Sveriges småhusmarknad - en analys av den negativa utvecklingen

Abstract

Single-family housing is a relatively common type of housing in Sweden. Even though the demand for this type of housing is higher than the supply, the share of new construction is decreasing in favor of multi-family housing. There has been a significant increase in new housing construction as of late, however the amount of new single-family housing has remained constant.

The purpose of this paper is to answer questions concerning the current state and recent development of the Swedish housing market, focusing on single-family housing. Single-family housing is defined in this paper as single-family detached houses, terraced houses, chain houses or duplex houses.

The Swedish housing market contains a lot of entities like governing bodies and contractors that are all, in some extent, involved in process towards the finished product. To draw conclusions about this current trend, an important part is to identify the key entities that are responsible. Municipalities and a representative of developers were interviewed to give different views on the matter. These interviews were then analyzed and from there, conclusions were drawn.

This study concludes that the main issue is the lack of land available to develop. Physical hindrance, regulations and weak incentives for single-family housing are all pointed to as partial explanations. The municipalities denied that they would be avoiding development to economically gain from it. Instead, they pointed to the possible expansion of communal services as a deacceleration force. The regulations were pointed to by some to be counteracting single-family housing meanwhile other did not feel like the regulations favored any specific housing-type.

There is negative connotation beside single-family housing and that is partly justified given the increased amount of land needed in contrast to multi-family housing. Many municipalities feel however that single-family housing is an important part of their housing supply. In the end a possible solution to the downwards trend was for the state to become more active with economic incentives for specific housing types or a deeper discussion around single-family housing and sustainability.

Abstract (Swedish)

Småhus avser friliggande en- och tvåbostadshus samt par-, rad- och kedjehus. Småhusbostäder är vanligt förekommande i Sverige men de senaste åren har nybyggnationen av dessa bostäder legat på en oförändrad nivå samtidigt som antalet nybyggda bostäder i flerbostadshus ökat kraftigt. Andelen nybyggda småhus har således minskat de senaste åren och bakgrunden för arbetet har därför varit att besvara frågan om varför bostadsmarknaden har utvecklats i den riktningen.

Den svenska bostadsmarknaden består av många aktörer som i olika utsträckning har påverkat utvecklingen. Syftet bakom arbetet har varit hitta förklaringar till trenden och identifiera aktörer som, i någon utsträckning, bär ansvar för problematiken. För att uppfylla syftet och besvara frågeställningen har flertalet hypoteser skapats utifrån teori kring olika fenomen på bostadsmarknaden. Bakgrunden visade att efterfrågan var stark och att det inte fanns några skäl till att tro att en sviktande efterfråga var svaret på utvecklingen. Teorin fokuserade därför främst på bostadsmarknadens utbudssida och dess beståndsdelar för att kunna hitta relevanta hypoteser relaterade till problematiken. Hypoteserna resulterade därefter i frågor som utgjorde grunden för en intervju med en sakkunnig med tydligt intresse för småhus samt flertalet kommunala tjänstemän på planeringsavdelningar i landet.

I anslutning till intervjun med Gustaf Edgren från Trä- och möbelföretagen analyserades svaren och kopplades till nämnda teori. Denna analys refererades senare till när svaren från kommunerna redovisades och utifrån dessa intervjuer drogs sedan slutsatser. Slutsatserna baserades på de mest relevanta hypoteserna och därifrån besvarades frågeställningen om varför Sverige har en lägre andel småhus och en lägre andel nybyggnation av småhus.

Bristen på byggbar mark är den huvudsakliga problematiken som samtliga aktörer refererar till. Anledningarna bakom detta varierar dock, från fysisk brist till regelverk och svaga incitament. Kommunal återhållsamhet nämndes som en anledning till att marken inte detaljplaneras men det förnekades av kommunerna som menade på att deras kommunala service inte skulle kunna utvecklas i samma takt som marknadskrafterna tryckte på. Därför krävs det enligt dem en strategisk planering av hur många nya bostäder som ska byggas. Här refererade även kommunerna till staten som hade kunnat bidra med medel för att utöka den kommunala servicen, dessa medel hade kunnat vara villkorade till en viss typ av bebyggelse.

Många aktörer var eniga om att regelverken hade kunnat förbättrats till fördel för småhusen och att det är svårt för småhusen att konkurrera med formuleringar i regelverken såsom väsentligt samhällsintresse. En del kommuner ansåg dock att det inte fanns någon specifik skillnad i förutsättningar för olika bostadsformer i regelverken.
Det finns en negativ inställning till småhus och på vissa sätt är den möjligen befogad när det kommer till markanspråk och att kostnadsbilden innebär svårigheter för allt fler att äga småhus. Däremot finns det argument för att småhus är en viktig del av kommunernas bostadsutbud och skatteunderlag. Det finns en möjlighet att en annan syn på småhus från båda lokala och nationella politiker hade kunnat innebära förändring genom att det blir en djupare diskussion om hållbarhet och ekonomiska fördelar med småhusbyggande. Det handlar mycket om prioriteringar men dessa prioriteringar är samtidigt djupt sammankopplade med ekonomi vilket innebär att pengarna styr. Det finns en möjlighet från staten att förändra bilden genom att lyfta upp småhusens betydelse och bidra med riktade medel till kommunerna för specifikt bostadsbyggande.

• author: Larsson, Anton
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The single-family housing market of Sweden – an analysis of the downwards trend
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Business and Economics
• keywords: Single-family housing, Housing Market, Municipalities, Supply, Demand, New Construction, Småhus, Bostadsmarknaden, Kommuner, Utbud, Efterfråga, Nybyggnation
• report number: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5545SE
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5545SE
• language: Swedish
• id: 9128730
• date added to LUP: 2023-06-27 10:06:51
• date last changed: 2023-06-27 10:06:51