntad nedgång i fastighetsvärden inom den närmaste tiden.

Vid en tunn marknad krävs en mer noggrann analys av de få transaktioner som genomförs, där en bredare geografisk överblick och en bevakning av andra segment används. Makroekonomiska händelser kan ge indikation på fastighetsmarknadens framtid, men värderingar bör inte baseras enbart på dem. Mer etablerade värderingsfirmor har ofta ett informationsövertag och ett brett kontaktnät är viktigt för att få korrekt information.

Bankerna utför alltid en egen värdering och förlitar sig inte endast på de värderingar de får in. Bankernas värderingar omfattas av ett hårdare regelverk och en kritisk granskning av en fastighetsvärdering är viktig vid finansiering. Ett verktyg som de använder sig av är räntetäckningstålighet för att säkerställa fastighetsägarens återbetalningskraft. Vid en tunnare marknad görs en noggrannare analys av underlaget och högre krav ställs på informationen som ligger till grund för värderingen.

Börskurser för fastighetsbolag kan ge en indikation på värdena på marknaden, men det är fler faktorer som påverkar de underliggande fastighetsvärdena. Bankerna hanterar problemet genom att utföra noggrannare riskanalyser under en tunn marknad. Externa värderare använder oftast en friskrivningsklausul om osäkerhet i sina värderingar i stället för osäkerhetsintervall. Fastighetsägare har under denna tid accepterat lägre värden, men vissa värderare har förlorat uppdrag för att de stått fast vid lägre värden. Mindre etablerade aktörer kan ha en tendens att höja sina värderingar för att få fler kunder.

Bankerna vill införa högre krav på hållbarhet i värderingar och flertalet respondenter vill minska tolkningsutrymmet i regelverket. En önskan finns om att de externa värderarna ska granskas hårdare och att bankerna ska vara beställare av värderingarna för att undvika partsförhållanden. Förbättringspotential finns i regelverk kring redovisning och bokslutsvärderingar, och det finns önskemål om ökad transparens. Respondenterna är negativa till ett nytt värdebegrepp men föreslår att ”mortgage lending value” kan användas som ett komplement till marknadsvärdet för att underlätta för bankerna vid finansiering.

Abstract

The transaction volumes for properties in Sweden decreased by 42% in 2022, which has created a shortage of reference objects for property valuations. Increased interest rate and inflation have created uncertainty in the market and can lead to significant consequences for lenders and real estate companies, as well as financial stability. The purpose of this thesis is to address the issues with property valuations in a thin market and its impact on the real estate market and bank lending. Furthermore, the thesis aims to investigate whether the problem can be improved through any regulation.

Both qualitative and quantitative methods were used in the study, with interviews with external property valuers and bank employees in the real estate sector forming the basis for the qualitative method. An analysis of listed real estate companies' underlying property values, net asset values, and stock prices formed the basis for the quantitative method.

During the years 2020 and 2021, the underlying property values for all studied real estate companies increased, leading to an increased net asset premium. However, in 2022, stock prices fell sharply, and almost all companies traded at a net asset discount, even though property values for most companies did not decline. This indicates that property values should have been written down more, implicating an expected decline in property values soon.

In a thin market, a more careful analysis of the few transactions that take place is required, with usage of a broader geographical overview and monitoring of other segments. Macroeconomic events can provide indications of the real estate market's future, but valuations should not be based solely on them. More established valuation firms often have an information advantage, and a broad network of contacts is important for obtaining accurate information.

Banks always perform their own valuation and do not completely rely on the valuations they receive. Bank valuations are subject to stricter regulations, and a critical review of a property valuation is important in financing. One tool they use is debt service coverage ratio to ensure the property owner's repayment capacity. In a thin market, a more thorough analysis of the basic data is done, and a higher requirement are placed on the information underlying the valuation.

Stock prices for real estate companies can provide an indication of market values, but there are other factors that affect the underlying property values. Banks handle the problem by conducting more thorough risk analyses during a thin market. External valuers usually use a disclaimer about uncertainty in their valuations rather than uncertainty intervals. Property owners have accepted lower values during this time, but some valuers have lost assignments due to maintaining lower values. Smaller, less established companies may tend to raise their valuations to attract more clients.

Banks want to introduce higher sustainability requirements in valuations and many of the respondents want to reduce the interpretive options in regulations. There is a desire for external valuers to be scrutinized more rigorously and for banks to be the buyers of valuations to avoid conflicts of interest. There is potential for improvement in regulations surrounding valuations in accounting and annual reports, and there is a desire for increased transparency. Respondents are negative about a new value concept but suggest that “mortgage lending value” can be used as a complement to market value to facilitate financing for banks.

• author: Mattsson, Jesper and Sonesson, Jakob
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Property valuation in a thin market – A problem for valuers and banks
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: fastighetsvärdering, fastighetsmarknaden, kommersiella fastigheter, transaktioner, tunn marknad, finansiering, långivning, redovisning
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5532SE
• language: Swedish
• id: 9127111
• date added to LUP: 2023-06-21 09:56:21
• date last changed: 2023-06-21 09:56:21